수익성 물건 싸게 매입하더라도 ‘사후관리’ 소홀하면 손해
매도 시기는 주기적 점검 통한 시세 파악 후 결정해야
보유한 부동산 물건이 3채 이상이 될 경우 매입 전략 못지않게 중요한 것이 ‘물건 관리’다. 매도차익을 목적으로 매입한 물건이든 임대수익을 목적으로 매입한 물건이든 3개월에 한 번씩은 부동산을 통해 매매, 전세, 월세 등의 시세를 체크해야 한다. 시세의 변동이 있다면 그 원인이 무엇인지 파악해야 한다.
실제로 예전에 정기관리 차원에서 매도 목적으로 매입한 물건 주변의 부동산에 연락을 한 적이 있다. 5개월 동안 보합세였는데 매도인들이 갑자기 매물을 거둬들이고 몇몇 소유자는 500만 원을 올려 매도를 했다. 그 이후 부동산 공인중개사는 혹시 매도할 계획이 없는지 물어봤다.
당시 상승 원인을 짚어보니 산업단지 새 업체의 입주 때문이었다. 그 업체가 사택으로 사용하기 위해 임대사업자들이 보유하고 있는 물건을 싹 털어 50채 정도를 매수하는 것이 상승 원인으로 작용했다.
일단 매도를 보류하고 현장으로 달려가 입주한 업체가 어떤 회사인지 확인했다. 산업단지 내 C동에 입주할 계획이고 현재 A동만 입주한 상황이었다. 다른 B동은 2년 내 입주할 계획을 가지고 있었다. 회사 직원은 모두 1500여 명으로 C동의 입주가 모두 완료되면 약 4000여 명의 근로자가 유입될 것으로 판단했다.
우선 산업단지 규모에 비해 인근 아파트의 공급물량이 부족하다 보니 사택으로 매입하게 되면 당연히 매매가는 상승할 것이라고 판단했다. 그러나 한 번의 매입으로 끝나는 것이 아니라 3차에 걸쳐 매입할 경우 매매는 단계적으로 상승할 가능성이 높았다.
이 당시 인근부동산을 설득해 검토 대상에 올라가 있는 임대사업자를 소개시켜 달라고 했고, 매매가 성사될 경우 별도의 성과수수료를 지급하겠다고 했다. 그렇게 해서 기존에 매입한 물건 1개와 새로 매입한 물건 4개를 합쳐 총 5채를 보유하게 됐다. 그 회사는 2년 뒤 예정대로 3차 입주를 시작했고 1채당 1500만 원, 총 7500만 원의 차익을 남기고 5채를 모두 팔았다.
만약 당시 부동산의 권유에 따라 2년 전에 보유하고 있던 1채만 매도했다면 500만 원의 수익만 남았겠지만 주기적인 물건 관리를 통해 얻은 새로운 정보로 4채를 추가 매입함으로써 더 큰 차익을 얻은 바 있다.
여기서 주목해야 할 것은 3개월마다 하는 정기관리가 필요하다는 것이다. 시세, 수급현황, 지역의 호재와 악재 등을 체크해 매도차익 및 임대수익률을 계산해 보고 적절한 매도시기를 결정해야 하기 때문이다. 하지만 위 사례와 같이 새로운 투자와 연계되는 경우도 많다.
‘1부동산 1통장’
물건 관리를 하는 데 중요한 것 중에 하나가 바로 돈 관리이다. 특히 임대목적 아파트의 경우 매달 월세와 이자, 세금과 관리비용 등이 발생한다. 이를 효율적으로 관리하기 위해서는 ‘1부동산 1통장’의 방법이 효율적인 관리 방법이다. 핵심은 경매 물건을 낙찰 받을 때마다 그 부동산을 통해 발생하는 수입과 지출을 다른 통장과 섞지 말고 하나의 통장으로 관리하는 것에 있다.
이렇게 관리하기 시작하면 나중에 매도 시 세금을 제하고 순매도 이익이 얼마였는지, 순월세수익이 얼마였는지 쉽게 확인이 가능하다. 또한 임차인과 법적인 문제가 발생했을 때 증거서류의 기능을 하기도 하고 통장이 하나씩 늘어날 때마다 성취감도 생겨 여러 가지 긍정적인 효과가 크다. 결국 부동산 하나를 낙찰받을 때마다 하나의 통장이 생기는 셈이다. 전체 통장을 엑셀 등의 프로그램으로 정리를 해 놓으면 어떤 부동산이 수익을 내고 있고 어떤 부동산이 손실이 나고 있는지도 한눈에 알 수 있다.
물건 정리해야
손실이 발생되고 있는 물건을 매도하는 것은 당연하지만 목적에 맞지 않는 물건 역시 과감하게 매도를 해야 하는 것은 당연지사다. 예를 들어 임대 수익을 얻기 위해 낙찰 받은 물건이 임대료 상승폭이 거의 없거나 적고 단기간에 매매가가 상승했다면 임대수익률은 당연히 매매가 상승 전에 비해 낮아진다. 추가적인 매매가 상승이나 임대가 상승의 가능성이 보이지 않는다면 매도하는 것이 바람직하다는 얘기다.
부동산 투자에서 중요한 것은 물건 관리다. 물건 관리보다 중요한 것을 꼽는다면 매도 타이밍이다. 싸게 매입한 사람만을 고수라고 말하기 어려운 이유는 물건 관리 및 적절한 시기의 매도 경험이 부족해 충분히 수익을 얻을 수 있었음에도 손실을 내기 때문이다.
아무리 수익성 있게 매입했다고 하더라도 물건 관리를 소홀히 해 적절한 매도 타이밍을 놓친다면 저렴하게 부동산을 매입하기 위해 공들인 모든 행위가 한 순간에 물거품이 된다. 부동산 투자 포트폴리오를 주기적으로 점검하면서 리스크를 최대한 줄이도록 노력해야 한다.
Who is?
- 북극성 대표
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널
- 주요 저서 월급쟁이를 위한 부동산경매