미래 가치 반영 분양가 조정, 높은 낙찰가율 속지 말아야
비싼 매물 투자 타이밍 늦추거나 공급 증가 때 매입 적합
수익형 부동산에 관심이 몰리면서 상가 분양현장마다 분양가를 속속 올리는 게 유행처럼 되고 있다. 대체로 상가 분양가는 수요자들이 많이 몰려 투자 분위기가 무르익을 때 조성되는 분양률 30~50%때 집중적으로 분양가를 올리는 게 통례이다. 분양가는 최초 분양가에 비해 5~10% 정도 인상하는 게 일반적이다.
분양가 높이기 ‘성행’
서울ㆍ수도권은 물론 지방까지 분양가 높이기가 성행하고 있다. 분양가를 높이면 처음에는 투자자들의 반발이 거세지만 일단 올리고 나면 가격이 더 오를 것이란 투자심리가 생겨 분양률이 지속적으로 높아지게 마련이다.
S시의 쇼핑몰인 B상가는 올 초 최초 분양가보다 한 점포 당 500만원 씩 분양가를 올렸다. 최초 분양 받은 투자자와의 가격 갭을 주기 위해 공공연히 분양가를 올린다고 했다가 얼마 전부터 분양가를 5% 올린 것이다. 이 상가는 분양률이 50% 대에 이르자 가격을 올렸다. 또 S, D 등 대형 상가들도 5~10% 가까이 올려 상가분양가 상향조정은 붐이 일고 있은 추세이다.
또 B시에 있는 대형 테마 O상가 또한 상가를 분양할 때 분양가를 낮추려 했지만 시장분위기가 갈수록 뜨거워지자 분양가를 8% 가까이 올린 상태에서 분양하고 있다. 분양가를 높이면서 투자자들이 더 많아지는 이상과열 현상이 일고 있다.
서울은 분양물량이 많지 않아 분양가 인상 여부 확인이 어려우나 현재 분양하고 있는 상가들 또한 최초 분양가격에 비해 5% 이상 상향조정한 후 분양을 하고 있는 것으로 알려지고 있다.
분양업체가 분양가를 올리는 이유는 현장 분위기를 보고 올리는 게 통례다. 즉 현장에 사람이 많이 몰리거나 상가공급이 줄면 분양가를 인상하는 것이다. 특히 주거시설의 하락세와 달리 수익성부동산의 가치가 높아져 처음부터 분양가를 인상하는 게 투자자나 분양업체나 모두가 나을 것이란 판단으로 분양가를 처음부터 인상하는 것이다.
높은 낙찰가율도 분양가를 높이는 원인 중 하나다. 인기지역 내 아파트 상가의 경우 공개 경쟁입찰(최고가 낙찰제)에서 평균 예정가의 150%를 넘는 높은 낙찰가율로 분양이 마감됐다. 일부 개발지역 내 인기지역의 경우 평균 예정가보다 2배 이상 고가에 낙찰되기도 한다.
미래가치 반영 ‘위험’
일부 지역 아파트 상가 분양 현장은 투자 관심도가 높은 추세여서 분양가가 인상되고 있지만 초보투자자는 과열분위기에 휩싸여 분양 받았다가는 나중에 후회할 수 있다. 상가공급이 꾸준히 늘고 있는 때여서 과열분위기가 가라앉을 경우 높은 분양가 때문에 손실을 입을 수 있음에 유의해야 한다.
이에 따라 투자자들은 상가 분양 대행업자의 분양 마케팅에 주의해야 한다. 분양하는 상가 중 상권과 입지가 불리한 데도 주변 상권 시세의 예를 들며 미래가치를 지나치게 반영해 공급가를 제시한다면, 투자를 자제해야 한다. 주변 시세나 임대료보다 높게 분양 받은 탓에 적정한 임차인을 맞추지 못해 애를 먹는 투자자들이 적지 않다.
주변 매매가 등 시세에 비해 너무 높은 값에 분양 받을 경우 부동산 거품이 가라앉거나 공급이 많으면 가만히 앉아서 손해 보는 경우가 비일비재하다. 되도록 주변 임대가나 분양ㆍ매매가를 참조해 주변보다 터무니없이 비싸다면 일단 투자를 자제하는 게 바람직하다.
아파트 단지 내 상가나 근린상가의 임대료가 오르면 영업이 쉽지 않아 임대 가능성이 떨어질 수 있어 주의해야 한다. 임대료 수준이 높은 곳의 1층 전면 상가 임대료는 보증금 5000만~1억원, 월세 300만~400만원 수준을 보이고 있다. 도심 상가가 아닌 아파트 상가에서 임대료가 높은 경우 영업할 수 있는 업종은 많지 않아 공실이 발생할 여지가 많다.
분양가는 수급에 따라 올리는 추세이므로 되도록 분양가 조정 전에 매입하거나 건물이 다 지어지고 영업 중인 상가에 분양을 받아도 늦지 않다. 특히 상가 분양가가 곧 인상된다는 상가 분양업체의 말은 상가 투자를 유도하는 말이므로 여기에 현혹 되서는 안 된다. 분양가가 비싼 상가는 보수적인 자세로 투자 타이밍을 늦추거나 분양이 마무리돼 공급이 늘어날 때를 기다려 투자 타이밍으로 잡는 것이 유리하다.
비교 후 ‘선택’
상가는 투자 전 매물의 비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상을 검토, 비교 분석해 우량 물건을 고르는 전략을 세워야 한다. 외관상 좋은 입지의 상가라도 최소 1~2회 현장을 살펴보고 투자 매물을 선택하는 것이 좋다. 아파트 외에 주택을 끼고 있어 영업력이 높은 상가라도 분양가가 매우 높게 형성돼 있다면 투자를 자제하는 편이 낮다.
Who is he?
- 메트로컨설팅(주) 대표
- 매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
- 단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
- 한경·매경·자산관리공사 부동산칼럼리스트