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내년부터 달라지는 부동산제도 길라잡이
  • 장웅희
  • 승인 2018.12.31 16:43
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장웅희 부동산114 선임연구원

내년부터 부동산제도가 달라진다. 

국토교통부가 지난 9월 내놓은 9.13대책이 내년부터 본격 시행됨에 따라 종합부동산세를 비롯한 다양한 부동산 제도들이 대거 바뀔 것으로 예상된다. 이에 따라 부동산에 관심이 높은 소비자라면 달라진 제도를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 

달라진 부동산제도 중 가장 먼저 살펴봐야 할 대목은 종합부동산세 세율이다. 내년부터는 이 세율이 상향 조정된다. 

또한 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 그동안 비과세 혜택을 받았지만, 내년부터는 이 부분에도 과세가 시작된다. 

반면 신혼부부에게는 생애 최초로 취득한 주택에 한해 취득세를 50% 감면해준다. 

▲ 공정시장가액 비율 5% 인상

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준이다. 이 과제표준은 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정된다. 

현재는 통상 공시가격의 80% 수준에서 과세표준이 정해져 있다. 납세자의 세 부담을 덜어주기 위한 조치다. 하지만 내년부터는 이 과세표준이 5%p 인상된다. 사실상 85%의 과세표준 적용을 받게 된다는 것을 의미한다. 

게다가 2022년까지 해당 과세표준은 해마다 상향될 예정이다. 공정시장가액 비율이 100%가 될 때까지 해마다 5%p씩 상향될 계획이기 때문이다. 

▲ 종합부동산세 세율조정

9.13 대책 내용 중 가장 핵심적인 부분 중 하나다. 내년부터는 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5~0.7, 3주택 이상 또는 조정지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6~3.2%로 확대된다. 

또 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 내 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상향선이 더 확대된다. 

▲ 주택임대소득 분리과세 

현재까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았다. 하지만 2019년부터는 이 제도가 소멸돼 분리과세가 시작된다. 

이 제도는 주택임대 사업자 등록과 관련돼 있다. 사업자로 등록했을 경우 기본공제 금액, 필요경비 인정비율 등에서 등록사업자는 ‘기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%’가 유지되지만, 비 사업등록자는 ‘기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%’로 혜택이 축소된다. 

▲ 3주택자 산정시 배제되는 소형주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제됐던 소형주택의 기준범위가 줄어든다. 전용면적 60㎡이하, 3억원 이하에서 내년부터는 40㎡ 이하, 2억원으로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월31일까지 적용된다. 

부동산114가 새해 달라지는 부동산 관련 제도를 살펴봤다. 자료=부동산114

▲ 신혼부부 생애 최초 주택 취득세 감면

내년에 한해 신혼부부가 생애 최초 주택을 사들이는 경우 취득세를 50% 감면해준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되고, 현재 분양을 받아 중도금을 내는 경우도 2019년까지 소유권을 이전하면 혜택을 받을 수 있다. 

신혼부부의 기준은 혼인신고 후 5년 이내(재혼 포함), 소득은 외벌이 기준 연 5000만원 이하 혹은 맞벌이일 경우 연 7000만원 이하여야 한다. 

취득세 감면 대상 주택은 3억원(수도권의 경우 4억원) 이하이면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다. 

▲ 청년우대형 청약통장 가입대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입대상 연령이 만 19~29세에서 만 19~34세로 확대된다. 남성의 경우 병역기간을 인정해 기간이 더 늘어난다. 

청년우대형 청약통장은 청년층을 대상으로 기존 주택청약통장의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 통장을 말한다. 

총급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택 세대주 청년만 가입이 가능하다. 2021년 12월31일까지만 가입이 가능하다. 

▲ 모든 금융권, DSR지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어, 2019년 2월부터는 상호금융업, 4월에는 보험업, 5월에는 저축은행과 여신전문금융사 등으로 확대된다. 

▲ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

지난 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다. 이중 상가건물 임대차 분쟁조정윈회가 내년 4월부터 시행된다. 

대한법률구조공단의 지부에 상가건물분쟁조정위원회가 설치돼 임대인과 임차인의 분쟁이 신속하게 해결할 수 있도록 하는 내용이 신설됐다. 정확한 시행시기는 4월17일부터다. 

▲ 실거래가 신고 기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고기간이 30일로 줄어든다. 또 거래계약이 없는데도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래계약이 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화된다. 

위반할 경우 부동산거래신고법상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 

▲ 1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함

내년부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세에서 제외된다. 사실혼 관계를 사실상 혼인관계로 보겠다는 의미로 풀이된다. 

다주택 가구 소유자가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받은 경우가 다소 확인되면서 이 같은 개정안이 등장했다. 

▲ 청약가점 자동학인 추진 

내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 ‘아파트투유’에 접속만 하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 

현행은 무주택기간, 부양가족 수를 신청자가 입력해야 해서 부적격자가 발생한다는 문제가 제기돼 왔다. 이에 청약시스템이 개편되면 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류검토 기간 역시 크게 줄 것으로 보인다.

장웅희  webmaster@iminju.net

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