시세 85%대 낙찰 후 ‘매각 물건 명세서’ 살펴야
입찰 전 현장 방문, 숨은 권리 여부 확인 ‘필수’
정부의 각종 부동산 거래 규제 발표에 따라 사는 사람(매수인)이나 파는 사람(매도인) 모두 눈치만 보고 있다. 주택시장이 11·3 부동산 대책과 8·25 가계부채 관리방안 후속 조치 이후 부정적 전망이 높아져 침체기를 맞았기 때문이다. 이에 따라 주택 거래가 언제 사고 언제 파는 게 유리한지 저마다 복잡한 셈법에 빠지면서 사라지는 국면을 맞았다.
정부가 안정세를 보일 것으로 자신했던 전세값은 여전히 내릴 줄 모르고 있다. 이에 부동산 시장은 상당한 물량 부족에 시달리고 있다. 무주택자들의 내 집 마련 고민도 깊어지고 있다. 지금 사야 할지, 좀 더 기다려야 할지 망설이게 되는 것이다. 사기로 결정을 내렸더라도 ‘더 떨어지지는 않을까’하는 생각에서 머뭇거려진다. 매도인도 상황은 비슷하다. 집값이 언제까지 더 떨어질까 궁금해 한다.
내 집 마련 방법에는 청약을 통해 분양받는 방법, 기존 집을 사는 방법, 공매·경매로 낙찰 받는 방법 등 3가지가 있다. 현재 부동산 시장 분위기에선 이들 3가지 방법 중 경매나 공매를 통해 내 집 마련을 하는 게 유리하다. 경매 부동산은 거래되는 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하므로 가격 부담이 부동산중개업소를 통해 사는 것보다 덜하다.
아파트나 일반 단독주택의 경우 경매는 10~30%, 공매는 15~20% 쯤 싸게 살 수 있다고 보면 된다. 또 전원주택은 이보다 더 싸게 살 수 있다. 집의 크기와 위치 등에 따라 다르긴 해도 평균 20∼30%쯤 싸게 살 수 있다.
더구나 최근 정부의 오락가락 흔들리는 부동산 정책 때문에 경 · 공매 쪽으로 눈을 돌리는 사람들이 적잖다. 신규 분양 아파트에 투자하려던 수요자들이 법원 경매시장으로 몰리는 것이다. 경매절차가 크게 간소화됐고 믿을만하다는 판단에서다.
세금 체납에 따르는 압류재산이 대부분인 공매 부동산 쪽에도 내 집 마련을 위해 몰려들기는 마찬가지다. 경매보다 낙찰가율이 5∼10% 쯤 더 낮아 자금 부담을 크게 줄일 수 있다. 특히 아파트는 환금성이 높고 권리관계가 단순해 경·공매 시장에서 인기다.
기존에는 낙찰을 받아 입주하는데 5개월~6개월이 걸렸지만 요즘엔 기간이 짧아져 내 집 마련 수단으로 활용할 만하다. 내 집 마련에 나서는 사람은 우선 경매와 공매에 대한 기본 개념부터 정확히 알고 도전하는 게 재테크 지혜다. 특히 차이점과 입찰 흐름, 준비 사항에 착안해야 한다.
경매
경매는 채권자가 채무자로부터 빚을 받을 때 물리적 충돌을 피하기 위해 법원 등의 국가권력에 신청, 채무자의 부동산을 강제 처분하는 절차다. 방법은 돈을 빌려주기 전 부동산 등에 담보를 설정하는 임의경매와 갚지 못한 상황이 생겼을 때 신청하는 강제경매 등 2가지다.
여기서 경매 감정가와 시세가 다르다는 점에 유의해야 한다. 감정가는 감정평가 기관과 시기에 따라 크게 달라진다. 따라서 입찰에 들어가기 전에 해당 부동산이 있는 주변 중개업소를 통해 거래 동향과 시세를 미리 알아보는 게 우선이다. 또 입찰할 부동산에 흠이 있는지도 꼼꼼히 알아봐야 한다.
경매에서 자주 발생하는 문제는 숨은 권리자가 갑자기 나타나는 경우다. 확정일자를 받아 두어 대항력이 있는 전세입자라도 부동산 등기부등본엔 잘 나타나지 않는다.
등기부등본 외에 법원 집행관이 부동산 물건 조사 결과를 보고한 ‘매각 물건 명세서’를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 내용을 읽다보면 해당 부동산의 소유 관계와 거래 내역 등이 일자별로 나타난다. 의심이 가는 대목은 메모해 확인해보고 해당 부동산의 상태를 점검하는 게 좋다.
입찰에 나설 때도 유의해야 할 점들이 있다. 무엇보다도 입찰금액을 얼마로 써낼 것이냐이다. 법정 분위기에 휩쓸려 비싸게 낙찰하지 않도록 입찰가 하한선과 상한선을 확실히 정한 뒤 행동으로 옮겨야 한다. 남들 눈치를 보지 말고 ‘준비된 금액’에 소신껏 도전하라는 얘기다. 경매장을 어슬렁거리는 부동산 브로커들 말에 솔깃해 넘어가선 안 된다.
투자 목적이 아닌 자신이 들어가 살 집을 구한다면 일반 시세의 85% 안팎에서 입찰가를 정하는 게 현명하다. 여유 돈이 많지 않다면 대출 계획도 치밀하게 세워야 한다. 낙찰 받았다가 잔금을 제때 내지 못하면 보증금만 날리게 된다. 법원 경매의 경우 매각허가 결정일로부터 30∼40일 사이에 대금 전액을 내야 한다.
공매
공매는 한국자산관리공사(캠코)에서 부동산을 매각하는 것을 지칭한다. 공매도 법원 경매처럼 2가지 종류가 있다. 국가나 지방자치단체가 국세, 지방세 등의 세금을 내지 않아 압류한 체납자의 재산을 처분하는 방식과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건 매각을 캠코에 넘겨 매각하는 방식이다. 캠코는 이들 부동산을 팔아 관공서의 밀린 세금이나 은행 등이 받지 못한 금융대출금에 충당하고 일부는 이익금으로 잡는다.
공매 이점은 모든 절차가 인터넷으로 진행된다는 점에 있다. 컴퓨터상의 온라인으로 서류를 접수하고 보증금도 낼 수 있다. 이는 현장 입찰의 각종 폐단을 없애고 투명한 거래를 유도하기 위한 목적이다. 물론 입찰 시간도 줄고 응찰자들의 불편함도 사라졌다.
그러나 입찰 전 해당 부동산 현장 방문은 필수다. 감정가격이 공매 시점에 실제 가격과 다를 수 있기 때문이다. 일시적으로 1가구 2주택이 된 사람이 양도소득세 중과를 피하기 위해 공매시장에 매물을 내놓는 사례가 늘고 있다는 점에 관심을 가질 필요가 있다. 공매를 이용하면 인기지역 알짜 아파트를 싼 값에 살 수 있다.
또 하나 유의해야 할 점은 부동산 소유권과 관련된 내용 확인이다. 집이나 딸려 있는 상가의 경우 대항력 있는 임차인이 있는지, 농지는 농지취득자격증을 발급받을 수 있는지 확인해야 한다. 이를 소홀히 할 경우 좋은 조건으로 공매를 받았더라도 등기 때 애를 먹게 된다.
Who is he?
- 메트로컨설팅 대표
- 매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
- 단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
- 한경ㆍ매경ㆍ자산관리공사 부동산칼럼리스트