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[동별 핀셋 규제] 비강남권 저평가 지역 노ㆍ도ㆍ강 노려라집값 중심축 비(比)강남권 이동 중…분양가 상한제 시행으로 가속될 듯
저평가 도봉 쌍문ㆍ방학, 중랑 신내2지구, 강서 방화 투자자 주목해야
  • 이주호
  • 승인 2019.11.25 11:50
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서울 노원구 상계동 아파트 전경. 사진=카카오맵 캡처

2000년대 초부터 오르기 시작한 강남권 집값은 대중국 조선ㆍ철강 경기가 최정점에 도달한 2007년도에 꼭지점을 찍었고, 그 이듬해인 2008년도에 미국발 금융쇼크란 경제위기로 그만 무너지고 말았다. 제 아무리 콧대가 높은 강남권 집값이라고 해도 경제위기 앞에서는 버틸 재간이 없는 것으로 보인다.

실물경제의 바로미터인 코스피지수는 2007년도에 2000을 돌파했고, 2008년도에는 미국발 금융 쇼크로 1000 아래로 추락했으나 2008년 말 정부의 경기부양책으로 코스피지수가 살아나기 시작해 2011년도에 다시 코스피지수 2000을 돌파했는데 코스피지수가 상승곡선을 그린 2009~2011년 이 기간 동안 강남권 집값 역시 폭등했다.

2000년대 강남권 집값은 이 코스피지수와 동고동락한 측면이 있다. 2010년대 코스피지수의 흐름을 보면 반도체 수출경기가 최정점에 도달한 2017년도에 꼭지점을 찍었고 2018년도엔 하강 코스를 그렸다.

반도체 대표주인 삼성전자 주가의 흐름을 보더라도 2017년에 최고점을 찍었고 2018년엔 폭락했으나 2019년에 반도체 경기 회복으로 다시 상승곡선을 그리고 있다. 코스피지수와 강남권 집값의 상관관계를 보면 2007년과 2017년은 닮은 꼴이다.

작년에 반도체 경기가 하강 코스를 그렸으나 올해부터 살아나고 있으니 강남권 집값 역시 살아나고 있다. 강남권 집값은 2000년대에도 그랬지만 2010년대 역시 끈질긴 생명력을 지니고 있다. 반도체 경기가 최정점인 2017년에는 8.2 부동산대책으로 강남권 집값이 꺾였으나 2018~2019년에 다시 살아나 오늘날에 이르고 있다.

강남 집값 하강 코스

그러나 이 강남권 집값도 반도체 경기가 다시 하강 코스를 그리면 꺾일 것으로 보인다. 경기는 영원히 좋을 수는 없다. 경기는 몇 년의 시차를 두고 오르내림을 반복할 뿐이다. 2013년 하반기부터 오르기 시작한 강남권 집값이 오늘날까지 폭등하고 있으니 탐욕의 강남, 투기의 강남, 광란의 강남이다.

반도체 경기가 꺾이고 삼성전자 주가가 무너지면 강남권 집값 역시 내릴 것이다. 반도체 경기가 마냥 좋을 수만은 없다. 2008년과 2011~2013년에 강남권 집값이 폭락한 쓰라린 경험이 있다.

최근 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 강남권 집값이 주춤대고 비강남권 집값은 풍선효과로 꿈틀대고 있다. 강남권 재건축이 주춤대고 있는 반면 강남권 새 아파트, 중대형아파트는 폭등하고 있다.

분양가상한제 적용 대상 지역으로 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 과천, 대구 수성구 등이 거론됐고 동(洞)별 핀셋 지정이 됐다. 서울 강남구 대치 개포동과 서초구 반포 잠원 방배동, 송파구 신천동, 강동구 둔촌동, 용산구 한남동, 동작구 흑석 사당동, 과천, 대구시 수성구 등 주목받았던 곳은 모두 이름을 올렸다.

분양가상한제가 강남4구와 마ㆍ용ㆍ성ㆍ영이 지정ㆍ적용돼 강남권 집값은 주춤할 것이나 이 적용을 피해가는 비강남권은 풍선효과를 얻을 것으로 보인다.

그러한 조짐이 보이는 게 지난달 중순 발표된 KB국민은행 부동산 통계에 따르면, 집값 상승률, 강남권보다 비강남권이 더 높다. 작년 9.13 부동산 대책 이후 서울 자치구별 아파트 상승률을 보면 강남4구가 3~4%대, 마·용·성이 4~7%대, 양천구가 3.4%이고 비강남권 서대문구가 10.1%, 노도강 8~11%대, 금관구 7~8%대, 중랑구 11.4% 이다. 10%가 넘는 구는 서대문구, 도봉구, 중랑구, 강서구인데 그 중 도봉구가 11.7%로 가장 높고 중랑구가 11.4%로 두 번째로 높다.

서울 한강 이남 아파트 전경. 사진=뉴시스

비강남 금관구도 주목

비강남권 대표지역은 노도강, 금관구인데 그 중에서도 그동안 크게 빛을 보지 못한 도봉구의 약진이 두드러졌고, 신내 택지개발지구가 속한 중랑구가 그 뒤를 이어가고 있다. 도봉구 호재는 창동역세권 개발 사업도 있지만 강북구 우이동과 도봉구 방학동을 잇는 신설우이선 연장선이다.

방학~우이 경전철 연장노선은 2017년 9월 개통한 신설우이선 경전철을 도봉구 방학동까지 연장해 잇는 노선이다. 이 연장선은 2025년 개통 예정인데 방학~우이 연장선이 개통하면 도봉구 방학동은 1호선과 경전철이 지나는 더블역세권으로 입지적 가치가 크게 상승할 것으로 예상된다.

이 연장선이 통과하는 쌍문동, 방학동 일대 집값은 현재 저평가돼 있는데 곧 착공될 왕십리역과 상계역을 잇는 동북선경전철이 도봉구로 통과하지 않은 점이 아쉬운 부분이다. 앞으로 저평가 지역인 도봉구 집값도 상승 여력이 있다.

중랑구도 저평가 지역으로 희망이 보이는 게 중랑구 신내2지구에 서울주택도시공사(SH) 본사 이전이 확정됐다. SH공사는 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구에 대해 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획이다.

SH공사 신내동 유치는 중랑구 지역 발전의 성장동력을 확보하는 중요한 계기가 될 것이다. 강서구는 마곡지구 개발로 천지개벽했으나 강서구 끝자락 방화동은 저평가된 측면이 있고 서대문구는 인근 마포구의 후광효과를 톡톡히 보고 있다.

이미 서울 집값 상승률 중심축이 강남권에서 비강남권으로 이동하고 있다. 강남권 집값이 주춤한 이즈음, 당분간 비강남권 집값이 상승곡선을 그릴 것으로 보인다. 서울 집값 상승률, 강남권에서 비강남권으로 넘어가는 시대이다.

Who is he?

한양대학교 도시공학과 졸업

건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료

토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문

다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수

대학 부동산아카데미 강의

이주호  webmaster@iminju.net

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