마지막 저평가 지역 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구, 중랑구
5개구 매매가 2억 전후 아파트 매물 있어 노려볼 만
2013년 하반기부터 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)가 서울 부동산 시장을 이끌었다. 작년 12ㆍ16 부동산 대책 이전까지 강남 3구 집값은 6년동안 폭등했다. 2000년대만 하더라도 5년 정도 오르면 집값이 꺾이곤 했는데 이번에 6년 동안 올랐으니 부동산 시장에 있어서 역사적인 기록을 깼다.
강남 3구 집값이 오르면 뒤늦게 강동구 집값이 오르곤 하는데 이번에도 예외는 아니었다. 강남 3구에다 강동구를 포함하면 강남 4구가 된다. 강남 3구 이후 마ㆍ용ㆍ성(마포구, 용산구, 성동구)이라는 지역별 부동산 신조어가 탄생하더니 한 2년 정도 이 곳 집값이 폭등했다.
알다시피 강남 3구는 한강변이고 마ㆍ용ㆍ성도 한강변이다. 마ㆍ용ㆍ성 그 중심에는 용산구가 있다. 용산구는 누가 뭐래도 강북 최고의 입지이다. 용산구 한남뉴타운은 한강을 앞으로, 남산을 뒤로하는 진정한 배산임수 지역으로 대한민국 최고의 주거지로도 손색이 없다. 용산구 이촌동과 강남구 압구정동은 빼어난 입지를 자랑한다. 이 2개 동은 서울 부동산의 좌청룡, 우백호이다.
마포구는 상암동 DMC(디지털미디어시티) 개발, 언론방송사 이전, 상암동 하늘공원, 수색역세권 개발, 아현뉴타운, 홍대 젊은이의 거리, 요즈음 뜨고 있는 대중가요 '합정역 5번출구'의 합정역 등 빼어난 입지를 자랑한다. 서울 지하철 2호선은 강남과 강북을 순환하는 노선인데 동에 잠실역이 있다면 서엔 합정역이 있다. 잠실역과 합정역은 지리적으로 동, 서 대칭을 이룬다.
잠실역에 롯데월드가 들어서는 걸 보고 합정역에 관심을 가졌다면 부동산 투자에 성공했을 거다. 마포구는 지리적으로 한강을 중심으로 부촌 여의도와 마주보는 게 장점이다. 2030 서울도시기본계획에 의하면 잠실과 상암ㆍ수색은 7광역중심의 각각 하나이다. 7광역중심은 용산(도심권), 청량리ㆍ왕십리(동북권), 창동ㆍ상계(동북권) 상암ㆍ수색(서북권), 마곡(서남권), 가산ㆍ대림(서남권), 잠실(동남권)이다. 가산ㆍ대림과 창동ㆍ상계도 지리적으로 남북 대칭을 이룬다. 서울에서 저평가된 지역은 금ㆍ관ㆍ구와 노ㆍ도ㆍ강인데 금ㆍ관ㆍ구의 가산ㆍ대림과 노ㆍ도ㆍ강의 창동ㆍ상계의 미래 전망은 밝다.
성동구는 분당선 서울숲역 개통과 준공업지역 공장지대의 개발로 종전의 이미지에서 벗어나 새로운 이미지로 탈바꿈했다. 마ㆍ용ㆍ성이라는 지역별 신조어가 생기더니 이어 한강변 광진구도 포함 되어 마ㆍ용ㆍ성ㆍ광이라고 불리기도 한다.
거품 낀 서울 7곳
최근 보험연구원의 모 선임연구위원 보고서에 의하면, 일단 이 보고서가 집값 거품을 판단한 기준은 12ㆍ16 부동산 대책 직전이라고 할 수 있는 작년 10월 가격이다. 거품이 많이 끼어 있는 7개 구로 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 양천, 성동구를 꼽았다. 양천구는 목동의 빼어난 학군과 재건축으로 집값이 폭등해 7개구에 들어갔다. 강서, 광진, 동작, 마포, 영등포, 중구는 그 다음으로 거품이 끼어있다고 본 지역이라고 한다. 강서구는 직주 근접 마곡지구 개발로, 광진ㆍ동작구는 한강변이라는 빼어난 입지가, 영등포구는 빼어난 입지를 자랑하는 여의도와 신안산선 노선 착공으로, 신길뉴타운 개발로 급부상하고 있고 중구는 서울역 북부역세권 개발 등으로 이 분류에 들어간 것 같다.
