무분별한 투자 재앙 대구 시작으로 수원 영통, 서울 강서, 대전지역으로 번질 듯
재고 주택 전세가격과 매매가격 차이보다 3~4년 후 재평가 상승 가치 주목해야
재건축과 무관한 10년~20년 이상 된 낡은 재고 주택 갭투자에 나선 소위 자본력 없는 개미 투자자들에게 비상이 걸렸다. 3년 전부터 무분별하게 전세가격과 매매가격의 갭 차이만 보고 미래가치나 리스크 등은 도외하시며 갭투자 전문 컨설팅업체들의 유혹에 넘어가거나 혹은 각종 밴드, 단톡방 등 단체로 움직였기 때문이다.
지방권의 경우 대구 등지에서 갭투자에 나선 상당수 투자자들이 이미 낮아진 전세가격과 매매가격이라는 이중 포화를 맞고 깡통아파트로 낭패를 보는 경우가 주변에서 속출하고 있는 상황이다. 전문가들은 소위 ‘쓰레기아파트’들에 무분별하게 개수 늘리기와 같은 갭투자에 나선 투자자들이 이제 낭떨어지로 떨어질 상황에 직면하게 되는 재앙 수준의 낭패에 임박했다고 평가하고 있다.
이들 무분별한 갭투자자들은 스스로 공부하며 저평가지역을 찾아내 전세를 끼고 좋은 물량에 정확하게 투자하는 분별력 있는 대부분 갭투자자들과 구별된다.
따라서 이 글에서 언급하는 이들 무분별한 갭투자는 긍정적인 의미에서의 현명한 갭투자자들과 다른 무분별한 갭투자한 이들을 지칭한다. 이들의 특징은 일단 본인 스스로가 투자하는 것이 아니라 거액의 컨설팅비를 챙기는 최근 수년간 난립해온 갭투자 컨설팅업체에 거액을 주고 컨설팅업체에서 시키는 대로 묻지도 따지지도 않고 그대로 실행에 옮기는 최하수의 투자패턴이다.
실제 투자지역이나 투자물건 역시 컨설팅업체나 단체로 움직이는 카페나 밴드 등의 운영자들이 손쉽게 컨설팅비를 챙기고 다수의 물건을 거래하기 위해 법인형태로 투자가치 낮은 전세수요만 있는 낡은 재고주택을 대량으로 매입해 시세보다 더 높은 가격으로 판매하는 경우도 많다. 심지어는 수익형부동산인 오피스텔을 대량으로 사들여 오피스텔을 갭투자자들에게 판매하는 경우도 속출하고 있다.
상황이 이런데도 무분별한 갭투자자들은 전세가격과 매매가격의 차이가 별로 안난다고 유혹하는 이들 업체나 단체밴드 운영자들에게 채당 수백만원의 컨설팅비를 주고 무조건 개수를 늘리는 일들이 벌이고 있다.
대구 갭투자 마이너스 재앙
현재 재앙이 된 대구지역의 갭투자자들 중 전세보증금을 빼주지 못해 파산하거나 매매가격 하락으로 그간 무분별하게 사들인 수채~십수채의 갭투자금이 0원~마이너스가 되는 실패가 속출되고 있다. 시차를 두고 수원 영통, 서울 강서구, 성북구, 강북구 일대, 최근에는 대전 둔산동 일대 등의 무분별한 갭투자자들에게도 낭패가 예상되는 상황이다. 전세가격을 최대한 많이 끌어올리다보니 전세가격이 올라가기보다는 떨어질 일만 남은 지역이나 물량들이 적지 않은 것이다.
심지어 오피스텔이나 도시형생활주택, 원투룸 빌라등에 무분별하게 갭투자에 나선 투자자들의 낭패도 불가피하다. 2~3채 정도 가용 자금의 무리없이 보수적으로 매입한 투자자들은 그나마 무분별한 갭투자자들 중에서는 가장 상급의 투자자라고 볼 수 있지만 자본력 없이 불과 수천만원으로 갭 지렛대를 최대한 높이고 심지어 전세가격을 인위적으로 부동산에 압박해 단기간 상승한 주변시세보다 높은 전세를 통해 4~5채 이상을 계약하면서 각종 마이너스 대출이나 신용대출 등으로 충당한 초보 갭투자자들은 전세금이 조금만 내리거나 매매가격이 조금만 내려도 즉시 파산에 직면한 상황이다. 임차 보증금을 못주는 것으로 끝나는 것이 아니라 못 돌려준 만큼의 전세보증금은 고스란히 채무로 남아 민사소송을 당하는 일만 남은 것이다.
