강력 드라이브 속 서울ㆍ수도권 부동산 찔끔 내림세 이면엔 여유 있는 유주택자
성남, 광명, 하남, 용인, 수원, 분당도 두 채 이상 보유, 서울 새집 70%는 캡투자
서울 강남을 비롯한 마포. 용산. 성동 등 이미 집값이 올랐던 지역은 요즘 값이 떨어지고 있다. 그러나 떨어지는 비율은 병아리 눈물이다. 매수세가 지수 100에 근접한 채, 피로감에 쌓여 더 이상 차고 오를 힘이 없다고 보는 게 옳다. 세상일이란 한계점이 있는 것이기에 계속 오를 수만은 없는 일이다.
따라서 9-10억 선에 있는 주택은 가격 변동이 거의 없고, 15억 이상 고가주택은 1-2억씩 내려있어도 매수세가 없다. 그거야 대출을 묶어 거래를 막기 때문이고, 시장 기능이 죽은 것은 아니다. 돈은 이 순간에도 몰래몰래 낮은 곳을 찾아 움직인다. 그러다 고이는 곳이 투자처가 된다.
그런 연유인지 그간 별다른 변동이 없었던 강북이 깃발을 꽂고 있다. 지난해 연말보다 몇 천만 원대 오른 값으로 거래가 되고 있음이 사실이다. 구로. 강서. 영등포. 금천. 관악. 성북. 광명. 성남. 하남 등이 강남에 비해 낮은 곳이기에 요즘 그런 지역이 뜨고 있다.
여타 지방은 재개발이 한창인 수원이 2-3억씩 올라 있는데 고전도시 수원의 집값이 오르는 일은 정조대왕행차 이후 처음 있는 일이다. 수원 4대문 안은 대부분 단독주택이다. 이제 재개발을 시작한 것이다. 수원의 100년 역사가 뒤집어 지고 있다. 15층 정도로 수 만가구가 들어서면 사도세자나 정조대왕의 혼령도 기가 막혀 웃을 것이다.
수원 도심인 팔달 6구역 힐스테이트가 분양을 했는데 무순위 청약이 거의 1만대 1에 육박했다. 8구역, 10구역, 12구역 등 큰 장이 설 때마다 팔달 6구역처럼 북적 될 것이다.
문제는 외지인들이다. ‘다음’ 카페 ‘21세기부동산힐링캠프’ 자료를 참고하면 수원이나 용인, 성남 등 신규분양에 외지인들이 더 많다. 외지인들이 청약하는 이유는 이사하기 위해 청약할까? 투자하기 위해서 청약할까? 초등학생에게 물어봐도 투자 또는 투기를 목적으로 청약한다 할 것이다.
그렇기 때문에 결국 집값은 오른다. 한쪽을 누르니 다른 한쪽이 다시 올라온다. 아니면 돈이 낮은 곳을 찾아 흘러 내려간다. 한 번 오른 집값이 쉬이 떨어질까 마는 12.16대책이 워낙 강하고, 후속 대책이 줄줄이 나와 오르기는 힘들 것이라고 하는데 그래도 여기저기 계속 오르고 있으니 집값 참, 귀신이 곡할 노릇이다.
값이 내리지 않음에 무슨 이유가 있는지 알아봤다. 이유라면 이유이고, 핑계라면 핑계 같지만, 아래 몇 가지 사항은 무시할 수 없는 이유다. 집을 사야 할 사람과 팔아야 할 사람들은 이를 참조하시고, 귀중한 재테크에 손실이 없도록 하자.
1000조 풍부한 유동성
어디에 있는지는 잘 모르지만 1000조라는 돈이 시중에 떠돈다고 한다. 돈이 밀어내기를 하면 부동산은 값이 오르게 된다. 그러나 작년 하반기에 이미 오를 만치 올랐기 때문에 더 이상 오르지는 못할망정 내리지는 않을 것이라는 뜻이고, 돈이 있는 이상 값이 무작정 내릴 수도 없는 일이다.
큰 경기 침체나 경제위기가 오게 되면 부동산값은 당장 영향을 받겠지만, 현재 국제정세나 국내경제사정으로 봤을 때 그런 기미는 보이지 않는다. ‘코로나19’ 영향이 잠시 자동차생산이나 아파트 분양의 발목을 잡을 수는 있을지라도 한정적이어서 크게 고민할 일도 아니다.
투기과열지구 3억 이상, 그 외 지역은 6억 이상 주택구입에는 특별사법경찰관리가 암행감사를 하겠다고 하지만, 그럴 때마다 애꿎은 중개업소만 잡았지 세금 탈루하고, 불법전매 하거나, 집값 담합하는 사람 찾아냈다는 말을 듣지 못했다. 이번에는 선거 앞두고 있어 잘 될는지 아리송하다.
예전 선거 때는 부동산공약이 난무해서 선거 끝나고 나면 여기저기서 다리 놓고, 전철 기공식 했으나 지금은 허튼 공약 내놓다가는 큰일 난다. 국가시책이나 정책 범위 내에서 다소의 변경이나 보충이 있을 뿐이다. 이번 선거에도 특이한 공약은 없을 것이다.
‘21세기부동산힐링캠프’에서 수집한 자료에 의하면 서울 일반 가구 수에 비해 부족한 주택 수는 15만7000여 가구다. 가구 수에 비해 주택수가 턱없이 부족하다. 2020년도와 2021년도에 최소한 각 6-7만 가구가 나와야 현상유지를 할 텐데 입주는 각 2만2000가구쯤 되어 많이 부족한 편이다.
이제 급하니까 비어있는 점포라도 주택으로 꾸며 공공임대로 하자는 건의도 있다. 아무리 급해도 바늘허리 메어 못 쓰는 법, 그런 임시방편은 없는 것만 못하고, 오히려 주거환경만 나빠진다.
적지 않은 유주택자 매수
한국감정원의 자료에 의하면 2019년 12월 한 달 동안 서울 아파트 구입자는 1만4117건인데 그 중 무주택자가 구입한 주택은 43.8%이고, 주택 있는 사람이 구입한 내역은 56.2%다. 결국 60% 가까이는 집 있는 사람이 또 샀다는 것이다. 달리 보면 현금 여유가 있는 유주택자들이 매수했으니 집값이 내릴 턱이 없는 것이다.
성남. 광명. 하남. 용인. 수원. 분당 다 마찬가지다. 유주택자들은 전부가 투자로 사놓은 것이다. 돈이 있는 사람들이기에 아쉬울 게 없다. 앞으로 5년 내지 10년 사이에 지난해처럼 또 값이 오르면 돈을 벌면 된다. 3년 전부터 서울에서 집을 산 사람들 중 70%는 갭투자다. 내가하면 투자요. 남이 하면 투기다.
Who is he?
세인종합법률사무소 사무국장
현 수원대 사회교육원 교수(부동산. 법룰)
21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표
부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사
조인스랜드부동산 칼럼니스트