노원, 서대문, 동대문, 성북, 은평구는 세 번째 그룹이다. 노ㆍ도ㆍ강 중 노원구는 도봉구, 강북구와 달리 중계동 학군이 빼어나고 재건축 호재로 분류를 달리하고 있다. 서대문구는 전통적으로 연희동이 부자 동네로 알려졌고 교통이 편리한 이점이, 동대문구는 청량리역에 GTX-B, C 노선이 통과하는 교통요충지이고 청량리ㆍ왕십리는 2030 서울도시기본계획에 의한 7광역중심 중 하나로 용산, 상암ㆍ수색 광역중심과 어깨를 나란히 한다. 청량리는 그동안 저평가되었으나 몇 년 전부터 급부상하고 있다. 성북구 성북동은 전통 부자 동네이고 길음뉴타운과 장위뉴타운 개발 등으로 새로운 동네로 탈바꿈하고 있다. 은평구는 은평뉴타운과 그외 GTX-A 노선 연신내역으로 미래 전망이 밝다.
상승ㆍ유지될 7곳
거품이 안 끼어 있는 나머지 구는 강북과 구로, 금천, 관악, 도봉, 종로, 중랑구 7개 구이다. 도봉구는 창동 역세권 개발과 GTX-C 노선 창동역이 들어서는 등 호재가 있다. 또 도봉구는 신설동과 우이동을 잇는 우이선 경전철 개통과 우이동~방학동을 잇는 경전철 우이신설 연장선이 착공에 들어가면 교통이 편리해 진다. 강북구 미아사거리에는 동북선 경전철 미아사거리역이 생긴다.
금ㆍ관ㆍ구는 신안산선 착공으로 최근 구로구, 금천구 집값이 늦게 뒷심을 발휘하고 있다. 금천구청역 일대를 개발하자 인근 독산동 롯데캐슬골드파크 아파트값이 하루가 다르게 오르고 있다. 중랑구는 GTX-B 노선 망우역이 들어설 계획이고 서울주택도시공사가 신내동으로 이전 확정되는 등 예전과는 다른 모습을 보일 것이다.
요약하자면, 거품이 매우 높음(용산ㆍ성동ㆍ양천ㆍ서초ㆍ강남ㆍ송파ㆍ강동), 높음(중ㆍ광진ㆍ마포ㆍ강서ㆍ영등포ㆍ동작), 다소 높음(동대문ㆍ성북ㆍ노원ㆍ은평ㆍ서대문), 낮음(중랑ㆍ도봉ㆍ구로ㆍ금천ㆍ관악), 매우 낮음(종로ㆍ강북)으로 구분된다.
도봉구 방학동, 쌍문동과 강북구, 구로구, 금천구, 중랑구에는 아직도 매매가 2억 원 전후의 아파트가 있다. 아직 서울에 집이 없거나 신혼을 시작하는 젊은이들은 거품이 안 끼어있는 7개 구에 눈을 돌려라. 거품이 끼어 있는 구의 집값은 앞으로 내릴 가능성이 크며 거품이 안 끼어 있는 7개 구 집값은 오를지는 알 수 없지만 적어도 내리지는 않을 것이다.
12ㆍ16 부동산 대책 발표 이후 강남권 집값은 내림세가 뚜렷하고 강남권 집값이 내리면 준강남권 집값도 영향을 받게 된다. 거품이 끼어 있는 곳은 모든 면에서 편리하고 살기 좋은 동네이나 그동안 집값이 너무 올랐다. 없는 사람은 없는 대로 살아가면 되고 거품이 끼어 있고 분수에 넘는 아파트를 사면 나중에 큰 화를 불러일으킬 수 있다.
서울에 거품이 끼어 있는 아파트는 몇 년 뒤 조정의 끝자락이 보일 때 매수하는 게 바람직하다. 집값 거품이 안 끼어 있는 7개 구로 눈을 돌려야 할 시점이다.
Who is he?
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사, SK건설 근무, 엔지니어링사 기술 고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보 조인스랜드, 스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의