'투자의 길' 어디에선가 숨어있다

부동산은 마치 사랑과 같은 것이어서 가장 흔하기도 하지만, 가장 귀하기도 하다. 따라서 부동산 투자를 잘 하는 일은 좋은 사람을 만나 행복하게 사는 일이나 다름없다. 부디 1등 부동산 투자와 1등 사랑을 하시라.

요즘 지진이 혼란스럽듯이 부동산 시장도 혼란스럽기 짝이 없다. 지방의 주택시장은 이미 한겨울로 접어들었으나 서울의 집값은 봄인지 겨울인지 분간하기 어렵다. 매수세는 전혀 없는데 왜 값은 오르고 있을까.

과부댁과 홀아비도 눈이 맞아야 결혼한다. 살 사람과 팔 사람이 맞지 않으면 시장은 형성되지 않는다. 서울의 신규분양은 그렇다 치더라도 기존 주택시장까지 살 사람은 없는데 값이 오르는 이유는 알다가도 모를 일이다.

어차피 안 팔릴 것, 값이나 올려놓고 보자는 배짱 매물도 있다니 세상 참 많이 변했다. 집주인들은 비싼 가격에 팔고 싶어 하고, 사는 사람들은 비싸다고 생각되면 등을 돌리는 게 경제 원리인지라 가게 문 열어놓고 손님 기다리는 공인중개사들만 눈이 빠질 지경이다.

필자는 전국을 무대삼아 주로 토지를 거래하는 공인중개사이지만, 근래에는 내 밥그릇 하나 챙기기도 어렵다. 부동산 투자 잘 해서 돈 벌면 다 제 복이요, 못 벌면 중개사 탓 아니던가. 다 잘되고 많이 벌기를 바랄 뿐이다.

문재인 정부 들어 주택시장의 목을 죄도 경제성장률은 올라가고, 원화가치가 상승하고 있다면 어디에선가 투자의 기회는 있을 것인데, 그것을 찾아내기가 좀 힘들 것이다. 그렇다면 부동산 시장은 어느 쪽의 길을 가는 것이 옳은 길일까.

앞으로 10년 큰 변화 없을 것

사실 투자의 길은 어디에선가 숨어있다. 그럼 집으로 가야 할까, 땅으로 가야 할까. 아니면 수익성 상가시장으로 가야 할까. 소중한 것은 잃어버린 뒤에야 알게 되고, 중요한 기회는 지난 뒤에 알게 된다. 혼란스럽고 캄캄할 때 길을 찾아보자.

현재 주택시장은 청약에서부터 대출, 재건축까지 값이 오르지 못하도록 그물을 쳐놨다. 앞으로 10년은 지금 상태에서 큰 변화가 없을 것이다. 설령 값이 조금 오른다 해도 그건 코끼리 비스켓일 것이다. 특히 앞으로 1~2년은 값이 오를 리 없고, 서울의 주택도 다시 하향세로 돌아설 것으로 예상되니 섭섭해도 파는 게 좋을 것으로 보인다.

또한 지금 집을 사나 1~2년 기다렸다 사나 값에 큰 차이는 없을 것이다. 오르지만 않을 뿐, 값이 뚝뚝 떨어지는 일은 없을 것이다. 급하지 않으면 1~2년 동안 매물을 잘 살펴 브랜드가 좋은 대단지 아파트를 구매하는 것이 좋다.

특히 인프라가 잘 어울린 곳의 아파트는 갈수록 귀해지기 마련이다. 1000세대 이상이나 2000세대가 넘는 대단지는 지진에도 강하기 때문에 3~4년 후 서서히 값이 오를 것이다.

꼬마빌딩이나 상가는 대출 없이 사는 것이 좋다. 아파트 시장이 엉거주춤하자 30억 이상의 여윳돈은 꼬마빌딩이나 상가를 넘보고 있다. 하지만 그러한 매물들은 월세도 약하지만 보증금도 약한 게 태반이다.

또한 대출을 많이 받아 사게 되면 은행 종노릇만 하게 된다. 상가는 뭐니 뭐니 해도 집객의 밀도다. 따라서 전철역이 끼어 있다고 무조건 좋은 게 아니다. 돈을 쓰기 위해 찾는 곳, 그곳이 바로 투자 1번지다.

평택·하남·세종, 개발 호재 많아

땅위에 서서 땅을 찾는 기술을 갖는 것도 좋다. 이 세상은 모두 땅 덩어리다. 금보다 비싼 땅도 있고, 거저 줘도 싫다는 땅도 있다. 하지만 땅위에 서서 땅을 찾는 기술을 알게 되면 그것이 바로 전문가다. 개인적으로 우리나라에서 땅 사서 돈을 벌 수 있는 곳은 3곳밖에 없다고 생각한다. 평택과 하남, 세종시다. 특히 서평택은 7~8개의 개발 호재가 주렁주렁 열려 있다.

특히 노무현 정부 때 부동산 정책과 부동산 값을 경험했었다면 가계부채가 조여 와도 투자는 빚을 얻어 해야 한다. 몽둥이로 때려잡고 하늘을 두 쪽 내겠다고 했지만, 당시 서울 집값은 50%나 올랐었다. 지금도 당분간은 값이 떨어질 수는 있지만 장기적인 면에서는 오히려 오르게 될 것이다.

다만 입주 후 미분양, 장기 미분양, 수요가 없는 지방 아파트는 값이 오를만한 힘이 없다. 어차피 투자로 하려거든 모두 내 돈으로 하는 것 보다는 이자가 비싸더라도 대출을 이용하는 게 결과적으로 유리하다.

그렇다면 투자금에 비례하면 어떤 종목이 좋을까. 1억원 미만은 전세를 안고 대출 받은 소형 아파트나 빌라 등 오래된 것을 고를 수밖에 없다. 갭 투자를 못하도록 부동산 정책을 내놨어도 배운 것이 그것뿐인데 어찌하랴. 다만 그러한 투자로 인해 다주택자 되면 세금 면에서 불리함을 받지 않도록 해야 할 것이다.

2~3억원은 토지다. 개발 예정지의 값싼 땅을 10년 정도 내다보고 사두면 10배의 이익도 창출할 수 있다. 5~6억원은 땅도 좋지만 공장이나 창고, 변두리 점포다. 그 이상의 돈은 좋은 땅이나 수익성 상가에 투자를 하는 게 옳다.

어제는 아쉬움으로 넘어가고, 내일은 기대 속에서 살아가는 게 인생이다. 투자는 머리로 계산하면 망한다. 부동산을 믿는 게 상책이다.

Who is
現수원대학교사회교육원 교수
現세인종합법률사무소 사무국장
조인스랜드 고수칼럼리스트
부동산학과 노하우 특강
10회 공인중개사