[낙찰가율 하락세] 경매·공매 통해 저가 매수 노려라

1~2회 유찰 된 물건, 타이밍 맞춰 최저가 써내 낙찰 받는 것이 팁
현 시세 차이 확인 뒤 매물 선택… 대형보다 중소형 주상복합 잡아야

부동산 시장에서 경매·공매 물건의 낙찰가율은 완만한 하락세를 나타내고 있다.

우량 경매·공매 물건도 유찰이 잦고 낙찰가율이 떨어지는 추세여서 낙찰 확률이 점점 높아지고 있다. 입찰 경쟁이 치열하지 않은 침체기 때 수월하게 낙찰 받을 수 있는 게 경매투자다.

경매는 싸게 낙찰 받는 것 못지않게 다른 사람들과 경쟁을 벌여 최고가 매수인(1등 낙찰자)이 되는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 투자성 있는 경매물건을 찾았더라도 낙찰 받지 못하고 계속 패찰 한다면 경매 투자의 기회가 없어지기 때문이다.

경매·공매를 통해 값싸게 낙찰 받으려는 실수요자는 제때 낙찰 받아 이사를 하거나 부동산을 통해 임대수익을 얻는 게 관건이다. 하지만 초보자들은 여러 번 입찰하지만 낙찰을 못 받고 몇 개월 또는 햇수를 넘다가 아예 경매 입찰을 포기하기도 한다.

내 집 마련 실수요자나 전세금으로 내 집 장만하려는 수요자의 경우 전세계약 기간 만료일에 맞춰 수개월 안에 낙찰 받아야 하지만 타이밍을 놓쳐 경매로 낙찰 받은 집에 이사를 못하고 값비싼 매물을 사서 이사하는 경우도 비일비재하다.

경매ㆍ공매는 투자자가 관심 있는 물건에 낙찰 타이밍을 놓치면 수개월을 기다려야 하기 때문에 좋은 물건이 있으면 타이밍에 맞춰 낙찰 받는 것이 중요하다. 시간과 경비를 아끼기 위해서도 원하는 물건을 시세보다 저렴하면서 제때 낙찰 받는 것도 경매 투자전략이다.

◇ 낙찰 확률 높여야

낙찰 확률을 높이는 확실한 방법은 다른 사람보다 가격을 높여서 쓰면 1등 ‘최고가 매수인’이 된다. 하지만 가격을 높여 입찰가를 쓴다면 경매투자 실익이 전혀 없다. 특히 요즘처럼 가격이 하락기에 접어들 때는 낮은 가격에 쓰면서 남들과 입찰경쟁에서 이겨서 낙찰 받는 전략을 세워야 한다.

입찰 경쟁이 치열한 경매·공매 물건은 되도록 피해야 한다. 경쟁이 치열한 물건은 3회 이상 유찰 후 반값 경매, 개발 예정지, 중소형 매물 공급 부족지역, 부동산가격 상승지역, 1~2억 원대 물건 등이다. 한 템포 투자시기를 늦추거나 잠시 쉬었다가 입찰하는 전략이 주효하다.

여러 번 유찰된 경매물건일수록 낙찰 확률을 떨어뜨리기 때문에 감정가를 잘 살펴 시간차 공격을 하는 것이다. 감정가가 시세를 반영한 평범한 물건 중 1~2회 유찰 후 최저가를 써내 낙찰 받는 것이 급매가보다 최대 20~30% 저렴하게 매수할 수 있다.

앞으로 6개월~1년 후에 경매 진행될 ‘경매 예정 및 대기물건’을 눈여겨보면 입찰 전략을 짜는 데 도움이 된다. 향후 입찰 관심지역과 종목 검색을 미리 해보고 시세분석과 권리분석을 미리 해보는 것도 한발 앞서 값싸고 투자성 있는 물건을 낙찰 받는 비결이다.

◇ 비법은 지속적인 입찰

부동산 경기 침체기에는 대출금을 갚지 못해 경매·공매로 나오는 매물이 많은 시기이므로 ‘낙찰’ 보다는 ‘수익’을 기준해 낙찰 받아야 한다. 경매 투자의 성패는 시장가격에 따라 달라지기 때문에 유찰과정을 거쳐 충분히 가격거품이 빠진 물건을 고르는 게 무엇보다 중요하다.

내 집 마련 경매·공매 물건을 고를 때는 유찰횟수를 따지기보다 감정가가 현재 시세와 얼마나 차이가 있는지를 확인한 후 매물을 골라야 저가매입을 할 수 있다. 간혹 과다 평가된 물건이 공급돼 싸게 낙찰 받았지만 실제로는 시중의 급매가 수준에 낙찰 받는 우를 범하는 사례도 종종 발생한다.

좀 더 값싸게 낙찰 받기 위해서는 대형보다는 중소형 주상복합을 노리는 게 낙찰 받기 좋으며 환금성이 좋다. 대형은 경기 침체기에 가격 탄력성이 적으며 환금성이 떨어지는 단점이 있다. 수요층이 두터운 도심, 신도시, 대단지 내 고층 아파트를 고르고 실수요층이 두터운 중소형을 고르면 일반 아파트와 마찬가지로 환금성이 있어 투자에 유리하다.

2~3회 입찰했다가 번번이 패찰한 경우 반드시 낙찰 받을 욕심으로 다음 번 입찰에서는 가격을 높이 써 고가 낙찰하는 초보 투자자들이 의외로 많다. 좋은 물건을 싸게 받을 수 있는 기회가 잡는 것이기 때문에 고가낙찰을 삼가야 한다.

낙찰 확률을 높이는 방법은 꾸준하게 입찰하는 것이다. 대체로 경매 투자자들은 한두 번 입찰했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 최소 5~10회 입찰해보자는 인내심으로 최저가에 자주 입찰하는 전략을 세워야 한다.