일시 급등ㆍ인기 브랜드 입찰 자제하고, 낙찰가율 90% 물건도 피해야
저감률 높은 물건 고르는 것이 핵심…인천ㆍ부천ㆍ고양ㆍ수원 노려야
경매시장 최고 인기 품목은 중소형 아파트다. 전셋집 구하기가 어려운 상황에서 부동산대책으로 대출 금리는 높아져 소형 경매 아파트로 눈을 돌리는 사람이 늘고 있어서다. 소형 아파트는 경매 시장에서 부동산 경기와 무관하게 인기가 높다. 입찰 최저가가 전세금 수준으로 낮은데다 입지가 좋고 대단지인 경우 응찰자가 많이 몰린다. 입찰장을 찾는 사람 중 십중팔구는 중소형 아파트를 사고자 하는 내 집 마련 실수요자가 대부분이다.
그런데 경매로 사면 싸게 아파트를 산다는 일반인 상식이 과연 맞는 것일까? 경매를 통해 아파트를 장만하면 정말로 큰돈이 남는 것일까? 현실은 그리 녹록치 않다. 경매로 기껏 싸게 사봤자 10% 안팎의 차익을 남기거나 어떤 경우에는 시세 수준에 낙찰 받는 사례가 허다하다. 그래 놓고 희희낙락하는 투자자도 많다. 경매를 하면서 나중에 들어가는 추가 비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순 비교하는 어리석음 때문이다.
소형 아파트 시세차익 없어
심한 경우도 허다하다. 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기하고, 낙찰 받은 부동산이 재경매에 넘겨지는 경우도 많다. 가장 큰 이유는 바로 과열 입찰경쟁과 높은 아파트 선호도 때문이다. 경매시장에는 한 달이면 3000~3500건, 1년에 많게는 약 1만7000여 건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 82~85% 안팎이지만 서울ㆍ수도권 도심 인기 지역은 낙찰가가 감정가에 육박하기도 한다.
아파트는 흔히 가장 안전한 담보물건으로 손꼽힌다. 채권은행은 금융기관에서 부동산 담보용으로 아파트를 선호해서다. 아파트는 경매시장에서 낙찰가율이 높고, 부실채권 회수율이 높은 것도 장점이다. 또 아파트 물량이 줄어들지 않는 데다 초보 투자자들이나 내 집 마련 수요자들이 싸게 부동산을 살 수 있다는 입소문을 타면서 너도나도 입찰 대열에 끼고 있다. 이 때문에 아파트 경매시장은 과열되고 있다.
부동산 특성상 사람이 많이 모일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트는 경매시장에서 그런 상품으로 바뀌고 있다. 그렇다고 경매시장에서 ‘불후의 인기상품’인 아파트를 장만하려는 시도를 포기해야 할까? 그렇진 않다. 수요자들이 좀 더 싼값에 낙찰 받을 수 있는 전략은 분명히 존재한다. 아파트 경매시장의 특성을 이해하고 ‘허’보다 ‘실’을 챙기는 투자전략을 세우는 게 필요하다.
내 집 마련용 중소형 경매 아파트 투자는 몇 가지 기준을 갖고 입찰에 나서야 한다. 경매 아파트는 남는 게 많지 않다는 인식을 갖고 보수적으로 입찰에 참여해야 한다. 특히 인기지역 내 전용 85㎡ 미만대, 아파트 값이 일시에 급등한 지역에 있는 중소형 아파트, 여러 차례 유찰돼 참가자가 많을 것으로 예상되는 아파트, 인기가 많은 층ㆍ향ㆍ동ㆍ브랜드 아파트는 입찰을 자제하거나 혹은 물량이 풍부할 때까지 느긋하게 기다리는 게 좋다.
이런 인기 있는 아파트는 한 물건에 입찰자가 최소 10명에서 많게는 30~40명까지 몰린다. 입찰 당일 패찰한 입찰자들의 보증금을 돌려주기 위해 길게 줄이 늘어선다. 당연히 가격이 치솟는다. 결국 이런 물건은 남는 게 없는 속 빈 강정이다. 특히 도심 인기지역 소형으로써 최저 매각가격이 저렴하게 나온 아파트는 실수요자들이 묻지마 입찰을 남발한다. 남는 게 전혀 없는 ‘쓸모없는(?) 경매물건’이다.
