전세값 상승, 소형 임대 부동산 고공 행진 속 낡은 주택 가치 상승 중
지은 지 20년 미만 된 물건 고르고, 철저한 권리분석으로 낭패 피해야
경ㆍ공매를 통해 지은 지 오래된 상가나 주택을 싸게 낙찰 받아 리모델링(건물 개보수)하는 사례가 크게 늘고 있다. 부동산 값이 안정세를 보이고 저금리 기조가 지속되면서 낡은 부동산을 수익형 부동산으로 바꾸려는 수요가 늘고 있는 탓이다. 이제 경매투자도 단순한 시세차익보다 이용수익을 높이는 쪽으로 바뀌고 활용성을 따져 매입하는 복합투자 형태로 부동산 운용기법이 달라지고 있다.
경매 물건의 특성상 대체로 낡고 노후한 매물이고 관리상태가 허술한 주택들이 많아서 리모델링을 염두에 두고 경매 투자에 나선다면 좋은 조건으로 낙찰 받을 수 있다. 허름한 주택일수록 입찰경쟁이 저조하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)도 낮기 때문에 목돈이 없는 실수요자들도 낡고 오래된 물건을 적극 노려 볼만하다.
노후 물건 리모델링의 장점은 비용과 시간이 적게 드는 데 있다. 3.3㎡ 당 50~100만 원 정도 비용으로 신축 건물 수준으로 고칠 수 있다. 기간도 한 달 정도면 충분하다. 특히 일반 상가와 주택은 다양한 리모델링이 가능하다. 도로에 접한 상가와 주택은 활용가치가 충분하다. 대지에 주차장이나 부대시설을 들일 수 있고 입지 특성에 맞게 용도변경도 가능하다. 상가주택이나 다가구로 개조하면 수익성 부동산으로 개보수가 가능하다.
경매 시장에는 노후하고 낡은 경매 부동산의 공급물량은 꾸준하다. 전국적으로 한 달이면 단독주택 경매물건이 3000여건이 쏟아지고 서울 수도권에만 300~500여건 정도의 매물이 공급된다. 낙찰가율은 80% 선으로 1회 유찰 후 최저가에서 약간의 금액을 더 써내 낙찰된다. 공급물량이 꾸준하고 낙찰가율의 상승세가 두드러진다. 전세값 상승과 소형 임대 부동산의 가치가 높아져 오래된 주택의 가치가 상승하고 있기 때문이다.
역세권 일대 매물 골라라
주택에서 상가로 수익형 리모델링이 가능한 단독주택 경매물건을 고르려면 요령이 필요하다. 역세권 일대에서 매물을 고르되 도로는 최소 6m 이상 접한 곳이 좋다. 부동산의 용도를 바꿔 수익성 부동산으로 활용하려면 주택 선호도가 높고 도심과 가까운 인기지역 매물을 고르는 게 좋다.
단독이나 다가구주택 리모델링은 내외부를 보기 좋게 꾸미는 것도 중요하지만 지역 수요와 목적에 맞게 고치는 게 중요하다. 단독주택의 1층을 근린시설용으로 만들기 위해 담을 허물거나 주차공간으로 만드는 것도 고려할 만하다. 주택의 일부를 근린시설로 바꾸려면 사전에 시장조사를 철저히 해두는 게 좋다. 임대수요와 유동인구가 많은 대학가나 학원밀집지역, 공장주변이 투자에 적당하다.
소형 상가 경매물건을 값싸게 낙찰 받은 후 다시 수익형 부동산으로 바꾸는 것도 고려할 만하다. 부동산 유형별 특성을 활용해 지역특색에 맞는 건물유형으로 개조하는 게 유행하고 있다. 특히 역세권, 대학가, 도심 등 소규모 주거시설에 대한 임대수요가 많은 지역에서는 상가주택이나 근린생활시설을 원룸형 다가구로 개조하면 임대수입도 올릴 수 있고 건물 관리비용도 줄일 수 있다.
‘경매+리모델링’ 최고 조합
경매로 싸게 낙찰 받은 다음 리모델링으로 수익을 올리려면 투자대상을 잘 골라야 한다. 단독주택은 땅이 넓어 활용도가 크고 적은 비용으로 개보수해 원룸이나 상가주택, 업무용 건물 등 지역여건에 따라 다양한 용도나 업종으로 전환할 수 있다. 낡은 여관이나 사무실을 원룸(코쿤하우스나 고시텔)으로 바꿔 임대하는 사업도 생각해 볼만하다.
자금 부담이 큰 대형 상가는 점포면적을 적당한 크기로 잘라 소자본 창업자에게 세를 주면 좋고 값이 싼 허름한 여관이나 목욕탕도 입지여건이나 수요에 맞춰 사무실이나 전문상가 등의 업무 또는 상업시설로 리모델링하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다. 상업용 건물로 바꾸려면 지역상권이 어느 정도 무르익을 조짐이 보이거나 상권변화가 예상되는 곳을 골라야 한다. 상권분석을 철저하게 해 향후 성장 가능한 상권 내 매물에 주목해야 한다.
낡은 주택 경매투자 생명은 권리분석이다. 임차인이 있으면 철저한 권리분석이 선행돼야 한다. 특히 낙찰자가 안아야 하는 권리를 제대로 파악하지 못하면 낭패를 볼 수 있다. 그 중에 주택에 거주하는 선순위 임차인이 있는 경우 세입자의 보증금은 경매를 통해 배당받지 못하면 낙찰자가 전액 인수해야 한다. 또 유치권이 있는 특수 경매물건을 리모델링하면 수익률이 높을 수 있지만 위험이 크기 때문에 꼼꼼한 조사는 필수 확인사항이다.
경매 낙찰 후 리모델링은 주의할 점도 많다. 입찰 전 낙찰 받을 물건의 도시계획확인원과 토지(건축물) 대장을 통해 용적률, 건폐율 등 부동산 공적 제한사항을 확인해야 한다. 건물 노후 정도와 개조 후 사업성 검토가 충분히 이뤄져야 한다.
투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 불가능 할 수도 있으므로 지은 지 20년 미만 된 건물을 고르는 게 유리하다. 입찰 전 지자체 건축담당 공무원으로부터 업종 변경 또는 허가 여부를 체크하고 건축설계사무소에서 증·개축이 가능한지 여부를 미리 알아보는 게 좋다.
Who is he?
메트로컨설팅 대표
매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
한경·매경·자산관리공사 부동산칼럼리스트
연세대·광운대·경기대 경매 및 소액제테크 강사