[일본 경제보복] 부동산에 약일까 독일까

일본의 경제보복, 이른바 반도체와 디스플레이 핵심소재 품목에 대한 수출규제가 이어지고 있다. 일본은 그 동안 한국을 신뢰할 수 있는 화이트 국가로 지정해 수출 절차를 간소화하는 우대조치를 해왔는데 포괄적 수출허가대상(화이트 리스트)에서 제외하고 규제품목도 더 늘리겠다고 한다.

아픈 곳을 골라 찌른 것이고, 당장 아플 수밖에 없다. 빨리 마무리가 되면 일시적 해프닝 정도로 끝날 수 있지만, 생각보다 장기화될 가능성도 배제할 수 없다. 한국을 국제사회와 동북아시아에서 고립시키고 한국 기업들의 경쟁력을 약화시키면서 반도체와 디스플레이에 편중이 심한 한국 경제에 타격을 줘서 한일 관계에서 유리한 고지를 점하고, 내부적으로는 보수세력을 결집하는 효과를 얻고, 나아가 전쟁할 수 있는 일본으로의 개헌으로 가는 길도 닦는 등 여러 가지 의도가 복합적으로 뒤섞여 있다. 한마디로 경제보복이 일본의 정치, 경제, 안보 이득을 위해 준비된 치밀한 계산인 것이다.

갑자기 한방을 맞은 우리는 수입선을 다변화 하고 일본제품 불매운동 등 사회운동으로 일본을 압박하는 동시에 미국 등 국제사회 중재노력에도 힘을 기울이고 있다. 싸워야 한다면 배수진을 치고 끝까지 싸워야 하는 것이고 지금은 단결된 마음으로 우리들의 힘을 보여주어야 하는 것도 맞지만 근본적인 해결책이 될 수는 없다.

일부 언론에서는 일본이 더 큰 타격을 받을 것이라고 하지만 인구, 경제규모, 기술력 특히 기초과학 분야에서 차이가 크고 안 그래도 어려운 우리 경제상황을 감안하면 걱정이다. 그 동안 당장 눈앞에 돈이 되는 실용과학만 육성한 결과이고, 정치가 경제위험이 될 수 있다는 것을 확인한 만큼 당장의 현안 해결뿐만 아니라 다시 시작한다는 마음으로 기초과학 육성에도 집중 투자를 해야 할 것이다. 아무튼 안 그래도 힘든 우리나라 경제의 어깨 위에 일본 경제보복이라는 짐이 더 붙어 버렸다.

엎친 데 덮친 격?

부동산업계에서 한국은행의 지난달 18일 기준금리 0.25%P 인하 결정에 미친 결정적인 한방은 일본의 경제보복이다. 최근 서울 집값이 다시 움직이면서 기준금리를 내릴 상황이 아님에도 추가 기준금리인하도 가능하다고 하니 일본 덕분에 다시 저금리 시대의 방아쇠가 당겨졌다. 금리는 집값과 반비례 관계로 금리가 내려가면 집값 상승압력이 높아진다. 대출금리인하로 구매와 보유능력이 강화되고 예금금리 인하로 수요이동이 가능하기 때문이다. 물론 강한 대출규제 등 누적된 여러 부동산규제 등의 영향으로 금리인하가 당장 집값에 큰 영향을 주지는 않을 것이다.

하지만 기준금리 인하 후 문의가 늘어난 것만 보더라도 우리나라 집값은 심리적인 영향도 크기 때문에 기준금리 인하의 나비효과가 어디로 미칠지는 좀 지켜봐야 할 것 같다. 어찌됐든 미국과 중국의 무역전쟁과 일본의 경제보복으로 경제 불확실성이 높아진 만큼 부동산과 금, 달러 등 실물자산의 선호도는 높아질 수밖에 없다.

당장 부동산시장만 보면 나쁠 것이 없지만 그렇다고 좋아할 일은 아니다. 인플레이션에 따른 화폐가치하락의 영향으로 장기적으로는 부동산가격이 상승하는 것이 정상이고, 부동산시장의 활성화가 필요하다는 정부의 판단 하에서 정책적으로 기준금리를 인하한 것이라면 모를까 최근 몇 년간 상승폭이 컸고 비정상적으로 낮은 거래량, 무엇보다 정부에서 집값을 잡기 위해 규제를 강화하고 있는 상황에서 경제체력이 급격히 나빠져서 어쩔 수 없이 기준금리를 인하한 것이라면 설사 심리적인 영향으로 일부 지역의 집값이 상승한다고 해도 오래 지속되기는 어렵다.

오히려 경제 불확실성이 장기화되면서 경제가 더 내리막으로 가면 아무리 실물자산인 부동산이라 해도 버틸 재간은 없다. 부동산과 경제는 결국에는 한 몸이다.

금리와 반비례 관계

일반적으로 부동산 가격은 금리와 반비례 관계다. 금리가 낮아진다는 것은 금융비용이 줄어든 다는 것이고, 이는 투자수익률이 올라간다는 것을 의미한다. 다시 말해 금리가 낮아지면 부동산 시장에서는 활성화 요인으로 작용된다. 다만 재건축과 수익형 상가 등 부동산 시장별로 온도 차이는 있다.

금리 민감도도 시장 환경에 따라 다르게 나타난다. 만약 거시경제가 크게 악화된 상황이라면, 투자심리가 거의 바닥이라면 금리인하로 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 금리가 인하될 만큼 실물경제가 악화한다는 것이고, 근로자 급여나 일자리가 위험해질 수 있다는 것으로 받아들여진다. 현재 일본 경제보복으로 인한 거시경제가 위험할 것이라는 시각이 다수다. 관련업계가 부동산 규제 정책 시행으로 침체된 가운데 일본 경제보복은 엎친 데 덮친 격의 악재임엔 분명하다.

금리인하 효과는 부동산을 투자할 때 지렛대효과를 가장 많이 쓰는 곳, 투자수요가 가장 많은 곳에 영향이 미칠 것으로 예상된다. 특히 재건축 아파트 등이 가장 많은 영향을 미치는 것이 일반적이다.

하지만 대출을 거의 쓰지 않는 토지 등에는 영향이 많지 않을 것이다. 분양시장도 영향을 많이 줄 수 있다. 세입자들이 거의 분양중도금을 대출에 의존하는 분양시장이나 전세가 비율이 높은 아파트 시장에도 수요가 늘어나 영향을 줄 것으로 예상된다.

수익형 부동산은 시중금리와 비교우위를 통해 투자여부를 결정하는 상품이다. 금리가 낮아지는 만큼 수익형 부동산의 몸값은 올라갈 것이다. 하지만 무턱대고 투자하는 것은 위험하다.

Who is he?

Good Members 대표

김인만부동산연구소 소장

은퇴를 준비하는 사람들의 모임 시샵

아파트 투자 완전정복