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[21번째] 오를 만큼 오른 주택 투자 피해라‘갭투자’ 열풍으로 서울ㆍ수도권 중위값 이하 아파트 사라져
‘외환위기’, ‘금융위기’ 이후 하락장, 현재는 ‘코로나19’ 위기
  • 윤정웅
  • 승인 2020.06.29 10:49
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사진=뉴시스

사람은 누구나 일생동안 세권의 책을 쓴다고 했다. 제1권은 과거라는 이름의 책이요, 제2권은 현재라는 이름의 책이며, 제3권은 미래라는 이름의 책이다. 이 세권의 책 중에서 가장 중요한 것은 현재라는 제2권의 책이다. 현재는 바로 오늘이기 때문이다.

부동산 투자에서도 언제나 가장 중요한 것은 현재라는 책이다. 당신은 지금 현재라는 책을 어디쯤 쓰고 있으신가? 현재라는 책은 하루아침에 써지는 게 아니고 상당한 기간 동안의 계획과 몇 년 앞을 내다보는 예견이 자본이라는 그릇에 함께 담겨져야 한다. 따라서 투자의 중요한 재료는 자본이다.

서울ㆍ수도권 40% 무주택자

서울과 수도권에서는 아직도 40%의 세대가 집이 없다. 줄여 쓰고 아껴 써서 집 살돈 절반을 채우게 되면 집값은 저만치 달아나 버린다. 3-4년 전부터 ‘갭투자’가 성행해 집값도 오르고 매물도 동이 나서 집 마련의 기회는 갈수록 어려워지는 추세다. 집 없는 사람 귀에 집값 오른다는 말은 야속하게 들릴 뿐이다.

갭투자로 인해 새롭게 태어난 직업군이 임대사업자그룹이다. 이 그룹은 노후의 ‘여유’라는 목표를 달성하기 위해 투자를 계획하거나 투자를 실천하고 있다. 오늘 신용카드를 사용하면 1개월 이내에 반드시 결재를 해야 한다. 마찬가지로 노후를 대비하는 책도 오늘 써야 나이 들어 결재를 할 수 있다.

오늘 게을러서 책을 쓰지 못한 사람은 영원히 게으르게 된다. 돈을 벌려면 오늘이라는 시간에 투자를 잘 해야 하는데 게으른 사람은 약속어음일 뿐인 미래를 믿고 마냥 기다리다 세월을 보낸다. 부동산 투자도 사업이다. 일정자본이 있으면 간섭받지 않고 할 수 있고, 사장 겸 사원노릇을 다 할 수 있는 사업이다.

내 집 마련이 목표이건, 임대사업자가 목표이건 각자 더 미루지 말고 오늘이라는 책을 쓰자. 그러나 투자를 하더라도 ‘갭투자’라는 화투장은 그만 날리는 게 옳다. 5천만 원으로도 투자를 하고, 1억으로도 투자를 하는 집 쓸어 모으기 반짝 투자는 언젠가 큰 손해를 볼 수 있다.

집값은 영원히 오를 것 같지만, 경제사정에 따라 큰 손해를 볼 수 있고, 지금 그런 시기가 눈앞에 스멀스멀 다가오고 있다. 집값은 내려가는데 전세보증금 제외하고 나면 남는 게 없을 수 있다. 아니 오히려 더 보태야 세입자를 내 보낼 수 있다. 내 집 대출금 이자에 발목이 잡힐 수도 있다.

투자는 가마솥에 불을 지피는 일과 같다. 가마솥에 불을 지피는 일은 10년도 가고, 20년도 간다. 그런데 사람들은 가마솥에 불은 때지 않고, 모두들 냄비 솥에 불을 때므로 3-4년 전부터 서울과 수도권엔 중위가격 이하 아파트가 씨가 말랐고, 값도 지방까지 엄청 올랐다.

사진=뉴시스

수도권 갭 투자 ‘원천 차단’

정부에서는 집값이 오르지 못하도록 따라가면서 대책을 내놓고 있으나 단속을 피해 집값이 움직이고 있으니 애가 탈일이다. 결국 스물한 번째 대책이 나왔다. 내용은 갭투자를 차단하기 위해 수도권 대부분 지역과 지방 일부지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶어 집 사봤자 이익을 볼 수 없도록 해버렸다.

진짜로 갭투자를 잘하는 사람들은 벌써 돈을 벌어 빠져나갔다. 그러나 빠져나가지 못한 순진한 사람들은 앞으로 고생바가지를 써야 한다. 수도권변두리는 물론, 충청도 외지까지 집을 사놨는데 앞으로 그 집들이 돈을 벌어 줄 수 있다고 생각하시면 큰 오산이다. 고무공에 바람 빠지듯 야금야금 빠질 것이다.

부동산시장은 냉정하다. 값이 내릴 땐 설마 설마해도 내려가고 또 내려간다. 97년 외환위기 때도 그랬었고, 2008년 금융위기 때도 그랬었다. 그 때는 단기에 끝났었지만, 지금의 경제사정은 길게 갈 우려도 있다. 코로나의 경제 충격은 언제 끝날지 모르고, 남북관계가 새로운 불씨를 지피고 있다.

앞으로 주택 투자는 조심하자. 좋을 만치 좋았고, 오를 만치 올랐다. 현재라는 상황을 잘 파악하고 책을 쓰자. 부동산투자는 누구나 출발선에서는 웃지만, 결승선에서는 웃지 않은 사람이 더 많을 수도 있다. 오늘의 책은 부동산 대책의 영향을 받지 않고 황소처럼 묵묵히 걸어가는 투자라야 훗날 웃을 수 있을 것이다. 그러나 선택은 언제나 당신의 몫이다.

앞서 정부는 지난 17일 이번 정부 들어 21번째 부동산 대책을 내놨다. 정부가 이번에 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’에는 부동산 시장의 풍선효과를 근절하기 위해 규제지역을 추가 지정하고, 갭 투자의 원천 차단을 위해 규제지역 내에서 전세대출과 처분 및 전입 의무 규제를 강화하는 내용 등이 포함했다. 또 재건축안전진단 절차를 강화하고 재건축 부담금 제도를 개선하는 등 정비사업 규제 정비 방안이 담겼다. 아울러 법인을 활용한 투기 수요를 근절시키기 위한 방안도 발표했다.

Who is he?

21세기부동산힐링캠프 대표

부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사

노다지 부동산 카페 대표

수원대학교 평생교육원 교수

 

윤정웅  webmaster@iminju.net

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