2005년 전후로 부동산 가격 급등...강력한 정부 규제에 부동산 조정 거쳐 반등할 듯
데자뷔(Deja-vu). 최초의 경험임에도 불구하고 이미 보거나 경험한 적이 있다고 느끼는 심리상태.
2018년 4월을 기점으로 서울의 부동산시장도 정중동이다. 작년 말에서 2018년 초에 이뤄어졋던 엄청난 아파트 매매가격 상승도 주춤한 상태다. 서울과 수도권이 이런 상태니 지방은 집값을 문의하는 사람도 없다는 것이 공인중개사들의 전언이다.
혼돈의 시기, 과거에서 답을 찾아보자. 2001년부터 강남 재건축을 중심으로 이루어졌던 아파트 매매가격 상승은 2003년 말부터 잠깐 쉬어가는 시간을 보냈다. 2004년 전국의 아파트 매매가격은 마이너스 상승률을 보이기까지 했다.
하지만 이도 잠시. 2005년부터 다시 급격한 가격상승이 시작된다. 2001년부터 시작된 가격 상승을 전반기라고 하면, 2005년부터 다시 시작된 가격상승은 후반기라고 볼 수 있다.
왜 전반기와 후반기로 나누어질까. 분양과 입주까지 최소 3년이 소요되는 부동산이라는 상품이 가진 특성 때문이다.
2001년 부동산시장이 IMF의 그늘을 벗어나 다시 회복되면서 주택사업자들은 분양을 대폭 늘렸다. 지금도 마찬가지지만 안타깝게도 서울 내에서는 공급할 방법이 없으니 늘어나는 물량의 대부분은 수도권이다. 이 분양물량들이 3년 후 입주가 시작되면서 부동산시장이 영향을 받게 된다. 2004년 시점이다.
물론 규제의 영향도 작용한다. 2~3년 아파트 가격이 오르면 정부에서 규제강화라는 칼을 빼든다. 공급이 늘어나면서 규제 또한 시장에 영향을 미치고 불확실성이 차츰 커지게 된다. 하지만 이때는 하락기보다는 조정기라는 표현이 더 적절하다. 2005년부터 다시 본격적인 상승기로 접어들었기 때문이다.
왜 다시 올랐을까. 그리고 어디가 더욱 많이 올랐을까. 2005년부터 수도권 외곽에서 전세 매물들이 자취를 감추었다. 전세계약의 한 주기(2년)가 지나면 생활 인프라가 구축되고 주변지역에서부터의 이전 수요들이 늘어나면서 전세가격이 오른다. 전세가격이 오르면서 매물이 사라지고 서서히 매매가격 또한 오르게 된다. 전세가격이 받쳐주니 투자자들도 적은 비용으로 레버리지 투자가 가능해지면서 다시 몰려든다.
후반기에는 서울 도심보다는 수도권의 가격 상승이 높게 나타났다. 그동안 도심은 올랐으나 수도권은 상대적으로 오름폭이 낮았고, 심지어 가격이 조정을 받은 곳도 있었기 때문이다. 수도권이 서울을 향해 키 맞추기를 하는 것이다.
실제 통계를 봐도 이런 현상은 잘 나타난다. 2002년에는 강남 3구의 가격상승이 고양, 용인, 안양과 같은 신도시보다 높았으나 2006년 후반기에는 고양, 용인, 안양의 가격 상승률이 강남 3구를 압도했다. 그동안 소외됐던 외곽의 아파트들이 전세가격 상승으로 인해 본격적인 가격 상승에 접어들었고, 여기에 서울 도심과의 가격차이가 벌어졌던 것을 메꿔가는 측면이 추가된다고 할 수 있다.
2018년 이후에도 비슷한 일이 벌어질까. 크게 달라진 측면이 없기 때문에 비슷한 흐름이 이어질 것으로 예상된다. 현재 2018년은 과거 2004년과 마찬가지로 조정기로 볼 수 있다. 지난 3년간(2015~2017년) 많이 올랐고, 수도권을 중심으로 입주물량 또한 크게 늘어났다.
정부의 규제 또한 강력하다. 2019년 중반을 넘어서면서 과거와 마찬가지로 가격이 다시 상승할 가능성이 높다. 그리고 2022년 이후까지 이러한 가격 상승은 이어질 것으로 예상할 수 있다.
허나 조정의 폭과 기간은 달라질 수 있다. 변수는 정부의 규제강도이다. 정부에서 규제를 강하게 하면 조정의 폭은 줄어들고 다시 상승하는 후반기가 더 빨리 올 수 있다.
예측이 이상하다고 여길 수도 있다. 규제가 강한데 왜 시장은 더 빨리 회복된다는 걸까. 규제가 강할수록 거래가 가능한 아파트가 사라지기 때문이다. 대부분의 주택선호지역에 그것도 현재 수요가 몰리는 새 아파트는 거래가 거의 가능하지 않다. 전매제한, 대출규제로 거래가능한 아파트는 극소수에 불과하기 때문이다.
여기에 4월부터는 양도세 중과까지 적용되기 때문에 자발적인 매물도 사라지게 될 것이다. 그래서 시장은 정부의 규제가 강할수록 더 빨리 반응할 것으로 예상된다.
심형석 칼럼니스트
영산대학교 부동산금융학과 부교수