통일 초기 북한 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ주택 등 인프라 투자 자금 몰려
휴전선 인근 파주, 고양, 김포, 연천 토지 중장기 플랜으로 접근해야
통일 분위기가 무르익자 현대건설을 필두로 건설주 주가가 급등했다가 제자리를 찾아가고 있다. 통일 수혜가 가장 기대되는 분야가 건설, 철도 등 인프라 확충을 위한 개발, 건설사들의 투자가 급증할 가능성이 높기 때문이다.
독일의 사례를 보면 통일 이후 투자 매력도는 직접적으로 부동산, 주식, 채권 순이 될 것이다. 통일 초기에는 북한 곳곳에 도로와 철도·항만·주택 등 기본적인 인프라를 갖춰야 하기 때문에 북한의 대도시나 개발지 인근토지시장에 자금이 몰릴 것이다.
하지만 부동산 상승 랠리는 예상보다 길지 않을 수 있다. 독일에선 통일 초기 부동산 경기가 과열되면서 90년대 중반부터는 오히려 주택가격이 하락세를 보였기 때문이다.
인프라가 어느 정도 갖춰지고 나면 그때부턴 주식의 매력이 올라간다. 독일 닥스지수는 90년 9월~2000년 240% 넘게 올랐다. 의류와 제약 등 경공업관련주식이 수혜를 본다.
실제 독일의 대표적인 의류 브랜드인 ‘휴고보스’는 주가가 971% 상승했다. 제약회사인 바이엘도 445% 올랐다. 물류기업인 루프트한자(397%), 에너지 기업 에온(336%)도 수혜를 입었다. 주식시장도 부동산과 같이 통일초기에 급등하다가 3년간 고통스러운 조정기간을 거쳤다. 통일비용 부담으로 독일 경제가 어려워졌기 때문이다.
통일이 이후 채권은 상당기간 인기가 떨어질 전망이다. 통일비용 마련을 위해 국공채등채권 발행이 늘면서 금리가 급등(채권 가격은 하락)할 가능성이 크다.
통일의 가장 큰 효과는 인구 7000만이 넘는 내수시장이 생기고 국방비절감부분을 상당부분 경제활성화에 쓰일 수 있다. 또 북한의 풍부한 천연자원을 활용하면 원자재 수입을 줄일 수 있다. 북한 리스크가 사라지면 정부나 금융기관이 해외에서 돈을 빌릴 때 조달금리도 낮아진다.
통일 전 북한과 남한 GDP 30~40배
통일에 대해 장밋빛 전망만 있는 건 아니다. 통일이 된다면 외국인 투자가들은 국내에 투자한 돈을 기대수익률이 높은 다른 나라로 옮길 가능성이 크다. 그 과정에서 원화 가치가 폭락하는 등 2008년 글로벌 금융위기 때와 비슷한 충격이 올 수 있다.
통일비용도 문제다. 2010년 대통령 직속 미래기획위원회가 추산한 비용은 점진적 통일의 경우 3220억 달러(약 343조원), 급진적 통일일 때는 2조1400억 달러(약 2280조원)였다.
통일 후 경기 침체에 따른 남한 부동산 시장 위축과 북한 부동산 시장의 쏠림현상으로 남한 부동산 시장에는 악재가 될 수 있다. 남한 부동산 시장에 대한 규제를 계속 유지시키는 정권이 앞장서 통일의 주체가 될수 있기 때문이다. 통일 전 독일보다 GDP 차이가 크기 때문에 급진적인 통일은 남한에 정치경제적으로 큰 혼란만 빚을 것이다.
최근 다녀온 베를린시 브란데브르크 인근 포츠담 플라자는 한국문화원이 위치해 있고 관광객들을 위한 인위적으로 가져다 놓은 베를린 장벽이 있다. 주변에는 소니센타와 베를린몰등 쇼핑센타와 유수 기업체와 글로벌 금융기관들이 잘 포진해 있다.
