권리관계 명확한 물건 고가 낙찰로 차익 없어 투자 매력 떨어져
흠집 물건 낙찰금액 대비 20~30% 저가, 투자부담 낮고 수익성↑
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다.
그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다.
경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비 선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가 낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤기 때문이다.
주택 세입자 직접 나서야
살고 있는 집이 경매에 부쳐지면 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰 받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이때 세입자는 전세금 상계(相計)처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰 받을 수 있다.
통상 제3자가 낙찰 받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 낙찰이 쉽게 이뤄지지 않으며 기존 세입자의 전세금 정도에서 낙찰되는 일이 흔하다. 이럴 때 세입자는 받아나갈 보증금 대신해 낙찰 받은 후 받을 전세금으로 상계처리를 하면 살고 있는 집의 주인이 됨과 동시에 유찰된 만큼 값싼 주택을 매입한 격이 된다. 기존 전세금으로 내 집을 값싸게 장만하고 이사를 가지 않아도 돼 일석이조다.
‘공유 지분’이란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유한 부동산을 말하며 그중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분 중 일부가 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 경매에 부쳐진 지분권자의 지분이 표시된다. 지분경매는 온전한 소유권을 취득하지 못하기 때문에 일반인들이 접근을 꺼리며 유찰이 잦아 값싸게 낙찰된다.
유찰 잦으면 입찰가 하락
유찰 과정을 여러 번 거쳐 값싸게 나온 물건을 낙찰 받는 것은 경매 투자의 가장 큰 매력이다. 아파트는 2회 이상, 다세대·연립, 상가의 경우 3회 이상 유찰한 물건에 입찰하면 초기 투자자금의 부담이 덜하고 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 유찰이 잦은 경매물건은 권리상 하자 문제뿐만 아니라 계절적 비수기와 경기침체, 일시적 수요부족 등 다양한 변수 때문인데 입찰 타이밍을 잘 잡으면 여러 번 떨어진 값싼 물건을 잡을 수 있다.
유찰이 잦은 경매물건은 꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요하다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 입찰을 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가 매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 최저 금액 대에서 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다.
초기 자금 적게 들이고 입찰하는 물건으로는 미등기 건물과 저평가 감정물건, 법정지상권·위장임차인 있는 경매, 공동투자 등도 내 돈 적게 들이고도 투자에 나설 수 있는 대표적인 경매물건이다. 다만 소액 투자금으로 입찰할 수 있는 경매 물건들은 입찰 전 권리에 대한 철저한 분석과 함께 물건분석의 과정을 거쳐야 한다.
이들 물건들은 경매고수들만 노리는 대상이기 때문에 충분한 노하우를 익히거나 전문가의 도움을 받아 입찰하는 것이 바람직하다.
외관상 흠집 있는 경매물건이고 해결방안이 있어 남보다 싸게 낙찰 받는다 하더라도 꼼꼼한 권리분석은 경매투자의 생명이다. 세입자가 있는 경매물건은 관할 주민센터에서 세입자 현황을 파악하고 직접 탐문과정을 거쳐 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 점유관계 여부도 체크해야 한다. 또한 임장활동을 통해 인근 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세파악을 하는 게 바람직하다.
Who is he?
- 메트로컨설팅(주) 대표
- 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표
- KBS/MBC/SBS 부동산 패널
- 경기대 교수/서비스경영대학원 경매과정