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[분양가상한제 공습] 진입장벽 낮은 인근 비규제지역 아파트 노려라미 금리 인하 조짐 서울 집값 상승 여력 여전, 로또 아파트 등장할 듯
투기과열지구 인접 부천, 군포, 의왕, 서울 주거용 오피스텔 투자 제격
  • 장인석
  • 승인 2019.09.30 12:28
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상공에서 바라본 서울시내 아파트. 사진=뉴시스

부동산 시장을 통제하는 정책 중 가장 강력한 것 중 하나인 분양가상한제가 민간택지에도 시행될 예정이다. 민간택지 분양가상한제가 시행되면 재개발 및 재건축 아파트의 일반분양가가 일정 수준 아래로 규제되며, 주택 전매제한기간도 5년에서 최대 10년으로 확대되고 거주의무 기간도 최장 5년으로 늘어나게 된다. 정부는 민간택지 분양가상한제를 효율적으로 시행하기 위해 지정 요건을 투기과열지구로 확대하고, 민간택지 지정 시점을 일반주택과 동일하게 ‘최초 입주자 모집공고 신청 분’부터 적용하기로 했다.

서울의 아파트 값 상승은 분양가 상승이 가장 큰 원인이라는 것이 정부의 분석이다. 최근 1년 간 분양가 상승률이 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발한다고 판단하고 있다. 이에 투자 수요가 집중된 재개발 및 재건축 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위하여 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다고 밝혔다. 정부의 민간택지 분양가상한제는 올해 10월 중 주택법 시행령을 개정한 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획인데, 빠르면 연내에도 시행이 가능할 전망이다.

분양가상한제 시행 예고 이후에도 서울의 아파트 값 상승은 멈추지 않고 있다. 미국 연방준비위원회의 두 번째 금리 인하(1.75~2.00%)가 이달 19일 있었고, 앞으로도 미 기준금리가 동결 또는 인하될 것으로 예상돼 서울의 집 값 상승은 쉽게 멈추지 않을 것으로 예상된다. 미 기준금리 인하는 한국의 기준금리 역시 인하하도록 압박할 것이 분명하다. 따라서 기준금리 인하에 따른 집값 상승 압력을 분양가상한제 시행이 얼마나 억누를 수 있을지가 주목의 대상이다.

사진=뉴시스

조합원 추가 부담금 증가

이번 정부의 민간택지 분양가상한제 시행은 종전처럼 ‘관리처분계획인가’를 지정 시점으로 삼지 않고 일반주택사업처럼 ‘최초 입주자모집 신청 분’부터 적용하겠다는 것이 핵심이다. 전에는 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있었기 때문에 실효성이 적다는 지적이 제기돼 왔다.

서울에서는 9월 말 현재 관리처분계획인가를 끝낸 재개발ㆍ재건축 사업장이 64개, 약 7만 가구에 달한다. 분양가를 시세의 20~30%가량 낮게 책정하면 조합원 1인당 추가부담금이 1억~2억 원 정도 더 늘어날 것으로 추정된다. 이렇게 되면 재건축 아파트 기대수익률이 뚝 떨어지기 때문에 재건축ㆍ재개발 사업장의 거센 반발이 예상된다.

또한 사업을 추진하고 있는 서울의 재건축ㆍ재개발의 사업 진행이 원활하지 않게 돼 상승 중인 집값에 악영향을 미칠 가능성이 높다. 기준금리 인하에 따른 소비심리 강화로 집값이 상승되는 것이 당연하지만 견인의 주역인 재건축ㆍ재개발 사업의 투자성이 악화되기 때문에 집값 상승은 일정 기간 억제될 것이 분명하다. 따라서 지금 재건축ㆍ재개발 물건에 관심을 갖고 있는 투자자들은 사태의 추이를 관망하며 투자시기를 저울질하거나, 조합설립 인가 전 매물을 구입하는 것이 현명할 것으로 보인다.

민간택지 분양가상한제는 시장의 안정을 도모하기도 하지만 또 다른 과열 양상을 빚는다는 점에서 문제로 지적된다. 시세보다 저렴한 ‘로또 아파트’가 등장하기 때문에 청약시장을 과열시키고, 재건축ㆍ재개발 사업의 부진으로 서울의 주택 공급량이 줄어들어 장기적으로는 서울 아파트 값을 올리는 주범이 될 수도 있다.

정부는 청약 시장에서의 투기 수요를 막기 위해 무주택자에게 철저히 유리한 청약제도를 유지하고 최장 10년까지 주택전매제한 기간을 설정하는 한편 5년의 거주 의무 기간을 도입하겠다고 했다. 하지만 투기과열지구의 담보비율이 최대 40%까지인 점을 감안하면 서울의 분양가 기준이 8억 원일 때 4억 8000만 원 이상의 자기자금이 필요하기 때문에 실수요자에게 얼마나 공급될지는 의문이다. 오히려 겉만 무주택자이지 실제로는 ‘현금부자’인 투기세력에게 또다른 불로소득을 주는 게 아니냐는 불만이 고조되고 있다.

장기 주택 공급 감소

정비사업 위축이 주택 공급량을 장기적으로 감소시킨다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들의 인기가 올라갈 수 있다. 또한 수도권 내 투기과열지구와 인접해 있어 생활권 공유가 가능하면서도 상대적으로 진입장벽이 낮은 인근 비규제지역의 아파트를 겨냥하는 것도 생각해볼 만하다. 그 동안 정부가 특정 지역을 겨냥한 핀셋 규제를 내놓을 때마다 규제를 피한 주변지역으로 풍선효과가 나타났기 때문이다.

지난해 8·27대책으로 경기 광명시와 하남시가 투기과열지구로 추가 지정됐을 때 인근 비규제지역인 안양시와 경기 광주시에 청약 수요가 몰렸다. 부천시와 군포시, 의왕시도 투기과열지구와 인접한 수도권 지역으로 서울로의 출퇴근이 용이하다.

서울 시내 요지의 주거용 오피스텔 투자도 대안이 될 수 있다. 분양가상한제 실시로 아파트 값의 상승이 답보상태에 머물더라도 서울 시내에 지어진 오피스텔은 주거뿐 아니라 월세를 놓아 수익을 올릴 수 있다는 점에서 꾸준히 수요가 몰리고 있기 때문이다. 특히 용산이나 여의도 등 대규모 개발이 진행될 지역의 주변은 개발에 따른 지가 상승을 기대할 수 있어 불확실한 시장을 대비할 수 있는 묘수로 떠오르고 있다.

Who is he?

경희대 언론정보학과 졸업

83-98년 동아일보사 기자

현재 착한부동산투자연구소 대표

중앙일보조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트

장인석  webmaster@iminju.net

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