이스트사이트 갤러리는 슈프레강이 강변에 놓인 1.3km의 냉전시대의 장벽들은 지하철 교통망도 좋고 수많은 관광객들로 인산인해이고 고급 아파트가와 벤츠 등 대기업들이 산재해 있다. 즉 베를린 냉전시대 장벽 근처 이스트사이드 갤러리 일대는 중심 상업지 인근이라서 엄청나게 폭등했다.
하지만 우리나라의 경우 휴전선과 가까운 지역의 땅은 독일과 달리 상업지역으로 변모할 가능성 보다는 후손들의 역사의 장소로 활용하기 위해 공시지가로 전면 수용될 가능성이 있다. 휴전선과 너무 가까이 붙어 있는 토지 토지보다는 상당부분 떨어진 수용지 인근의 토지가 유망할 수도 있다.
10년 이상 중장기적인 투자로 보았을 때 파주, 고양, 김포, 연천 등의 주택시장보다 토지 시장이 유망하다. 파주는 신의주에서 평양, 개성을 거쳐 서울로 가는 경의축의 중심이 될 가능성이 높다. 경지를 중심으로 급매물을 살펴보되 도로 접근이 쉬운지, 공장이나 상업시설 등 어떤 용도로 개발될 지부터 따져보는 게 순서다.
북한 수준 남한 절반까지 오면 투자 적기
하지만 토지의 경우 중장기적인 관점에서 투자해야 하는데 비사업용토지로 구분되면 양도소득세 부담이 커진다. 비사업용토지는 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 가산되어 큰 폭으로 오르지 않은 이상 실익이 거의 없다. 통일 전에 비해 통일 후 독일 정책 금리는 두 배가량 올랐다.
서독 마르크는 유럽환율메커니즘(ERM)의 중심 통화였기 때문에 안전했으나 대신 영국과 이탈리아의 화폐가치가 폭락함으로써 1992년 이 두 국가가 ERM에서 탈퇴할 수밖에 없었다. 한국은 서독에 비해 경제력이 훨씬 약하고 급하게 통일부터 진행시킨다면 정치경제적 불확실성 때문에 외국 자본은 한국 자본시장에서 대거 이탈, 한국 원화 가치가 폭락해 제2의 IMF 사태가 불러올 수 있다.
따라서 최소한 북한경제 수준이 남한의 절반수준까지 올라온 것을 확인한 후 서서히 진행하는게 맞다. 즉 통일은 당장 현 정권에서 하는 것은 여러 가지 국내외적인 여건상 불가능하기 때문에 너무 섣불러 경기 이북지역 부동산이나 통일관련 주식에 투자하는 것은 바람직하지 않다,
반대로 통일은 독일사례를 볼 때 남북 소득격차가 최소 5~10배 이내로 좁혀져야 경제적 혼란이 덜하다. 이 소득격차를 좁히기까지 최소 20년이 넘는 장기적인 과제이기 때문에 통일바람이 불때마다 단기투자자 입장에서는 통일관련 자산을 서서히 정리하는 게 맞을 수 있다.
수년전 장벽 감시 초소가 이베이에 3000유로부터 경매가로 나온 적이 있다. 우리나라 돈으로 400만원 정도 된다. 즉 베를린 장벽 붕괴 후 일부 떨어져나간 벽돌과 조각들이 경매에 부쳐진바 있다. 우리나라의 경우 휴전선 철조망을 기념품처럼 만들어 수백만원에 팔거나 판문점 경비초소가 수집가를 통해 수천만원 경매가로 시작해 나올 수도 있다.
발상의 전환을 통해 남북접경지역 부동산에 투자하는 것보다 인근 고물상에 투자해 통일 기념품이 될 만한 것들을 수집해 이베이나 옥션 등 글로벌경매회사를 통해 판매하는 게 부자로 가는 지름길 일수 있다.
Who is he?
현 유엔알컨설팅 대표
서울디지털대학교 부동산학과 특임교수
강원대학교 연세대학교 부동산학과 교수