집값 부동산 대책 변수에 좌지우지될 가능성 높아 예측불허
실수요 목적 제외하고 투자 보류 전략으로 시장 판세 읽어야
현재 주택시장은 하반기를 한 달도 채 남기지 않은 상황에서 다변화된 특징을 보이고 있다. 부동산 시장 특징은 새 정부 취임 이후 서울 강남권과 강동권, 강북권 일부지역 중심으로 가격이 서울 타지역권이나 수도권에 비해 단기간 상승폭이 커지고 있다는 점이다.
새 정부는 이런 언론보도가 연이어 터져 나오면서 규제 방안을 만지작거리고 있다. 때문에 하반기 주택시장의 최대 화두는 부동산 시장을 변화시키는 고유의 변수들인 금리, 경기, 유동성, 투자 심리 등에 우선해 새 정부가 내놓을 부동산 대책의 내용에 의한 정책변수가 가장 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 규제의 강도가 생각보다 강하면 단기 급등한 10억원대이상의 고가주택 지역들의 일시조정은 불가피할 것으로 예상된다. 그렇다고 정부가 시장을 충격에 빠뜨릴 정도의 고강도 규제를 내놓을 가능성이 높지는 않다.
주거안정 정책 실행 가능성↑
새 정부의 국정철학대로 서민들의 주거안정을 위한 정책들 중 전월세상한제나 계약갱신청구권 등의 정책을 펴면서 재산세나 종부세 등의 세율 손질도 시행할 가능성이 높다.
부동산 시장은 이런 정책이 실현된다면 예측하기 힘든 상황으로 흘러갈 가능성이 있다. 전월세상한제와 계약갱신청구권은 세트로 묶여 시행되면 부동산 시장은 어느 누구도 예측하는 것이 불가능할 정도로 혼란스러워질 가능성이 점쳐진다. 왜냐하면 임대인이나 임차인 모두 정책의 전격 시행시 이해득실과 전략을 짜느라 정신을 차리기가 힘들 가능성이 높기 때문이다.
상황이 이렇다보니 전문가들 사이에서는 “새 정부의 부동산 정책이 나오기 전에는 시장을 전망 할 수도, 아예 전망하지도 말자”는 우스갯소리가 회자되고 있다.
한편, 재산세나 종부세등 보유세 인상의 경우에는 조세저항이나 시장 냉각 우려가 있기 때문에 시행되더라도 충격을 상당폭 완화시켜주는 부수적인 세트 정책들, 예컨대 거래세 인하나 세율의 점진적 인상 같은 충격흡수 정책들과 같이 나올 가능성이 높다.
또한 3주택자 이상자들에게 주택임대사업등록을 의무화하는 정책도 새 정부에서 검토하는 제도로 만약 시행되더라도 주택시장을 급랭시키고 주택시장에 찬물을 끼얹을 것이란 전망은 낮다. 이미 3주택자 이상자의 전세소득에 대한 과세도 시행되고 있는 탓이다.
더구나 3주택이상 다주택자들은 주택임대의무등록이 시행된다고 해서 당장 주택을 팔고 은행예금에 기대기에는 은행예금 수준이 가히 상상을 초월할 정도로 저금리인데다 물가상승이나 인플레이션에 의한 화폐가치 하락우려와 노후에 마땅한 고정수입원을 확보키 어려운 상황임을 잘 알고 있다.
다음으로 거론되는 것이 대출관련 규제지만 이들 대출규제는 이미 시장에 상당부분 적용되고 있고 타이트하게 시행되고 있는 상황이다. 대출규제로 집값이 크게 변동될 가능성은 미미할 것으로 예상된다. 금리도 변수지만 부동산에 흘러들어간 자금이 유턴해 부동산시장을 탈출할 가능성은 희박하다. 경기침체로 인한 부동산시장 급랭가능성 역시 적다.
하반기 시장향배 오리무중
그렇다면, 이들 요인들을 종합해볼 때 하반기 주택시장향배는 어떻게 될까? 하반기 주택시장은 럭비공이 될 가능성이 높다. 특히 정책변수의 힘이 워낙 클 것으로 예상된다. 특히 집값이 연말까지 상승세로 튈지 하락세로 튈지 어느 누구도 감히 예단하기 힘든 치열한 각자도생의 시대가 열릴 가능성이 높다.
또한 정책에 의해 주택시장에는 ‘주택임대사업자’ 라는 거대한 트렌드가 형성될 가능성이 높다. 다주택자의 주택임대사업자등록이 의무화되는 정책이 시행된다면, 시중의 유동성을 걷어낼 다른 방도가 도저히 보이지 않는 1%대 수준의 저금리 상황속에서 주택보유자들은 약간의 보유세를 더 내더라도 정책적인 지원과 세제혜택을 받으며 주택임대사업자로 정식으로 등록하고 주택임대사업을 영위하는 수가 폭증할 가능성이 크다.
종합하면 하반기 집값은 새 정부 출범으로 인한 새로운 정책들이 계속해서 나올 가능성이 높기 때문에 단편적인 하락, 상승을 외치는 것보다는 2~3년간은 정책적인 변화에 따라 추이를 지켜보면서 10억원 이상 고가주택에 대한 무리한 추격매수는 지양하고, 강남권 10억~20억원대 고가주택은 실 거주를 기반으로 최소 2-3년간 이상 5년 정도는 중장기보유목적으로 매수하는 것이 유리하다.
이밖에 수도권 일대 분양가 상한제물량으로 분양한 중소형 신규물량중 개발호재가 많은 2억~4억원대 물량은 중장기적으로 정부의 주택정책과 배치되지 않고 보유세와 소득세 등 세제혜택을 합법적으로 받을 수 있는 주택임대사업자등록까지도 고려해 매수하는 것은 권할만하다. 반면, 3-4년간 급등한 지방권 대도시지역은 조정기가 길어질 가능성도 있어 투자에 좀 더 세밀한 신경을 쓰는 것이 좋다.
또한 요즘 유행하는 무분별한 갭투자 역시, 전세가격 하락시 최소한의 방어여건을 갖춘 상태에서 보수적으로 접근하는 것이 좋고 전세는 계속 오른다는 대전제에서 출발한 갭투자는 리스크도 상당히 크기 때문에 신중하게 접근해야 한다.
기존 재고주택도 급매물 위주로 실수요 동반하는 측면이라면 전세나 월세시장에 몸을 맡기기보다는 내집마련에 나서는 것이 더 유리할 수 있다. 전월세 상한제만 마냥 기다리다 전세나 월세물량이 동이 나서 발을 동동 구를 가능성도 높은데다 4년 만기 후에는 상당한 고통이 수반 될 수 있기 때문에 내집 한 채 마련하는 것을 시기에 구애될 필요는 없다. 집값이 떨어지기를 기다리다 오히려 올라서 낭패보는 일이 국내 주택시장에서는 압도적으로 많기 때문이다.
하반기 주택시장은 정부정책에 따라 변동폭이 상당히 클 것으로 전망된다. 주택 한 채는 실수요, 실거주이지 투자나 투기로 보는 것은 무리다. 새 정부에 의한 새 정책이 나와야만 최소한의 시장 전망을 가늠할 수 있는 이유는 바로 여기에 있다.
Who is he?
- 김부성 부동산 부테크연구소장
- 목원대 부동산학 박사
- KBS, 일본NHK, MBC, SBS, OBS등 출연