수원ㆍ용인ㆍ화성ㆍ평택 주택 4억 안팎이면 좋은 입지 투자 가능
개발 호재 반경 따져 가까운 곳 잡아야 수익성 크고 자산도 보호
서울 신규분양 아파트는 분양가가 높아 갈 수가 없고, 지방의 아파트는 생활권이 아니므로 그냥 줘도 갈 수가 없다. 그렇다고 언제까지 집 없이 살 수도 없는 일일 터, 지금이라도 집을 사야할까? 사게 된다면 어디에서 어떤 집을 사야 할까?
부동산 시장의 향방은 지난 3~4년 동안 새집만 좋아하더니 요즘 흐름이 변해 기존 주택시장에도 온기가 돌고 있다. 앞서서는 가기 어려운 새 아파트 가지 말고, 살기 좋은 동네의 헌 아파트 사서 수리해 살라고 당부한 바 있다.
새 아파트도 3-5년 지나면 헌 것 되기는 마찬가지다. 괜히 비싸고 가기 어려운 새 아파트 기다리다가 청춘을 보내지 말고, 더 나이 들기 전에 헌 아파트라도 사놓으면 도움이 될 것이다. 만약 사려거든 다음 몇 가지 사항을 참고하자.
수도권 각 지역 강남 주목
우선 서울에만 투자 가치가 있는 기존 주택이 있는 것은 아니다. 다시 말해 서울에만 강남이 있는 게 아니다. 용인에도 있고, 수원에도 있고, 안성에도 있으며 평택에도 있다. 1970년 초 평당 8000원 하던 압구정동의 호박밭과 고구마 밭이 해마다 값이 올라 현재는 작은 집 한 채에 15억 이상 20억을 호가하고 있다.
그러나 같은 규모의 집일지라도 수도권은 3억 내지 4억이다. 값이 올랐다하면 강남이요, 내렸다하면 지방이다. 강남을 잡기 위해 부동산 대책을 쏟아내도 잠시 고개를 숙이다가 다시 일어서는 곳이 강남이다.
이제부터 인구가 줄어 도심 회기 현상이 심화되고 있다. 집을 사더라도 그 지역의 강남에 사야 한다. 예를 들어 수원은 원천동, 우만동, 매탄동, 인계동이 강남 4구다. 반경 1키로 미터 이내에 학교 12개, 종합병원 3개, 백화점 2개, 시장 6개가 있기 때문이다. 투자 적합 장소는 현 거주지의 강남이다.
따라서 집은 집이 중요한 게 아니라 입지가 1순위다. 요즘 기존 주택지는 인프라가 잘 갖춰져 있다. 그러나 외곽에 짓고 있는 새 아파트는 살기가 불편하다. 신도시가 생기더라도 중심 상업지는 값이 월등히 비싸다. 오랜 세월 터전이 잡힌 곳의 주택은 살기도 편하지만 인심이 넉넉해서 좋다.
토지도 마찬가지다. 개발호재가 있는 곳의 반경을 따져 가까운 곳에 투자할수록 이익은 크게 된다. 신도시나 산업도시로 개발되는 땅은 대부분 논밭이기에 1순위 투자처임을 알고 장기 보유해야 한다.
기존 주택시장에서 아파트를 고르는 일도 쉬운 일이 아니다. 2000년 초반에 입주했거나 분양한 아파트라면 무방하다. 그때부터 전용면적에 안목 치수가 적용됐고, 자재도 품질이 좋아졌다. 그 후 발코니가 확장되었음도 알아야 한다. 발코니는 확장된 집이 더 좋다. 커뮤니티 시설도 잘 둘러봐야 한다. 헬스장, 수영장이 있는 아파트라면 1등 신랑감이다. 2000년 초에 입주한 아파트는 올해 낭랑 18세다. 그런 집은 20년 이상을 더 살아야 재건축이 되기 때문에 살기 좋고, 값도 오를 수 있다.
편의성 대단지 아파트 선택
중소단지와 대단지 아파트의 차이는 거주해보면 편의성의 차이를 알게 된다. 될 수 있는 한 500세대가 넘거나, 1000세대, 2000세대 가량에 이르는 아파트 단지를 골라야 한다. 단지가 클수록 조경이 우수하고 값이 오를 땐 대단지 아파트부터 오르기 때문이다. 물론 내릴 때는 맨 나중이다. 대단지 아파트에는 초등학교가 자리 잡고 있다. 단지 안에 초등학교가 있다는 건 일단 교통문제에 있어 안심할 수 있는 측면이 있다. 아울러 저층에 살고, 단지 내에 학교가 있는 학생들이 건강하다는 연구는 참고할 만하다.
2000년 이후에 입주한 아파트도 배관에 문제는 생길 수 있다. 배관에서 물이 샌다면 미리 수리한 후 입주해야 하고, 벽체나 모든 가구도 수리 또는 교환을 하는 게 원칙이다. 아파트 수리비는 차이가 많아 기준을 잡기 어렵지만, 중형 아파트를 올 수리하려면 최하 3000~4000만 원이 소요된다.
인테리어 공사는 공사비의 많고 적음과 기술자의 실력에 따라 엉뚱한 차이가 날 수 있다. 믿을 수 있는 전문 업체에 부탁하고 값도 잘 쳐주는 게 좋다. 집수리는 일생 한두 번 있는 일이므로 후회 없도록 잘 꾸며 거주하는 것이 자산을 보호하고 불리는 지름길이다.
who is he?
- 현 세인종합법률사무소 사무국장 겸 수원대 사회교육원 교수
- 21세기부동산힐링캠프 대표
- 부동산힐링캠프 중개사무소 대표 공인중개사
- 조인스랜드부동산 칼럼니스트