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문재인 정부 24번째 부동산 정책 변천사2017년 정권 출범 뒤 서울 전역 투기지구 지정한 고강도 ‘8·2대책’
고가주택에 종부세 강화 ‘12·16’… 전세대란 촉발한 ‘임대차3법’까지
  • 김현철 기자
  • 승인 2020.11.20 21:36
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[민주신문=김현철 기자]

김현미 국토교통부 장관(가운데)이 지난 19일 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 서민·중산층 주거안정 지원방안 발표를 하고 있다. ⓒ 뉴시스

정부가 지난 19일 주택임대차법 개정 후 폭등하는 전셋값을 잡겠다며 24번째 부동산 정책을 내놨다. 

앞으로 2년 간 전국에 11만4100가구의 전세 위주 공공임대를 공급하는 ‘서민·중산층 주거안정 지원’ 방안이 골자다. 

민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보해 공공임대로 공급도 할 예정이다. 도심 노후 상가와 호텔 등 숙박시설 등까지 주거용으로 리모델링해 임대주택으로 활용할 계획이다.

이처럼 정부는 고심 끝에 부동산대책을 내놨지만, 시장 반응은 현실성이 부족하다며 냉랭하다. 

지금까지 정부가 내놓은 부동산 정책의 대강은 이렇다. 

2017년 5월 출범한 문재인 정부는 지금까지 총 24번에 걸쳐 종합부동산대책을 내놨다. 

금융·세제·청약 등을 총망라한 대책이 4번, 각 분야 후속조치까지 합치면 24번의 대책인 것이다. 

정부의 첫 번째 종합부동산대책은 2017년 ‘6·19 대책’이다. 

경기 광명과 부산 기장, 부산 진구 등을 조정대상지역으로 추가 지정하고, 조정대상지역에 한해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%p씩 강화하는 내용이었다.  

그러나 투기과열지구 지정 등이 빠져 시장에서는 별다른 반응이 없었다. 잠시 주춤하는가 싶던 집값은 서울과 일부 지역에서 다시 급등하기 시작했다. 

그러자 그해 8월 역대 부동산 정책 중 가장 강도 높다는 ‘8·2대책’을 내놓는다. 

서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하는 등 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단할 목표로 실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이었다. 

다주택자가 주요 규제대상인 8·2대책은 ‘투기과열지구의 지정 및 재건축·재개발 규제’와 ‘주택담보대출 강화 및 다주택 양도세 중과’로 요약할 수 있다. 

문재인 대통령은 ‘취임 100일’ 기자회견에서 8·2대책을 “역대 가장 강력한 대책”이라고 평가하며 “부동산 가격이 다시 뛸 조짐을 보일 경우 더 강력한 대책을 내놓겠다”고 경고하기도 했다. 

대통령의 경고에도 불구하고 2019년 상반기까지만 해도 주춤하던 서울 집값은 7월 이후 불붙기 시작했다. 

그해 12월 정부는 세제·금융·청약제도 등을 총망라한 ‘12·16 대책’을 내놓는다. 

고가 주택에 대한 종합부동산세 강화, 시가 15억 원 이상 아파트 주택담보대출 금지, 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화 등을 골자로 한 주택시장 안정화 방안이었다. 

이에 따르면 15억 원이 넘는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다. 부동산을 위한 은행대출·공급·세제 등을 규제한 것이다. 

올 6월엔 ‘6·17 대책’을 내놓는다. 

정부의 21번째 대책으로 과열지구 투기수요 유입차단, 정비사업 규제정비, 법인을 활용한 투기수요 근절 등의 내용을 담고 있다. 

주택시장 상승이 지속되는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정하기도 했다. 

주택담보대출과 전세자금대출 규제도 강화했다. 무주택자는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부여받았다.

일명 ‘갭투자’ 방지를 위한 전세자금대출보증 이용에 대한 제한도 강화했다. 

9억 원 초과 주택을 구입할 때 대출을 즉시 회수하는 정책에서 규제 강도를 더 높인 것이다. 법인을 통한 주택담보대출을 막아 법인에 대한 규제를 대폭 확대한 것도 큰 특징이다. 

지난 7월 말 정부와 여당이 밀어붙인 ‘임대차3법’ 개정 이후에는 전·월세 시장까지 이상급등 현상을 보였다. 

임대차3법이 시행되면 세입자는 집주인에게 2년 기한의 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 되고, 집주인은 특별한 사정이 없는 한 연장 요구를 받아들여야 한다. 전·월세값은 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.

임대차3법 개정으로 촉발된 과도한 세입자 보호 후유증으로 전세 품귀사태가 일어나고 전셋값 급등과 함께 집값도 덩달아 오르고 있는 것이다. 

이런 상황에서 지난 17일 이낙연 더불어민주당 대표는 “주거문제로 고통을 겪으시는 국민 여러분께 송구하다”며 “부동산 시장 변화 속도를 정확히 예측하지 못했다”고 사과했다.  

20일 이재무 단국대학교 행정학과 겸임교수는 정부의 부동산 정책과 관련해 본지와의 통화에서 “집값 안정을 국정 운영 최우선 과제로 삼았음에도 부동산 투기를 잠재우기에 역부족이었다”고 평하며 “부동산 투기꾼들의 불로소득 원천차단, 종부세 개편에 따른 보유세 현실화, 임대차3법 재정립, 건축비 개선 포함된 분양가상한제 적용” 등을 언급했다.

김현철 기자  8hosun@gmail.com

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