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[9.5대책 후폭풍] 거래절벽ㆍ실수요자 피해본다LTVㆍDTI 축소, 조합원 지위양도 제한 집값 폭등 우려
30년 이상 노후주택 449만 가구, 주거비 급등 불가피
  • 오은석
  • 승인 2017.09.25 09:54
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사진=민주신문 DB

국토교통부가 8.2대책에 이어 9.5부동산 추가 대책을 발표했다. 주요 골자는 성남 분당구과 대구 수성구를 ‘투기과열지구’에 추가하고, 분양가 상한제 적용요건을 개선하겠다는 것이 핵심이다. 이번에 투기과열지구로 지정된 분당구와 수성구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%가 적용된다. 이밖에 재건축 조합원 지위양도, 분양권 전매 제한 등 추가적인 제재가 가해진다.

정부는 아울러 8.2대책과 이번 추가 대책으로 인한 풍선효과를 미연에 방지하기 위해 인천 연수구ㆍ부평구, 안양 만안구ㆍ동안구, 성남 수정구ㆍ중원구, 고양 일산, 부산 전역을 집중 모니터링 지역으로 지정했다.

우선 부동산 단기 과열을 막겠다는 시그널을 주는 것은 어느 정도 성공한 것으로 평가받는 분위기다. 실제로 서울과 수도권 집값 상승 흐름이 멈췄다.

다만 갑작스러운 강력한 규제로 인해 다주택자들뿐만 아니라 선의의 실수요자들도 피해를 받고 있는 점과 이번 대책이 중장기적으로 시장에 좋게 작용할지 아니면 오히려 가격 폭등 등 악영향을 미칠지는 지켜봐야 부분이다.

우선 올해 하반기에 증가하는 입주 물량의 영향과 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자인 경우 내년 4월 1일 이후 양도하는 부동산에 중과세가 적용되고 내년 1월 1일부터 분양권 전매 시 양도소득세율이 50%로 일괄 적용된다는 점 등으로 인해 급매물이 나와 매매가격이 하락하고, 투기수요와 실수요자들의 구매 심리도 둔화될 수 있다는 전망이 나온다.

정부 규제 정책은 서울 등 최근 부동산 시세가 급등했던 지역의 단기 과열을 억제하고자 만들어졌지만, 실제로는 더 큰 피해를 다른 지역이 입을 가능성이 크다. 현재 발표된 정책으로만 놓고 봤을 때, 다주택자들의 경우 양도세를 줄이기 위해 조정대상지역 내 부동산을 먼저 처분하는 것보다 조정대상지역 외 부동산을 먼저 처분하고, 조정대상지역 내 부동산을 장기보유 하는 것이 세제혜택으로 봤을 때 유리하기 때문이다.

임대사업자 양성 임대료 끌어올릴 듯

또 다른 예상은 정부정책이 임대사업자를 양성화하는 방향성으로 가게 되면 조정대상지역 내 부동산은 임대사업자 등록을 통해 최소 4년간 보유해야 하고, 이로 인한 거래량은 감소할 수밖에 없다는 것이다. 결국 매매거래는 줄어들고, 전ㆍ월세 거래가 증가할 가능성이 크다. 이 여파로 임대가격은 꾸준히 상승세를 탈 것이다.

정부는 재개발 재건축으로 인해 서울의 주거비용이 높아지는 것보다 차라리 공급 물량 억제로 인해 주거비용이 상승하는 것이 낫다고 정책 판단을 했을 가능성이 있다. 재개발 재건축으로 인해 신규 아파트가 분양된다면 기존 아파트에 비해 매매가 및 전세가가 월등히 높아지기 때문이다.

예를 들어 재건축 연한이 도래된 아파트의 매매가격이 약 10억 원에 전세가는 약 4원 원이라고 했을 때, 만약 이 아파트가 재건축돼 새 아파트가 된다면 매매가는 13억 원 이상, 전세가는 8억 원 이상이 되게 된다. 이 경우라면 재건축 후 매매가는 30% 상승하고, 전세가는 100% 상승률을 보이게 된다. 결국 거주비용이 급격하게 상승하게 되는 꼴이다.

거주비용이 재개발 재건축으로 인해 상승폭이 크다고 노후화된 아파트를 계속 방치할 수만은 없는 노릇이다. 노후화된 주택이 많기 때문이다.

통계청에서 발표한 2015 인구주택총조사에 따르면 우리나라의 총 주택 중 30년 이상 된 주택은 전체 주택의 16.3%인 267만 가구다. 20년 이상된 주택은 716만 가구로 전체의 43.8%다. 이를 종합하면 향후 10년 내에 30년 이상이 될 주택은 449만 가구로 노후 주택은 앞으로 심각한 사회 문제로 불거질 수밖에 없다.

지금부터 노후 주택 정비사업을 단계적으로 시행하지 않으면, 30년 안에 서울은 일시에 재개발 재건축 물량이 쏟아질 수 있다. 만약 이런 일이 발생된다면 시장에 큰 혼란을 주는 것은 물론이고 주거비용 급등은 불가피하다. 이 같은 사실들을 외면한 채 부동산 단기 과열을 억제하겠다고 과도한 규제 일변도의 정책을 사용하게 된다면 추후에는 부작용으로 인해 몸살을 앓을 수밖에 없다.

수도권 공급물량 인식 재고 필요

정부가 수도권의 공급물량이 충분하다고 인식하고 있는 것도 재고해야 할 여지가 있다. 전체 공급량은 의미가 없다는 것. 중요한 것은 거주선호도가 높은 지역의 공급물량이 수요를 충족시킬 정도로 충분하느냐의 여부다. 이 때문에 단순한 데이터와 정보로만 시장을 판단하지 말고 시장과 소통하면서 정책을 펼칠 필요가 있다. 선의의 피해자가 연이은 부동산 규제 대책으로 발생해서도 안 된다. 특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 어렵게 돈을 모은 서민들이 그 결실을 맺기 전 정부의 규제 대책으로 인해 중도금이나 잔금을 치르지 못해 계약금 등을 잃게 될 수 있기 때문이다.

현 상황에서는 어떻게 대응하는 것이 본인의 자산을 안전하게 지킬 수 있을지 심각하게 고민을 해야 하는 시기다. 국민 대부분의 자산이 부동산에 집중돼 있는 만큼, 실거주 선택이나 투자 판단을 잘못하게 되면 큰 경제적 손실을 입게 되는 일은 불 보듯 뻔하다. 아직 대응할 수 있는 충분한 시간이 남아 있는 만큼, 섣불리 행동하는 일은 자제해야 한다.

Who ie he?

- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트

- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원

- KBS, MBN, RTN 등 패널

- 주요저서: 직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다 외 다수

자료 출처: 닥터아파트  

오은석  webmaster@iminju.net

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