현명한 투자자들은 어느 정도의 가용자금도 없이 투자자들의 호주머니를 터는 업체들의 유혹에 무방비상태로 넘어가는 무분별한 갭투자는 절대로 하지 않으며 현재는 오히려 그 반대의 투자를 하는 경우가 많다.
고수들은 갭투자 대신 소위 ‘역(逆)갭투자’라 해 매매가와 전세가의 차이가 심한 지역과 물건들에 3~4년 정도 이후의 가치를 보고 투자하고 있다. 갭이 작다고 해 낡고 오래된 상승 여력이 낮은 저가의 아파트들을 개수 채우 듯이 사 모으는 것이 아니라 가용자금을 토대로 매매가대비 전세가격 갭이 큰 지역이나 일시적으로 전세가격이 저렴한 유망지역의 입주초기 물량의 급매물을 갭 차이가 크더라도 보수적으로 가용자금을 활용해 초기 역갭과 역갭투자 이후 정상적인 갭 차이로 좁혀질 일만 남은 물량들에 투자하는 것이다. 초보자들과 무분별한 갭투자와는 완전히 반대 행보다.
이들은 무분별하지 않고 미래가치를 내다보면서 갭에 전혀 연연하지 않을 뿐만 아니라 갭이 큰 물량이 오히려 매매가격 상승여력이 훨씬 높다는 것에 주목한다. 역갭투자는 갭투자와는 차원이 다른 투자이며 이는 투기라고도 볼 수 없는 미래의 가치 투자자들이자 심지어 임차인들 입장에서는 저가의 전월세를 공급해주는 공급자 역할을 한다고 봐도 무방하다.
앞서 언급했듯 개수를 무조건 많이 늘리는 것이 좋다는 조언은 전형적인 갭투자업체들이나 갭투자 선동세력들에게 유리한 유혹이다. 오직 채당 수백만원 상당의 상담료를 받는 것이 절대적인 목표이기 때문이다. 이 때문에 마이너스대출이나 신용대출은 물론 카드대출까지 받아서라도 개수를 늘려서 수십~수백채를 목표로 삼으라고 강력하게 주장하는 것이다.
아파트 사 모으기 종지부
정부 정책으로 인해 낡고 상승여력이 낮은 아파트들을 무분별하게 사 모으는 유행은 종지부를 찍을 가능성이 커졌다. 이에 따라 투자 가치가 높지 않은 낡은 저가의 아파트를 무분별하게 사 모은 갭투자자들의 곡소리는 지방은 물론 서울 수도권에서도 국지적으로는 상당히 곡소리가 커질 가능성이 높다.
무분별한 갭투자와 구별되는 현명한 갭투자자들은 절대로 컨설팅업체에 본인의 돈을 지불하지않는다. 본인이 스스로 투자하되 전문가 자문정도는 구할수 있을지 모르나 설명회장에까지 가서 수백만원을 지불하고 어디서 튀어나올지 모르는 어떤 물건인지도 조차 모르는 물건을 기다리며 군중심리로 투자하지 않는 것이다.
역갭투자라는 말이 이상하게 들리지 모르지만 갭이 작은 낡은 구축 물건은 투자가치가 높지 않고 갭이 큰 신규아파트 물건이 오히려 시세 상승여력이 높기 때문에 현명한 갭투자자들은 좁은 의미에서의 갭만을 보고 투자하는 사람들이 아니라 3-4년 후를 바라보고 갭에 연연하지 않는다는 얘기다.
현명한 갭투자를 통해 투자수익도 보면서 전월세 거주자들에게 임대주택을 공급하는 사람들까지 이들 무분별한 갭투자자들과 도매금으로 같은 취급을 해서는 안 된다. 문제는 무분별한 갭투자가 문제지 현명한 투자는 아니다.
Who is he?
-부동산富테크연구소장
-목원대 부동산학 박사/세종대 부동산학 석사/연세대학원/연세대 졸
- KBS, 일본NHK, MBC, SBS, OBS등 출연 및 실전투자 경력 15년
- 주요저서: 위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산 外 다수