도시철도 개통 때까지 집값 상승 감안하면 2023년 개통 예정 주변지역 노려야
대곡ㆍ능곡ㆍ화정ㆍ여의도ㆍ영등포ㆍ신길뉴타운ㆍ구로ㆍ금천ㆍ목감 투자 적합
2013년부터 오르기 시작한 강남권 재건축의 상승세가 오늘날까지 이어지고 있다. 참으로 긴 생명력을 지닌 강남권 재건축이다. 그러나 집값은 마냥 오를 수는 없다. 작년 9.13 부동산대책 이후 꺾인 강남권 집값이 몇 달 전부터 살아나고 있다.
신고가를 경신한 강남권 재건축이 분양가상한제 등 부동산 규제가 나올 기미가 보이자 최근 집값 상승세가 주춤대고 있다. 강남권 재건축은 곧 정부의 부동산 규제가 나오면 집값이 꺾일 가능성이 크다. 강남권 재건축이 꺾이면 2013년부터 수년간 이어진 상승세가 정점을 치고 4년 정도 조정에 들어갈 것으로 보인다.
2000년대를 거슬러 올라가 보더라도 대중국 조선ㆍ철강 수출경기가 한참 좋은 때인 2007년도에 버블세븐지역 집값은 대상투를 치고 말았다. 2008년 미국발 금융쇼크가 터지니 집값이 폭락했다. 그해 말 이명박 정부의 경기부양책이 있자 버블세븐지역 집값이 다시 살아나긴 했으나 낙폭과대에 대한 반등에 그쳤지 대세상승을 이어가진 못했다.
그 후 강남 재건축은 혹독한 시련을 거친 후 2013년쯤 대세상승하기 시작했는데 그때부터 작년 9.13 부동산대책 이전까지 대세상승을 이어갔다. 강남권 재건축 폭등이 한창 기승을 부릴 때 서울시에서 용산, 여의도 통합개발을 발표해 안 그래도 달아오른 부동산시장에 기름을 부어 용산, 여의도 집값이 순식간에 폭등했으나 정부가 집값 폭등 우려를 표명하자 서울시에서 여의도, 용산 통합개발을 보류시키고 그 후 9.13 부동산 대책이 나오자 비로소 집값이 고개를 숙이기 시작했다.
저평가 아파트 산재
비록 용산, 여의도 통합개발이 무산되긴 했지만 이들 지역은 언젠가는 개발될 지역으로 수년 뒤 다시 용산, 여의도 통합개발 추진이 불거지면 용산, 여의도는 강남에 이어 차후 서울 부동산시장의 스타주로 부상할 것으로 확신하고 있다. 그러나 아직은 때가 아니다.
강남권 재건축은 정부의 부동산 규제로 집값이 꺾이면 아파트 공급을 하지 않아 4년 뒤인 2023년쯤에 공급 부족인 상태에서 다시 주택 구매에 대한 수요가 살아나면 그때부터 대세상승에 돌입할 것으로 전망된다. 그러면 강남권 재건축이 고개를 숙이면 서울 부동산시장이 폭삭 주저앉는 건 아닌지 하고 반문할 수 있다.
그러나 서울 부동산시장에선 지난 수년간 강남 재건축이 오를 때 빛을 보지 못한 저평가, 저가격대 아파트가 아직도 산재하고 있다. 이들 저평가, 저가격대 아파트 중 앞으로 교통이 좋아질 지역 즉 몇 년 뒤에 도시철도가 개통이 돼 획기적인 교통 혁신이 일어날 지역은 지금부터 꾸준히 상승해 개통 때까지 상승세가 이어질 것으로 보인다.
도시철도 개통으로 집값이 오른 지역이 여럿 있는데 분당선 개통으로 성수, 왕십리 지역 집값이 급등했고 신분당선 개통으로 판교, 용인 수지, 광교신도시 집값이 폭등했다. 이렇듯 교통은 집값 상승에 막대한 영향을 미친다.
