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노후 주택ㆍ상가, 리모델링 수익 창출 노려라낡은 물건 저가 매입 통해 이용수익 높이는 임대방식 운용이 포인트
단독 신사ㆍ논현ㆍ왕십리ㆍ용산, 상가 신림ㆍ봉천ㆍ안암동 투자 관심
  • 윤재호
  • 승인 2018.03.26 10:32
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경매ㆍ공매를 통해 지은 지 오래된 주택이나 허름한 상가를 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개ㆍ보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 도심 주택의 매매가가 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 노후주택을 임대수익용으로 바꾸려는 수요가 늘어난 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있는 것이다.

임대수익을 겨냥한 리모델링의 장점도 점점 부각되고 있다. 지자체마다 노후 건축물의 리모델링 활성화 방안이 추진되고 있어 오래된 건물도 사업성을 높이는 효과를 볼 수 있다. 서울시는 구역별로 노후 건축물의 리모델링을 활성화해 15년이 넘은 노후 건축물이 60% 이상이면 기존 연면적의 최대 30%까지 증축할 수 있다. 리모델링 활성화 구역 안의 부동산은 기존 건폐율 적용을 배제하고 건축법을 대폭 완화해 사업성 개선 효과가 충분하다.

오래되고 낡은 부동산을 값싸게 살 수 있는 경매시장을 이용하면 저가매입이 얼마든지 가능하다. 법원경매 물건 특성상 대체로 낡고 오래된 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많기 때문에 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 훨씬 좋은 값에 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 노후주택 경매물건을 적극 노려볼 만하다.

1인 가구 급증 원룸 수용 늘어

노후주택 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡당 100만 원 정도 비용으로 노후주택을 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반주택은 공동주택보다 다양한 리모델링이 가능하다. 최소한의 도로에 접한 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성 부동산으로 개ㆍ보수가 가능하다.

건축 연도가 오래된 주택이라도 1인 가구와 젊은 직장인이 많아 임대수요가 넉넉한 도시지역은 전월세 값이 꾸준히 오르는 추세여서 경매물건을 임대용 원룸이나 다가구주택으로 개·보수하면 은행금리보다 높은 임대수익을 기대할 수 있다. 역세권ㆍ대학가 등 임대수요가 넉넉한 지역에서 공급되는 경매물건을 찾아 요즘 수요자들이 선호할 만한 거주여건을 갖추는 리모델링 공사를 가급적 빨리 끝내는 게 투자 포인트다.

경매시장에는 노후하고 낡은 경매 주택의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 800~1000여 건이 쏟아지고 서울·수도권에만 100여 건 정도의 매물이 공급된다. 낙찰가율은 85% 선으로 1회 유찰 후 바로 낙찰되는 게 통례이다. 공급물량이 소폭 줄고 있으나 낙찰가율은 완만한 상승세가 두드러진다. 전셋값 상승과 도시형 생활주택 활용 가치가 늘면서 오래된 주택의 가치가 상승하고 있기 때문이다.

단독주택 경매물건을 잘 고르려면 요령이 필요하다. 역세권 일대에서 매물을 고르되 도로는 최소 6m 이상 접한 곳이 좋다. 부동산의 용도를 바꿔 수익성 부동산으로 활용하려면 주택 선호도가 높고 도심과 가까운 인기지역 매물을 고르는 게 좋다. 서울 강남에서는 신사ㆍ논현ㆍ반포동 일대, 강북에서는 왕십리ㆍ용산ㆍ청량리동 일대가 유망하다. 강남은 3.3㎡당 2000~3000만원, 강북은 1000~1500만 선에서 최저 연 수익률 약 5%를 맞출 수 있는 물건을 고르는 게 관건이다.

낡은 여관ㆍ사무실 임대 전환

경매로 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링으로 수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 개ㆍ보수해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 생각해볼 만하다. 신림ㆍ봉천ㆍ안암동 등 대학가나 학원 밀집지역, 젊은 층 밀집지역이면 괜찮다.

자금 부담이 큰 대형 상가는 점포면적을 잘게 잘라 소자본 창업자에게 세를 주면 좋고 값이 싼 허름한 여관이나 목욕탕도 입지여건이나 수요에 맞춰 사무실이나 전문상가 등의 업무 또는 상업시설로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 보이거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다. 상권분석을 철저하게 해 향후 성장 가능한 상권 내 매물에 주목해야 한다.

낡은 주택 경매투자의 생명은 권리분석이다. 임차인이 있으면 철저한 권리분석이 선행돼야 한다. 특히 낙찰자가 안아야 하는 권리를 제대로 파악하지 못하면 낭패를 볼 수 있다. 그 중에 주택에 거주하는 또 유치권이 있는 특선순위 임차인이 있는 경우 세입자의 보증금은 경매를 통해 배당받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 조사는 필수 확인사항이다.

경매 낙찰 후 리모델링은 주의할 점도 많다. 입찰 전 낙찰 받을 물건의 도시계획확인원과 토지(건물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 한다. 건물 노후 정도와 개조 후 사업성 검토가 충분히 이뤄져야 한다. 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 불가능할 수도 있으므로 되도록 지은 지 20년 미만 된 건물을 고르는 게 좋다. 입찰 전 건축 설계사무소에 의뢰해 증ㆍ개축이 가능한지 알아봐야 한다.

Who Is?
-메트로컨설팅 대표이사
-광운대학교 경영대학원 강사
-메트로부동산투자연구소 소장
-키라컨설팅그룹 선임연구원

윤재호  webmaster@iminju.net

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