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[주택시장 불경기] 내 집 마련ㆍ재산 증식 역전의 기회로 삼아라서울 6억, 수도권 4억, 지방 3억 이하 작은 집 투자 적기
개발 예정지 투자 환금성 고려 분산하고, 토지는 소액으로
  • 윤정웅
  • 승인 2019.05.27 08:59
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사진=뉴시스

요즘 장사가 안 돼 보따리를 싸는 건설업체도 많고, 문을 닫는 자영업자들도 늘어나고 있다. 이 가운데서도 돈 벌기 쉬운 자리라 불릴만한 곳이 있다. 바로 국회 앞 노점상이다. 팔아야 할 상품은 톱, 낫, 빠루, 쇠망치 같은 철물이다. 경제 민생 현안을 제쳐두고, 폭력 국회가 다시 상영의 막을 올렸고, ‘빠루’ ‘장도리’ 같은 연장도 등장했다. 이럴 때 국회 앞에서 장도리 같은 철물 장사를 하면 돈을 벌지 않겠는가? 국회 영감들의 주판알 싸움에 죄 없는 보좌관들의 입장은 난처해 보였다.

미국은 갈수록 경제가 좋아지고 뭐든지 잘 된다고 한다. 반대로 우리나라는 뭐든지 안 되고, 특히 부동산시장은 ‘더 내려간다.’ ‘바닥을 찍었다.’ ‘거래 두절이다.’ 등 종잡을 수 없는 말들만 무성하다. 도대체 지금은 사는 시기인가? 파는 시기인가? 또 팔자도 사줄 사람이 없으니 답답할 노릇이다.

전문가들은 부동산에 대해 많이 아는 사람들이다. 많이 안다는 건 부동산공부에 실력이 있고, 여러 자료를 종합해 시장의 예측이 남다르다는 것이다. 그러나 돈을 잘 번다는 뜻은 아니다. 부동산에서 돈을 번 사람들은 따로 있다. 돈이 없는 사람은 어떻게 하던가? 투기꾼으로 몰아붙이기 일쑤이고, 집이 없는 사람은 집값은 내려야 한다는 글로 도배를 한다.

거주를 위해 집을 샀을망정 집값 올라 싫다는 사람 누가 있을까. 값이 오르다 보면 두 채가 세 채가 되기도 하고, 그게 본업으로 돌아가 수백 채를 갖게 된 것이다. 문제는 돈 있는 사람들이 작은 집을 사 모으지 않아야 한다.

서울에 작은 집 한 채를 갖는 게 소원인 지방분들, 내가 살건 자녀가 살건, 내 돈 주고 작은집 전세 안고 사놨는데, 그게 무슨 죄가 되겠는가. 작년에 비해 값은 내렸을지라도 본전은 손해가지 않았음에 스스로 위로를 하는 수밖에 다른 방법이 없다.

사진=뉴시스

주택은 어수선, 토지는 평온

현재 주택시장은 어수선하고, 토지시장은 평온하다. 조금 내린 값에 파는 일도 무방하고, 앞으로 많이 내리지 않을 것이니 사는 일도 무방하다. 올해 전국 공동주택 공시가격이 5.24% 상승한 것으로 집계됐다. 집값은 내렸는데 왜 공시가격은 올랐을까?

서울지역에서 종합부동산세 과세대상인 공시가격 9억 원 초과 아파트는 지난해보다 50% 증가한 21만 8163가구라고 한다. 공시가격은 오르는데 집값은 내릴 수 있을까? 세금이 오르는데 값이 내리는 물건은 세상 어디에도 없다.

그렇다면 지금이 ‘딱’ 좋은 시기다. 앞으로 집에 대한 재테크는 어떻게 해야 하며, 땅에 대한 재테크, 수익성 부동산에 대한 재테크는 어떤 방식으로 해야 할까? 투자를 해서 돈은 벌되, 돈을 벌더라도 부동산에 대한 공(公)개념의 기본 틀만은 잊지 않는 것이 좋다.

이런 시기에 내 집 마련과 투자는 어떻게 하는 것이 좋을까. 우선 내 집 마련이라면 서울에서는 6억 이하, 수도권에는 4억 이하, 지방에서는 3억 이하의 작은 집을 첫 목표로 삼자. 밑천이 부족하거든 꼭 대출을 지렛대로 삼는 게 옳다. 대출이 무섭다고 벌벌 떠는 사람은 집을 마련하기도 어렵고, 부자로 사는 사람도 보지 못했다. 집 사는 일과 결혼하는 일은 빚을 얻더라도 재 때 하는 게 좋다. 그러나 넓은 새 집 간다고 교통 나쁜 곳 미분양 피해야 한다. 그런 곳은 사람냄새가 나지 않아 크게 손해를 볼 수 있고, 첫 집에 실수하면 일어서기 힘들다.

두 번째로 주택 투자는 갈아타기를 하건, 2주택 또는 3주택 이상 투자를 하건 새로 사는 집은 서울에서는 6억 이상, 수도권에서는 4억 이상, 지방에서는 3억 이상의 중대형 이상의 집을 사자. 위 각 금액 이하의 작은 집은 내 집 마련이 목표인 사람들에게 미뤄야 한다. 돈 있는 사람들이 작은 집에서 손을 때면 작은 집값은 금방 안정된다. 집을 팔아야 한다면 작은 집부터 먼저 팔아라. 새 아파트 무순위 당첨은 입주를 목적으로 하되 해당 기간 내에 기존주택은 처분하는 것이 좋다.

땅 투자 세월 싸움

땅 투자는 세월과의 싸움이라는 사실을 알아야 한다. 많고도 귀한 게 땅이다. 잘 사면 대박이고, 못 사면 본전인 게 땅이다. 땅은 개발 중인 지역이나 개발예정지라야 하고, 환금성을 고려하여 될 수 있는 한 나눠 투자하는 게 옳다. 15억을 하나에 투자하지 말고, 5억씩 셋으로 나누어 투자하라는 뜻이다. 땅 투자는 1-2억이 소액이다. 자본이 충분치 않은 사람은 소액부터 투자하되 그 기간을 5년 이상 10년 정도로 보는 게 좋다. 당신 나이 50이거든 지금 1억 투자해서 회갑 때 5–10억이 될 땅을 고르는 것이 중요하다.

수익성 부동산은 처음엔 달고 나중에는 떫다. 대표적인 게 상가다. 그런데 이게 주택투자나 토지투자처럼 몇 억으로 하는 게 아니다. 최하 10억은 있어야 하는데 월세는 200만 원대다. 처음 한두 달은 잘 들어오지만, 서너 달 지나면서부터는 월세가 들어오지 않고, 나중에는 점포를 빼겠다고 한다. 요즘 같은 불경기는 그 정도가 심하다. 대출받아 보증금 둘려주고 나면 점포는 비어있고, 대출금 이자만 내는 은행의 종이 된다. 외곽에서 떨고 있는 외로운 빌딩, 작은 아파트 단지 상가는 피하는 것이 좋다.

Who is he?

- 노다지 부동산 카페 대표

- 21세기부동산힐링캠프 대표

- 부동산힐링캠프중개사무소 대표

- 수원대 평생교육원 교수

윤정웅  webmaster@iminju.net

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