매매ㆍ전세가 동반하락장 명품 지역ㆍ아파트 2~3배 떨어져 투자 적격
초급매ㆍ특급 분양권 매수, 유망지역 갭투자 유리…주택 투자는 지양
2018년 9.13대책을 기점으로 수도권 집값 상승폭이 점점 줄어들기 시작하더니 급기야 서울은 2018년 10월 말부터 10주 이상 연속 하락세를 보였고, 2013년 이후 최장기간 하락세에 돌입했다.
하락폭이 최근 줄어들기는 했지만 과거에 4~5년 폭등 후에 5개월 이상 하락하면 대중심리가 완전히 꺾여 대세 하락의 징조임을 간과해서는 안 된다.
아직 부동산 계절적 성수기인 봄의 변수가 남아 있는데 만일 봄에도 하락이 이어진다면 장기적인 부동산 폭락의 시그널이 되는 것이고 설령 보합권이나 소폭 반등하였다고 하더라도 폭등의 짐이라기보다는 일시적인 정체상황으로 계단식 하락의 일부일 가능성이 크다는 것을 밝히는 바이다.
상승론 반박
필자는 4년 주기를 참고로 2018년부터 하락폭이 커질 것으로 진단했는데 막상 뚜껑을 열어보니 오히려 집값이 폭등하고 말았다. 이유는 여러 가지가 있지만 우선 정부의 느슨한 부동산 대책에다가 정작 필요한 주택임대사업자의 과도한 혜택 철폐, 보유세 강화 및 현실화 방안에는 늑장을 부리면서 서울시의 강북 프로젝트가 기름을 부었기 때문이다.
현재도 상당수 언론과 전문가 등 기득권 세력들이 투기세력의 비호를 받으면서 집값이 일시적으로 조정하다가 또다시 오를 것이라고 전망한다. 그러면서 서울은 땅이 좁고 주택이 부족하므로 하락장에 덜 떨어지며 폭락=지방이라는 공식을 이끌면서 마치 수도권 집값이 현 시세에서도 대단히 안전한 자산인 것처럼 눈속임을 하고 있다.
그렇다면 과거 30년 동안 서울은 소폭 떨어지고 대폭 오르면서 수십 수백억 아파트들로 넘쳐나야 하는데 평균 8억원선에 머무는 것은 폭등에 비례해 상승폭의 60%이상이 폭락하면서 폭등과 폭락의 반복적인 고리가 연쇄적으로 이어지고 있기 때문이다.
2013년 서울은 금융위기도 아니고 현재보다 주택수도 훨씬 부족한데 30~50%나 폭락한 강남과 서울 아파트에 대해 지속적 상승론자들은 해답을 내 놓지 못한다.
현재 집값이 소폭 하락중이라고는 하지만 수도권 집값이 2013년 바닥장을 기준으로 두 세배 오른 곳들로 넘쳐나고 있으며, 우리나라 집값이 중국을 제외한 해외국가에 비해 소득대비 집값의 거품이 손가락에 꼽히기 때문에 하락장이 전개되면 폭락 가능성이 아주 높다.
특히 2014년~2016년 3년간 폭등에 그치기 않고 2017년~2018년 문재인 정권하에 집값이 기록적인 폭등을 이어간 상황이라서 3~4년간 대세하락이 본격화되면 2013년~2018년 5년 동안 폭등한 가격의 60%는 얼마든지 하락의 가시권에 있으며 지역별로 2016년 중순~2017년 초의 시세로 곤두박질 할 가능성을 높게 본다. 부동산 전망이라는 것이 허무하고 변수도 많다지만 오른 만큼 많이 떨어지는 것이 영원한 진리라는 것이 과거의 데이터에 고스란히 드러난다.
상승ㆍ하락 싸이클
2014년~2018년 집값 상승기간을 역 추적해 보면 초기 상승장인 2014년~2015년 강남 재건축, 한강변 재건축 등과 기존 아파트들이 가장 먼저 올랐고, 2016년~2017년을 전후로 그 뒤를 이어 도심권 아파트, 뉴타운, 서울 새아파트와 소형 아파트들이 폭등했다.
2017년부터 중대형 평형을 필두로 강동, 송파 및 수도권 1,2기 신도시 아파트가 파상적으로 오르더니 2017년 말~2018년에 서울 강북 북부권 및 관악, 금천, 구로구 등 소외지역과 용인, 수원, 구리, 남양주 등 수도권 위성도시의 아파트가 파상적인 상승을 이어가다가 경기도 변방 및 부천과 인천을 끝으로 집값 상승의 대장정이 일단락 됐다.
현재 강남을 제외하고 집값 하락을 체감으로 느끼지 못하는 까닭은 지난해 여름에 지나치게 오른 탓도 있지만, 하락장에는 상승장의 반대로 가격이 떨어지고 또한 아직 수개월 정도밖에 하락하지 않아서 시간이 더 흘러야 하기 때문이다.
하락장은 상승장의 반대로 움직일 것이며 중대형 중심의 강남과 한강변 재건축 기대주와 강남 랜드마크-도심권과 한강변, 대부분 아파트 및 뉴타운ㆍ재개발-과천, 분당, 판교, 위례, 삼송, 광명, 미사 등 수도권 핵심지역 및 위성도시 랜드마크-서울변두리 소외지역과 위성도시 대부분 아파트-소형평형 및 경기도 변두리, 인천권 순으로 하락할 개연성이 높은데 실제로 지금 3개월간 하락장을 보면 그 룰이 이어지는 중이다.
역전세 대란
분명히 밝히지만 하락장에는 상승폭이 큰 곳들일수록 하락폭이 크며 많이 오르고 적게 떨어지는 곳들은 거의 없다. 무주택자들에게는 최고의 꽃길이 열리는 장이 올 것이며 유주택자들도 내 집이 하락한 것보다 2~3배 떨어져서 그토록 갈아타고 싶었던 명품 지역이나 아파트로 갈아탈 수 있기 때문에 집값 하락을 괴로워하기보다 자산 증식의 기회로 삼아야 한다.
실질적으로 부자들은 과거에 부동산 릴레이식 폭락을 즐기며 가장 많이 추락한 유망지역 부동산을 쓸어 담고 별 볼일 없는 보유 아파트를 과감하게 내던지고 미래 전망이 밝은 폭락한 명품 아파트로 갈아탔다.
매매와 전세가가 동반하락을 하고 있는 상황에서 역전세 대란 깡통전세가 지속적으로 증가하고 있고 처음으로 소형 아파트가 하락하고 있는 것은 부동산이 꺾이고 있다는 신호이다.
사람은 보고 싶은 것만 보려하는 경향이 있다. 내가 집을 가지고 있다고 해서 객관적으로 비정상적인 집값이 더 오르기를 바라기보다는 폭등 뒤에 필연적으로 다가올 폭락장을 최대한 활용하여 초급매 매수, 명품 지역과 아파트로 갈아타기, 유망지역 갭투자, 특급 분양권 매수 등을 해야 한다.
부동산은 폭등과 폭락이 반복되고 있는데 결국 상승폭이 두 배 정도 크므로 내집마련은 반드시 필요하다. 하지만 지금과 같은 상투장에 내집마련을 하거나 투자가치가 없는 지역 및 나홀로 아파트. 아파트가 아닌 주택에 투자하는 것은 옳지 않다는 점을 강조한다.
더불어 대세하락이 유력하다면 올해부터 오는 2021년 뒤로 갈수록 하락 폭이 클 것이니까 올 봄에 하락이 확실하다고 느끼면 비과세 조건으로 매도를 고려해 보아야 한다.
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