20% 저감 물건 노려야
아파트 경매에서 어느 정도 시세차익을 남기려면? ‘바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라’는 격언처럼 아파트가 인기를 끌 때는 입찰을 자제해야 한다. 관심 물건이 입찰하는 당일에 경쟁률을 따져보고 간접 경험만 하는 게 유리하다. 입찰경험을 쌓기 위한 목적이 아닌 한, 입찰하면 거의 백전백패라고 보면 된다. 호경기에는 너도나도 경매 아파트에 눈독을 들이는 시기다. 이때에는 묻지마 투자가 성행한다. 경매 투자자에겐 최악의 투자환경인 셈이다.
경매시장 분위기를 살피려면 입찰장을 몇 번 방문해 낙찰 사례를 보면 금방 알 수 있다. 특히 사건번호 순서대로 개표하는 게 아니고 사람 많이 몰리는 순서대로 개표하는 물건이 늘고 있다면 이미 고가 낙찰이 성행하는 것이다. 시험 삼아 관심 있는 아파트를 주목해 얼마에 낙찰되는지를 유심히 지켜보면 된다. 경쟁률이 10대 1을 넘거나 낙찰가율이 90%를 상회하면 과열 상태라고 봐도 무방하다. 그런 곳에는 아예 가지 마라. 돈이 안 된다.
2회 이상 유찰된 아파트도 입찰을 자제하는 게 좋다. 초보자들은 무조건 많이 떨어진 것이 좋다고 생각하지만 이는 틀린 생각이다. 권리 상 깨끗한 물건이 2회 유찰됐다면, 거의 입찰 당일 보증금을 돌려받기 위해 긴 줄을 서야 할 정도다. 입찰자가 떼로 몰리기 때문이다. 이런 아파트는 낙찰가율도 90% 이상이다. 이런 물건은 외관상 값싸 보이지만 뚜껑을 열어보면 과열 현상에 현혹돼 가격이 감정가를 훌쩍 넘어서는 기현상이 반복된다.
저감률이 높은 아파트 경매물건을 고르는 것도 싸게 낙찰 받는 방법이다. 저감률이란 1회 유찰될 때 20~30%씩 가격이 떨어지는 비율을 말한다. 통상 서울 수도권의 경우 1회 유찰 저감률은 20%이지만 지역마다 30%씩 가격이 깎이기도 한다. 저감률은 법원에서 자율적으로 정하게 되어 있는데 저감률이 높을수록 저가 낙찰 받을 확률이 높다. 수도권에서 30% 저감률이 적용되는 법원은 인천 본원ㆍ부천, 고양ㆍ수원지법 등이다.
유찰이 잦은 아파트보다 감정가가 낮은 상태에서 1회 유찰해 가격을 조금 높여 입찰하는 것이 수월하게 낙찰 받을 수 있다. ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰해야 한다. 중요하게 따져야 할 것 중 하나가 입찰 ‘기준가격’을 정하는 것이다. 최근 거래 아파트의 평균값을 정해 최소 15% 정도 남는다고 판단하고 입찰해야 한다. 최근 매매사례를 눈여겨보고 내가 쓰고자 하는 가격이 정확한지 크로스체크를 작성한 다음 입찰하면 안전하다.
수리 여부도 중요하다. 간혹 수리 상태를 감안하지 않고 낙찰 받았는데 나중에 알고 보니 전 주인이 몇 달 전에 수 천 만원을 들여 수리를 마친 집을 넘겨줘 횡재(?)한 경우도 있다. 옆집, 인근 중개업소에서 수리 여부를 탐문하거나 집 주인을 만나 이야기하다 보면 정보를 얻기도 한다. 경매에 부쳐진 집 주인 또는 세입자가 만나주지 않을 것 같지만 의외로 약간의 기지와 침착성을 발휘하면 쉽게 아파트에 대한 정보를 노출한다.
Who is he?
메트로컨설팅 대표
매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
한경ㆍ매경ㆍ자산관리공사 부동산칼럼리스트
연세대ㆍ광운대ㆍ경기대 경매 및 소액제테크 강사