그러면 앞으로 부상할 교통 호재 지역은 어디인가. 대표적인 지역을 살펴보면 GTX-A와 제2의 신분당선으로 불리우는 신안산선 라인이다. 이들 라인 집값은 몇 년 뒤 개통 때까지 상승세가 이어질 것이기 때문에 강남권 재건축이 꺾여도 향후 몇 년 간은 이들 라인 저평가, 저가격대 아파트가 서울 부동산시장을 이끌어 갈 것으로 보인다.
수도권 광역급행도시철도 GTX-A는 동탄~용인~성남~수서~삼성~서울역~연신내~대곡~킨텍스~파주 운정을 잇는 노선으로 올해 9월쯤 착공에 들어가 2023년 말에 개통될 예정이다. 개통되면 운정~서울역 20분, 킨텍스~서울역 16분, 동탄~삼성 22분만에 갈 수 있다.
이동 시간이 기존 대비 약 70~80% 이상 획기적으로 단축됨으로써 수도권 주민들의 생활에 상당한 변화를 가져올 것이다. 물론 집값에도 상당한 영향을 미칠 것이다.
동탄2신도시 같은 경우는 SRT, KTX역이 생겨 지방에서의 이동이 편리하고 수도권 광역급행도시철도 GTX-A역도 들어서면 집값에 상당한 변화가 있을 것이다.
실제로 서울 서북부 끝자락 연신내역 인근 모 30평대 재건축 아파트는 지난해 여름 5억원 초반에서 순식간에 6억5000만원으로 급상승하는 등 GTX-A 노선이 벌써 집값 상승에 영향을 미치고 있다. 그린벨트로 묶여 있는 대곡역 일대도 대곡역세권 개발이 되면 그 일대 뿐만 아니라 인근 능곡, 화정에 까지 상당한 변화가 있을 것으로 예상된다.
신분당선 데자뷔
제2의 신분당선인 신안산선은 여의도~영등포~도림사거리~신풍~대림삼거리~구로디지털단지~독산~시흥사거리~석수~광명~목감~성포~중앙~호수~안산 한양대(광명~매화~시흥시청)를 잇는 노선으로 올 8월쯤 착공에 들어가 2023년 개통 예정이다. 신분당선이 서울 동남부 대표 도시철도라면 신안산선은 서울 서남부 대표 도시철도라 앞으로 신안산선 라인이 크게 부상할 것으로 보인다.
도시철도는 주요 지역을 통과하는 라인이 무엇보다도 중요한데 신분당선은 강남, 용산, 서울역으로 이어지고 신안산선은 영등포, 여의도, 서울역 핵심지역으로 이어져 빛을 발휘할 것으로 점쳐진다. 신안산선은 총 43.6 킬로미터의 노선으로 안산시에서 여의도까지 이동시간은 현재 1시간 30분에서 30분대로 대폭 단축되는 혁신적인 교통수단이다.
신안산선 노선은 여의도는 물론 영등포 일대를 발전시키고 신길뉴타운을 급부상시킬 것으로 보인다. 또 서울 마지막 낙후 지역인 금천구와 광명시, 목감지구, 안산 등을 새로운 지역으로 바꿀 것이다.
광명시는 KTX역이 생기고 기존 지하철 1호선과 신안산선, 시흥 월곶동~판교를 잇는 월판선 중간노선에 광명역이 생기는 등 사통팔달 교통 요충지다. 광명시는 구시가지 전체가 뉴타운으로 계획돼 있는 등 앞으로 크게 발전할 가능성이 높다. 서울 동측에 수서역이 있다면 서측에는 광명역이 있다.
신분당선 역 주변 집값은 동남부 대표 신도시철도인 신분당선으로 크게 뛰었는데 신안산선 역시 신분당선의 전철을 밟을 것으로 예상된다. 도시철도는 개통될 때까지 집값이 꾸준하게 오르는데 공교롭게도 GTX-A와 신안산선 둘 다 2023년 개통 예정이다.
who is he?
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드 스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의