신도시철도 양대 축 신분당선ㆍ신안산선 황금 라인 관통
강남 대체지 개발 50년 넘은 용ㆍ여 통합 ‘청사진’ 대두
서울 한강이남 양대 신도시철도 축은 신분당선과 신안산선이다. 아파트는 시범아파트가 최고이고 오늘날 교통은 이 신도시철도가 몸값을 자랑하고 있다. 서울 신교통의 흐름은 동측 신분당선에서 서측 신안산선으로 넘어가는 길목에 있다. 신분당선 개통으로 신분당선 라인 집값이 많이 올랐는데 몇 년 뒤에 신안산선이 개통되면 신분당선 집값 상승 전철을 그대로 밟을 것이다.
서울 도시개발은 1970년대부터 오늘날까지 한강이남 동남측에 위치한 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파), 강동구, 분당, 판교 위주로 개발됐다. 이들 지역이 개발이 되니 이제 서울 도시개발은 서울 서측, 강북 중심부에 위치한 여의도, 영등포, 용산으로 넘어가는 중이다.
이런 서울 도시개발 전망이 가능한 게 서울 집값 상승을 우려한 나머지 비록 보류되기는 했지만 지난해 발표한 용산, 여의도 통합개발은 앞으로 용산, 여의도 개발의 청사진이 될 수 있다.
이번 3기 신도시 건설계획이 발표돼 서울 외곽지 개발이 이뤄지는데 이들 신도시가 건설되면 몇 년 뒤에는 도심회귀현상에 따라 서울 중심부가 재건축, 재개발, 도시재생사업으로 개발 될 수 밖에 없다.
그러한 시대가 도래 하면 개발 1순위 지역이 여의도, 용산이 아닌가 한다. 여의도, 용산의 개발 중요성은 이미 서울 2030 도시기본계획에서도 나타나 있다. 2030 서울도시기본계획에 의하면 3도심은 한양도성, 강남, 여의도ㆍ영등포이다.
한양도성 인근 개발은 용산이 대신하고 여의도ㆍ영등포 도심은 강남과 함께 서울 균형개발을 하려면 꼭 필요한 지역이다. 용산 이촌동과 여의도는 1960년대에 개발이 돼 그로부터 50여년이 지난 오늘날 이제 통합 개발의 필요성을 대두되고 있다.
구로ㆍ금천 수혜 부상
서울 균형개발을 염두에 두면 한강이남 우측 강남구와 한강이남 좌측 여의도는 기가 막힌 동·서 균형을 이룬다. 필자는 ‘여의도ㆍ영등포가 강남처럼 보인다’라고 조언한다. 강남구 남측 끝자락은 영등포구 아래 지역 금천구처럼 보이기도 한다. 앞으로 여의도ㆍ영등포가 집중 개발되면 영등포 아래 지역 구로구, 금천구도 수혜를 볼 것으로 예상된다. 이 때문에 도시개발은 지리적 위치를 잘 타고나야 개발, 발전되나 보다.
구로구, 금천구는 서울 3도심 중 하나인 여의도로 신안산선이 연결이 되니 앞으로 이들 지역의 비약적인 발전이 예상된다. 신길뉴타운 30평대 새 아파트도 몇 년 전에 6억원대 하던 게 지금 두배 정도의 시세가 형성된 게 앞으로 이 영등포의 발전을 미리 예상한 게 아닌가 하고 점친다.
아직도 아직 강남 아파트에 비하면 싼 게 나중에 더 올라가지는 않을까하는 예상도 해본다. 용산ㆍ여의도ㆍ영등포 앞 머리자를 따서 편의상 ‘용여영’ 지역이라 지칭한다.
용산은 신도시철도 신분당선 라인이고, 여의도는 신도시철도 신안산선 라인이다. 서울 집값은 몇 년 뒤 이 2신도시철도 라인 중심으로 재편될 것으로 예상된다. 주요 지역으로 통하는 라인은 부동산에 있어 황금 라인이다. 강남구 압구정동과 성동구 성수동이 한강을 중심으로 마주보고 있다면 앞으로는 여의도와 용산이 한강을 중심으로 마주보고 있어 여의도, 용산 통합개발이 실질적으로 이뤄지면 이 지역들은 최고의 주거지로 손색이 없다.
한국판 맨하탄 여의도
미국은 금융가 맨하탄의 땅값이 가장 비싸다. 2030 서울도시기본계획에 의하면 대한민국 국제금융중심지는 여의도다. 여의도가 우리나라를 대표하는 금융가라 미국 맨하탄처럼 최고 땅값, 집값이 되지 말라는 법이 없다.
강남구는 압구정동 일대가 한강에 접하지만 여의도는 한강에 둘러쌓여 있다. 독립된 섬이라 독자적인 통합개발을 하면 아주 멋진 신도시가 될 것이다. 바다를 끼고 있는 싱가포르 금융센타처럼 여의도도 개발하면 국제도시로 손색이 없다.
부동산과 집값은 개발 논리에 따라갈 수밖에 없다. 우리나라 도시개발은 용산구 이촌동에서 여의도로, 여의도에서 반포ㆍ강남으로 강남에서 송파ㆍ강동구로 송파에서 판교ㆍ분당으로 끊임없이 개발돼 왔다.
강남 개발이 거의 마무리된 이즈음 새로운 개발 후보지를 찾아야 하는데 그게 바로 여의도ㆍ용산 통합개발이다. 지금은 시기적으로 이들 2지역에 투자할 시점이 아니지만 앞으로 아파트 공급 축소로 인하여 몇 년 뒤 주택 수요가 일어나면 그때부터 이들 지역의 통합개발이 다시 이뤄지지 않을까 한다.
여의도, 용산은 서울 3도심 중 각각 하나이고 신도시철도의 양대축인 신분당선, 신안산선도 통과하고 있어 향후 서울 도시개발의 주요 지역으로 떠오를 것이 분명하다.
그러나 이들 지역에 투자하기에는 지금 경기가 하강 코스, 정부의 고강도 부동산대책이 발표되는 등 아직은 때가 아니라는 점이 아쉽다.
Who is he?
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사, SK건설 근무, 엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드. 스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의