물량 공급, 전월세상한제, 2+2 계약갱신청구권제 3가지 옵션 시행 가능성
시장 관망세 내년 3월말까지 지속될 듯…임대등록 혜택기준 주택 완화해야
정부가 8.2대책에 이어 9월 대책으로 불리는 주거복지로드맵 발표가 임박한 가운데 부동산시장에 전운이 감돌고 있다. 8.2대책 후속타로 나올 9월 대책에서 구체적으로 어떤 내용이 나올지 쉽사리 예측이 어려워 관망세가 역대급 수준으로 짙은데다 8.2대책 자체로 이미 시장이 거래절벽에 봉착했기 때문이다. 시장은 사실상 올스톱이다.
이런 상태는 이달 발표하는 정부의 ‘주거복지로드맵’의 내용에 따라 1차적인 전환점, 즉 매도자와 매수자 모두가 8.2대책의 여파로 완전히 주택시장에서의 판단을 보류 결정을 하는 상황을 불러오고 있다.
정부의 메시지는 분명하다. 실거주가 아닌 주택은 내년 3월말까지 팔라는 것이고 그 이후에는 양도세 중과를 맞으라는 것이 첫 번째다. 두 번째는 팔기 싫은 다주택자들은 주택임대사업자등록을 통해 양지로 나와 제도권 내에서 세금을 납부하고 임대사업자가 되라는 것이다. 아울러 이 두 가지 선택마저 하지 않고 현재 다주택상태를 유지하면 강제로 주택임대등록을 시키는 방안이나 전월세상한제 시행, 보유세 인상카드까지 내놓을 것이라는 메시지다.
8.2대책 여파 퇴로 없는 다주택자
문제는 다주택자들이 내년 3월말까지 매도하는 것을 선택하더라도 퇴로가 없다는 점이다. 누군가는 이들이 내놓은 주택을 매입해야하는데 이들 다주택자들의 물량을 받아줄 수요가 많지 않다. 집 처분 여유가 없다는 점도 아쉽다. 주택 처분기간은 올 9월 주거복지로드맵 발표 시점부터 내년 3월말까지 6개월가량이다. 또한 매수 세력도 움직이지 않고 있다. 매수자 입장에서는 대부분 전월세를 끼고 매도해야 되는 상황이라 전세 낀 물건을 구입하는 것은 갭투자나 마찬가지다.
더욱이 정부에서는 실거주하지 않고 전세 끼고 주택을 사는 것에 대해 8.2대책을 통해 강력 경고했기 때문에 주택을 사는 사람들 입장에서 주택매수를 꺼릴 수밖에 없다.
마지막으로는 실수요자들이 정부의 강도 높은 규제책을 보면서 향후 집값이 내릴 것으로 예상하면 주택을 매수하지 않고 전세로 눌러앉아 시장상황을 관망할 가능성이 높다.
그렇다면 9월 대책은 8.2대책 후 동맥경화를 넘어 호흡이 멈춘 부동산 시장 거래절벽 상태의 관망세를 푸는 1차 전환점이 될 것이다. 주택시장 2차 전환점은 내년 4월 1일 이후로 전망된다. 9월초에 나온 가계부채대책은 시장을 더 냉각시켜 거래절벽을 더 심화시키는 역할을 할 뿐 시장의 변화에는 영향이 크지 않을 것으로 보인다.
주거복지로드맵 서민주거안정 정책
주거복지로드맵은 향후 서민들의 주거복지를 위한 주거복지 정책이지 다주택자들이나 투기세력에게 쉴 기회나 집값 상승기대감을 심어주는 것이 아니다. 한마디로 서민주거안정 측면에서의 부동산 정책인 것이다. 주거복지로드맵은 대대적인 물량 공급대책이 나올 수 있고, 전월세상한제나 2+2같은 계약갱신청구권제도 시행도 담을 가능성이 높다.
확실한 것은 다주택자들이 주택임대사업을 등록하면 세제 혜택을 제공하며, 주택임대사업등록을 통해 서민들에게 저렴하게 임대를 주고 의무 임대기간에는 임대료를 아예 올리지 말거나 2.5%~5%수준에서만 올리라는 내용을 대책에 포함될 것이라는 점이다.
그만큼 집값 안정을 위한 정부의 의지가 확고하다고 봐야한다. 다만 고강도 규제대책들의 부작용이 필연적으로 나타나겠지만 그 부작용이 바로 드러나지 않는다. 정부입장에서는 일단 눈에 확연히 그 효과가 나타나는 대규모 공급 대책, 전월세상한제, 의무임대등록제 등 고강도 규제대책을 9월 주거복지로드맵에 담을 것으로 예상된다. 또 최소한 추진 일정에 대한 메시지도 담길 가능성이 높다.
이 때문에 매도자와 매수자는 주거복지로드맵 발표 전까지는 관망할 것이고, 9월 대책 이후에야 비로소 이러한 적막이 깨질 것으로 전망된다. 현재 관망세는 9월 대책이 나오더라도 내년 3월말까지 지속될 가능성이 높다는 게 관련업계의 관측이다.
실수요자 매수 심리 발동 미지수
정부가 물가상승률만큼의 최소한의 집값 상승에 대한 기대감마저 주지 않는 수준으로 강도 높게 다주택이상자들을 몰아붙이는 지금의 모습을 볼 때 무주택 실수요자들이나 갈아타기를 희망하는 1주택자들이 과연 주택을 매수하려는 심리가 발동해 거래가 정상화될지는 미지수다.
거래가 비정상적으로 줄어들면서 가격이 하락하는 것은 집값안정이 아니라 주택시장 침체이고 이는 정책적으로 좋은 방향이라고 할 수 없다. 거래가 정상화되면서 가격이 물가상승률정도는 올라서 적어도 실수요자들이 집을 사면서 손해는 안 본다는 일말의 기대감마저 주지 않는 몰아붙이기식의 정책보다는 다주택자들을 자발적으로 제도권내로 들어올 수 있도록 실질적인 혜택을 주면서 실수요자들에게도 전세보다는 내 집 마련을 지원해주는 균형적인 정책이 나오는 것이 좋다.
특히 정부는 9월 대책에 다주택자들이 주택임대사업자등록을 자발적으로 할 수 있도록 인센티브관련 당근책을 담을 것으로 알려졌다. 하지만 등록하는 주택임대사업자도 수익을 위한 사업을 하는 것이지 임차인에게 4~5년간 시세보다 저렴한 임대료를 받고 모든 위험을 감수하며 손해 보기 위해 하는 사업이 아닌 만큼 최소한의 정책적인 배려와 지원은 필요하다. 특히 주거복지로드맵 발표시 임대등록 혜택기준이 되는 주택의 가격과 면적에 대한 부분을 완화하거나 폐지해야 임대등록 유도 정책이 효과를 거둘 것으로 판단된다.
김부성 부동산 富테크연구소 대표
부동산학 박사
저서: 위기의 시대, 사야 할 부동산 팔아야 할 부동산 외 다수