저금리 시대 빌딩, 상가, 오피스텔 등 안정적 수익 내는 물건 잡아야
예금 금리보다 높은 이자 내는 투자처 선택하고 ‘비규제지역’도 주목
한국은행이 지난달 16일 기준금리를 또 내려 1.25%가 됐다. 7월에 0.25%p를 내린 지 3개월만인데 금리는 부동산과는 반비례 관계인만큼 긍정적인 영향을 기대할 수 있지만 지나친 집값 상승의 부작용과 함께 그만큼 경제가 안 좋다는 반증이어서 마냥 반길 상황은 아니다.
2008년 글로벌 금융위기가 발생하면서 5%이상이던 기준금리를 2%수준으로 낮춘 후 2012년 3%이상까지 잠시 반등 후 다시 내리막을 걸었고, 2017년과 2018년 한차례씩 올려 1.75%까지 올렸지만 경기침체가 깊어지면서 결국 1.25%p까지 낮아졌다.
이번 금리인하는 이미 충분히 예상이 되었기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지는 않겠지만 사상 초유의 저금리 시대가 되면서 부동산 시장의 셈법은 더 복잡해졌다.
최근 서울 집값이 다시 들썩이면서 분양가 상한제 약발이 유명무실 해져버렸는데 기준금리 인하가 되면서 서울집값의 상승에 기름을 부을 가능성이 높아졌고 정부의 고민은 더 깊어지고 있다. 여름부터 시작은 투자심리 회복의 가장 큰 원인은 갈 곳 잃은 과잉 유동성과 저금리 때문이다.
2008년 금융위기 이후 글로벌 경제뿐만 아니라 우리나라도 저금리 기조를 유지하고 있고 내년에 풀릴 토지보상금의 영향도 있어서 쉽게 해결이 되기 어렵다.
실수요자 불안심리 ‘자극’
저금리는 풀리는 돈의 양도 문제지만 대출자의 이자상환부담을 줄여주면서 양도세, 종합부동산세 규제강화 속에서도 집 주인들의 보유능력을 강화시켜 매물 잠김 현상을 심화시키고 있고 떨어질 것으로 기대했던 실수요자들의 불안심리를 자극하고 있다.
더군다나 예금금리는 인플레이션을 감안하면 실질적으로 제로에 가까워지면서 예금에서 부동산으로 유동자금이 더 몰릴 가능성이 커졌다. 아파트뿐만 아니라 임대수익이 나오는 빌딩, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산시장으로 수요이동 속도가 빨라질 것이다. 은행예금금리가 1%초반대로 내려가면 안정성을 중요하게 생각하는 수요자들도 더 이상 예금에 머물 수는 없기 때문이다.
몇 년 전만 하더라도 서울의 수익형부동산의 수익률은 5%이상을 요구 수익률로 생각했지만 매매가격이 상승하면서 4% 수준으로 떨어졌음에도 예금금리가 더 낮아지면서 오히려 수익형부동산이 반사이익을 얻게 됐다. 저금리 시대는 경제상황을 감안하면 당분간 더 이어질 가능성이 높아서 수요자들은 저금리 시대에 맞는 전략을 짜야 한다.
부동산, 주식, 금융상품, 채권, 금 등 자신 있거나 관심 있는 분야에 분산투자를 하는 것이 좋겠고 그래도 투자는 하기 싫고 예금 같은 안정성이 더 좋다는 분들은 대출이 있다면 예금을 빼서 대출을 상환하는 것이 더 좋다. 예금금리보다는 대출금리가 더 높기 때문이다.
높은 대출금리상품을 받고 있는 분들이라면 중도상환수수료와 신규대출 가능여부를 따져보고 대출 갈아타기도 고려해야 하며 단기 대출자라면 변동금리를, 장기 대출자라면 고정금리가 유리할 것이다.
추가 금리인하 호재
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금리와 부동산은 그 흐름이 반대 경향을 띤다. 추가로 금리가 내려간 만큼 부동산은 호재라고 볼 수 있지만 작금의 기준금리 인하는 정상적인 밸런스의 경기 순환에서 오는 것이 아닌 만큼 호재가 아니다. 경제 성장 흐름이 좋지 않다는 시그널로 해석하는 것이 맞다. 정확히 보면 물가 상승 밸런스가 무너져버린 것이다.
하지만 기준 금리 인하로 시중에 풀리는 통화량은 증가할 수밖에 없고, 그중 상당수가 부동산에 흘러 들어갈 가능성은 높아졌다. 금리가 인하된 만큼 대출 금리 저항은 낮아졌고, 대출 총량은 늘어날 수밖에 없기 때문이다.
일각에서는 저성장, 저물가의 디플레이션 진단이 나오고 있는 상황이다. 달리 보면 물가 상승 압력이 하락해 그만큼 구매력이 줄어들었다고 봐야 한다. 물론 소비심리는 떨어져 있는 상태다.
셈법이 복잡해진 만큼 남들과 다른 전략이 필요하다. 비규제지역의 주택과 상가 등에 주목하는 것이다. 그동안 오르지 않았던 레버리지 활용성이 높은 부동산을 투자처로 삼는 것이 팁이다. 이런 맥락에서 최근 우수 입지의 주상복합이 재조명되는 것을 눈여겨 볼 필요가 있다. 규제가 많은 만큼 최대한 규제를 피할 수 있고 절세할 수 있는 단지와 종목을 노려야 하는 것이다.
Who is he?
Good Members 대표
김인만부동산연구소 소장
은퇴를 준비하는 사람들의 모임 시샵
아파트 투자 완전정복