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[개발지 투자 키 포인트] 무릎에 사서 어깨에 팔아라초기 시점 매입한 뒤 개발 중반 때 매도하는 게 핵심, 시세차익은 60~70%선
미공개 계획 피하고 연계 개발 저평가된 토지 찾아내 돈 묻어야 수익 극대화
  • 윤재호
  • 승인 2019.09.16 13:33
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3기 신도시 남양주 왕숙지구 전경. 사진=뉴시스

토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 투자를 결정하는 핵심이다.

실제 개발지역 안의 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 지역 토지이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다.

정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 은밀하고 암암리에 움직이고 있는 게 사실이다. 정권에 따라 충청권 행정도시 일대와 신도시 예정지 주변의 땅값이 들썩이다가도 수도권 세계경제권 육성 개발을 이유로 수도권 일대가 호재로 작용해 땅값이 치솟기도 한다.

장밋빛 청사진 현혹 금물

초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다.

개발지역 토지에 투자할 때는 전략이 필요하다. 개발지역으로 발표되면 국민적 관심이 쏠리기 때문에 투자자들의 발길이 잦아지고 인근 개발․중개업자의 발걸음이 빨라진다. 개발지역 발표 직후 1~2개월 내에 땅값이 급상승한다. 일반인은 되도록 개발정보를 얻기 어려우므로 개발계획 발표 직후 가격형성이 이루어지지 않는 초기 시점에 매입했다가 개발이 가시화된 개발 중반기 때 되파는 것이 상책이다.

투자자들이 몰려들면 가격이 더 오를 것이란 착시현상이 나타나지만 가격이 천정부지로 오르는 경우는 드물다. 예상 시세차익의 60~70%선에서 만족하는 것이 개발지역 투자의 교훈이다. “무릎에 사서 어깨에 팔아라”라는 격언이 적용된다. 특히 개발지역으로 발표 난 이후에는 규제도 심해진다. 따라서 사업진행 상태를 지속적으로 점검할 필요가 있다. 개발지 토지 구입 시 고려해야 할 체크포인트를 알아보면 다음과 같다.

첫째, 미공개 개발계획의 맹신은 금물이다. 정부와 지자체마다 수많은 개발계획을 내놓으면서 정치인이나 지자체가 청사진으로 그렸던 지역개발이 기정사실화돼 루머처럼 떠도는 일이 비일비재하다. 업자가 임의대로 그린 인쇄물도 많다. 그러나 예상 개발계획일 뿐 지자체 시행사업은 예산 등의 변수에 따라 실제 공약(空約)이었다가 취소되는 사례도 여럿 있다. 개발지역 호재는 지자체 홈페이지 방문을 통해 확인하고 담당 공무원으로부터 재확인 절차를 거치는 게 바람직하다.

둘째, 저평가된 토지를 찾는 것이 중요하다. 개발계획 예정지 안의 토지는 미리 정보를 선점한 투자자들이 한번 휩쓸고 간 경우가 대부분이어서 가격 급등현상이 나타난다. 개발계획 초기투자가 아니라면 개발지역 안의 토지를 비싼 값에 투자하면 초기투자비가 높고 가격이 비싸 투자 메리트를 상실한다. 그렇기 때문에 저평가된 인근지역 토지를 노리는 게 실속 있다. 신도시나 개발지역과 개별적인 연계개발이나 인프라 개발이 가능한 인근 지역 토지를 고르면 개발지 못지않은 투자 파급효과를 얻어 수익을 극대화할 수 있다.

3기 신도시 중 하나로 지정된 고양 창릉지구 전경. 사진=뉴시스

규제사항 꼼꼼히 짚어야

셋째, 현장은 직접 방문해 확인해라. 개발지역 답사에 나설 때 전문가나 중개사와 함께 큰 밑그림을 먼저 그린 다음에는 본인이 재차 현장 확인을 해야 한다. 직접 답사할 지역과 범위를 정해 본인이 몇 차례 다녀보는 과정을 거치는 게 좋다. 개발지 토지이용계획이나 도시계획 정보를 수집해보고 규제사항을 꼼꼼히 짚어봐야 한다. 인구유발 효과와 지역발전 가능성도 따져야 한다. 그런 연후에 토지가격도 직접 알아봐야 바가지를 쓰지 않는다. 직접 현지 유지를 만나 매매조건을 맞춰 보면 거래가격과 시세파악도 쉬워진다.

넷째, 투자 포트폴리오를 미리 세워라. 토지 투자는 인내심이 필수다. 지역개발이 확정돼 기정사실화 됐더라도 사업진행이 늦춰지거나 변경, 취소되는 경우도 허다하다. 단기 투자를 목적으로 은행융자 등 타인자본을 동원해 올인 투자했다가 빌린 돈을 갚지 못하거나 세금을 못내 경매나 공매에 부쳐지기도 한다. 소액 여유자금을 활용해 최소 3년 이후를 바라보고 장기적으로 투자해야 한다. 실제 거주해 농사를 짓거나 주말영농체험용 농지로 매입하거나 또는 농가를 지어 개발목적으로 접근하면 세금 중과와 규제를 피할 수 있고 향후 거래가 활성화되면 높은 수익을 얻을 수 있다.

다섯째, 토지 규제사항을 체크해야 한다. 토지에 대한 세금중과와 거래제한이 대폭 해제됐지만 여전히 토지 거래과정에는 규제가 만만치 않다. 수도권 개발지역은 더 규제가 심한 편이다. 미리 사업진행 상태에 따라 거래허가제도에 따른 허가 여부를 살펴보고 구입 자격, 토지의 용도 변경과 건축물 허가여부, 개발예정지 경계선 행위제한 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 개발예정지 안쪽 땅은 행위제한구역으로 묶여 일정기간 재산권 행사가 불가능하다. 따라서 개발지 땅도 “기다리며 푹 익혀야 한다”는 전제로 투자에 접근해야 한다.

Who is he?

메트로컨설팅 대표

매경 수익형부동산 경매과정 주임교수

단국대 경영대학원 자산관리과정 강사

한경·매경·자산관리공사 부동산칼럼리스트

연세대·광운대·경기대 경매 및 소액제테크 강사

윤재호  webmaster@iminju.net

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