아파트 중위값 6년 만에 서울 지방간 격차 2.7배→3.5배로 커져
강화된 보유세, 대출봉쇄 거래량 감소…시장 부작용, 왜곡 발생
문재인 정부 출범 이후 서울 집값을 잡기 위해 많은 규제를 쏟아 부었는데 오히려 서울과 비 서울 간 아파트 가격차이가 더 벌어졌다.
서울 아파트 중위가격(최고가격과 최저가격의 주택을 뺀 주택 매매가격을 순서대로 한 줄로 늘어놓고 한 가운데 위치한 주택가격)은 작년 1월 대비 17%나 상승하였지만 6대 광역시 아파트 중위가격은 0.54% 오르는데 그쳤다. 정부규제는 서울에 집중이 되었지만 역설적으로 지방이 더 큰 타격을 받은 것이다.
서울과 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 중위가격 추이를 상세히 살펴보자. 박근혜 정부가 출범했던 2013년 서울 아파트의 중위가격은 4억6632만원이었고 6대 광역시는 1억7074만원으로 대략 3억원 정도 차이가 났다.
문재인 정부가 출범했던 2017년에는 3억5천만원 정도로 벌어지더니 2018년 4억6400만원, 2019년 3월에는 5억8천만원까지 벌어졌다. 6년 만에 2.7배에서 3.5배 정도로 벌어진 것이다.
똘똘한 한 채 선호 부작용
규제는 서울에 집중되었는데 왜 서울과 비 서울 간 격차는 더 벌어진 것일까? 자동차, 조선 등 지역기반 산업침체가 큰 영향을 끼친 것도 맞지만 고가 다 주택을 타깃으로 한 규제의 부작용으로 똘똘한 한 채 선호가 높아진 것이 더 큰 원인일 것이다.
규제의 역설이다. 하늘이 무너지면 쏟아날 구멍을 찾고, 비가 오면 비를 피할 곳을 찾는 것이 인지상정(人之常情)이다. 때리는데 가만히 맞을 사람이 어디 있겠는가.
다 주택을 보유하면 세금 폭탄을 때리고 대출을 봉쇄 하는데 굳이 무리해서 다 주택을 보유할 이유는 없다. 보유가치가 높은 서울 집은 임대사업자를 내던 전세로 돌리던 가져가고 상대적으로 보유가치가 낮은 지방 집은 정리하는 똘똘한 한 채는 지극히 상식이고 충분히 예상할 수 있었다. 장관 후보자나 청와대 대변인도 투자를 하는데 정부 말만 믿고 똘똘한 한 채를 정리할 리 만무하다.
다주택자 시간 갈수록 불리
10여 년 전에도 똘똘한 한 채가 유행했다. 역시 다 주택 양도세 중과를 시행하면서 발생한 규제의 역설이었다. 공급은 제한적이고 수요는 두터워 서울 아파트 가격이 상대적으로 높은 것은 받아들여야 하지만 그렇다 해도 인구 100만명 이상 6대 광역시와 3.5배, 기타 지방과 5배 정도로 차이가 벌어지는 것은 바람직한 현상은 아니다.
장기적으로는 지가상승과 화폐가치하락 이상의 우 상향은 아니지만 서울이라고 불패는 없다. 보유세 등 규제의 무게는 시간이 지날수록 점점 더 무거워질 것이고 대출봉쇄로 구매욕구뿐만 아니라 구매능력도 더 낮아지고 있어서 당분간 거래량 감소는 불가피하며 절대 무리한 투자를 할 때는 아니다.
정부는 거래량 감소를 부동산시장 안정이라고 착각해서는 안 된다. 거래량 감소가 장기화되면 또 다른 부작용과 왜곡이 발생할 것이다. 부동산은 인간의 가장 원초적인 타인에 대한 욕망이기 때문에 단기간에 규제로만 쉽게 해결할 문제는 아니다. 어쩌면 수 십 년 동안 주거와 경제, 사회문제의 매듭을 하나씩 풀어나가면서 해결을 해야 할 수도 있다.
참고로 규제의 역설은 정부실패(政府失敗)와 관련이 있다. 시장에 대한 정부 개입이 오히려 자원의 비효율적 배분으로 이어지는 현상을 말한다. 시장실패와 대칭되는 개념이다.
정부실패는 C.Wolf에 의해 처음 비시장실패(Non-Market Failure)라는 용어로 사용되기 시작했으며 정부실패가 초래되는 원인을 초과 수요를 발생시키는 정부개입의 수요측면과 정부개입의 공급측면 특성으로 나눠 설명했다.
예상 밖 부차적 효과 발생
정부실패의 일반적 원인은 수요와 공급측면의 결합적 성격을 띤다. 비용과 수익의 절연(괴리), 내부목표와 사회목표의 괴리(사적목표의 설정), x의 비효율성 (Leibenstein), 공공재의 파생적 외부효과(규제의 역설), 권력의 편재에 따른 분배적 불공평 등이다.
이 가운데 규제의 역설을 살펴보면 정부의 개입의 결과 나타나는 잠재적ㆍ비의도적 확산효과나 부작용을 일컫는다. 쉽게 말해 예상 밖의 부차적 효과가 발생하는 현장이다.
규제의 역설은 행정학 측면에서 볼 때 빈번하게 발생하는 것이 일반적이다. 파생될 효과에 대한 정확한 예측이 거의 불가능해 그 발생 요인을 미리 통제할 수는 없기 때문이다.
규제의 역설은 단기적이라기보다 상당한 기간이 경과된 후에야 나타난다는 특징을 가지며, 긍정적인 것도 있으나 부정적인 역효과일 경우도 있다. 부정적인 효과가 파생될 경우에는 정부실패의 원인이 될 수 있다.
Who is he?
Good Members 대표
김인만부동산연구소 소장
은퇴를 준비하는 사람들의 모임 시샵
주요 저서 아파트 투자 완전정복