3년 간 임대인 상위 30명 보증사고 건수는 549건, 전세 입주 시 보증 가입 필수
서울·수도권 평균 전세보증금 비율 집값의 60%선… ‘갭투자’ 전세매물 조심해야
집값이 올라가면 뒤따라오는 반갑지 않은 손님이 있으니 바로 전세보증금 인상이다.
지난 3년 동안 줄기차게 올랐던 집값은 지방 몇 곳을 빼고 거의 40%가 올랐다. 이에 따라 서울과 수도권 전세보증금도 올해 여름부터 20-50% 정도 오르고 있어 세입자들의 곡소리도 높다.
특히, 올해는 전세매물 품귀현상이 두드러진다. 우선 집이 좋고 나쁨을 떠나 교통이 좋거나 학군이 좋은 전세매물은 구경하기 어렵다.
집주인 거주 의무도 있어 이런 고비는 앞으로 2-3개월 잘 견뎌야 넘어갈 수 있기 때문에 세입자들은 보증금 회수에 사고가 나지 않도록 특별히 신경을 써야 할 시기다.
집값이 떨어지면 전세보증금도 내려간다. 전세보증금이 내려가면 내가 받아야 할 보증금 회수에 문제가 생기는데 돈은 돈대로 손해 보고, 이사를 하지 못하는 일이 생겨서 낭패를 보는 일이 있게 된다. 벌써부터 여기저기서 ‘깡통전세’ 말이 나오고 있어 주의가 필요하다.
다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’ 자료에 의하면 지난 3년 6개월 동안 전세보증금을 반환하지 않은 임대인 상위 30명이 저지른 보증사고 건수는 549건이다. 사고 금액은 약 1100억 원으로 집계됐다.
또한, 집주인 한 명이 200명이 넘는 세입자들로부터 400억 원대의 전세보증금을 떼먹은 사실이 드러났다. 요즘처럼 부동산 값이 끝없이 오르다 내리막길을 걷게 되면 5억 원 하던 전세보증금도 3억5000만 원이나 4억 원으로 떨어지는데 세입자 입장에서는 돈 1-2억 원은 큰 돈이다.
어렵더라도 전세 입주를 할 때에는 도시주택보증공사(HUG)나 민간보증회사(SGI 등) 보증에 꼭 가입해 보증금을 손해 보는 일이 없도록 해야 한다.
전세매물을 구할 때에는 많은 주택을 ‘갭투자’로 샀다가 전세로 내놓는 매물은 조심해야 하고, 보증금을 50% 아래로 지급해야 안전할 수 있다.
◇ 수 백채 소유 집주인 ‘주의’
집 한두 채 달랑 있는 소유자가 세 놓는 집은 좀처럼 보증사고가 나지 않는다.
그러나 몇 십 채, 몇 백 채를 갭투자로 세 놓는 소유자는 남의 재산의 중요성에 대한 인식이 희박해 보증사고를 내놓고도 ‘배 째라’는 식으로 배짱을 내밀 수 있다.
그런 연유로 집주인이 전세보증금을 반환하지 못해 정부가 대신 세입자에게 돌려준 돈이 매년 늘어가고 있다. 대신 돌려주는 돈을 ‘대위변제금’이라 하는데 최근 5년간 대신 갚아주는 돈은 7700억 원 정도 된다. 하지만 집주인으로부터 회수한 돈은 350억 원뿐이다.
집값 오를 때 여기 저기 집 매입했거나 전세를 끼고 집을 구했지만 집값이 떨어져 깡통전세로 전락하는 시기가 다가오고 있다.
현재 서울과 수도권 평균 전세보증금 비율은 집값의 60%선에 있다. 만일 집값 30%가 떨어지면 되기 싫어도 깡통전세가 될 수밖에 없다.
지방도 안전할 수 없다. 세입자 12명에게 약 수십억 원의 보증금을 반환하지 않은 집주인도 있고, 충남 예산군의 A씨는 지방사람 중 가장 큰 사고를 치기도 했다. 집값이 떨어지면 우선 광역시가 타격을 받게 되고, 전세보증금 조정은 순식간에 일어나게 된다.
지금 집값이 조금만 떨어지면 순식간에 망할 사람들이 적지 않다. 그러나 그들은 자신의 재산 사정을 철저히 숨기고 있으므로 중개업소도 알 수가 없다.
그렇다면 앞으로 집값이 한 번쯤 떨어질 수 있을까.
아직 한국의 집값은 튼튼하다. 홍콩이나 캐나다 등 여러 나라에 비해도 집값이 오르는 건 당연지사처럼 여긴다.
그 기저에는 경제가 탄탄하다는 인식이 깔려 있다.
◇ 다가오는 ‘제3의 위기’
그러나 외환위기 이후 금융위기를 거친 ‘제3의 위기’가 오고 있다.
10년 주기를 대입하지 않더라도 이제 피로감에 내릴 수밖에 없다는 얘기다.
코로나19가 발목을 잡은 지 곧 1년이 돼 간다. 코로나로 덕을 본 기업도 있지만, 그건 예외로 몇 개 안 되고 모든 중소기업이 어려움을 호소하고, 나라 사정도 갈수록 안 좋아지고 있음이 사실이다. 이 때문에 꼭짓점을 찍은 집값이 그대로 있을 리 없다.
세입자 보증금은 가족의 보금자리를 만들어 줄 밑천이고, 당신이 큰 부자가 되기 위한 종자돈이다.
작은 금액일지라도 선순위 권리가 있거든 말소하는 조건을 걸고 계약해야 한다. 작은 하자가 나중에 큰 사고로 이어지는 법이다.
세입자가 스스로 조심해야 할 일이 적지 않다. 집주인 말을 다 믿어선 안 된다. 실력 있고 양심적인 중개업소를 택하는 것이 중요하다.
집값이 내려가면 보증금에 대해 감액 청구를 하는 건 기본이다. 집주인의 금전사정이 안 좋아 급히 집을 판다고 할 때는 급매물로 보고 그 집을 사는 일도 지혜다.
Who is he?
세인종합법률사무소 사무국장
수원대 사회교육원 교수(부동산·법룰)
21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표
부동산힐링캠프 중개사무소 대표 중개사
조인스랜드 부동산 칼럼니스트