정부의 강력한 규제조치 후 부동산시장 생태계 천변만화
종부세 및 공시지가 현실화되면 다주택자들 주택매각 나설 듯

서울 아파트 매매가격 하락에 이어 전세가도 하락세인 4일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 밀집 상가에 많은 양의 급전세 매물을 알리는 안내문이 붙어있다. 사진=뉴시스

[민주신문=서종열 기자] "내년에는 서울 집값이 8% 하락하게 될 것입니다."

여의도를 대표하는 부동산애널리스트 채상욱 하나금융투자 연구위원이 내년 서울의 부동산시장의 하락할 것이라고 밝혔다. 정부의 강력한 규제이후 부동산시장의 생태계가 과거와는 완전히 달라질 것으로 내다본 것이다. 

지난 8일 서울 강남구 세텍에서 열린 '2019 대한민국 재테크박람회'에 참석한 채 연구위원은 "정부의 고강도 규제책으로 부동산시장은 기존의 논리가 전혀 통하지 않게 됐다"면서 "앞으로는 대형평형 아파트가 귀한 대접을 받게 될 것"이라고 말했다. 

채 연구위원은 먼저 현재의 부동산 시장이 정부의 강력한 규제로 인해 생태계가 완전히 바뀌었다고 지적했다. 그는 "서울 부동산시장은 실수요자가 아닌 유주택자들의 수요가 중요하게 작용한다"면서 "유주택자들이 집을 추가로 사서 전월세를 제공하는 경우가 자본축적 확률이 더 높기 때문"이라고 설명했다. 

게다가 그동안 부동산시장은 단지규모와 내부구조, 입지 등으로 불리는 펀더멘탈을 통해 가격이 상승했다고 밝혔다. 무주택자들이 집을 살때 바로 이 펀더멘탈을 고려해 주택을 매입했고, 이런 펀더멘탈을 잘 갖춘 단지일수록 가격이 급등했다는 게 그의 설명이다. 

그러나 정부가 강력한 규제책을 내놓으면서 상황이 바꿨다. 정부가 8.2대책을 통해 85㎡ 이하 중소형 주택 보유자들에게 혜택을 제공하면서 소형주택 중심으로 소비자들의 관심이 집중됐다는 것. 여기에 9.13대책을 통해 공시가격 6억원(수도권) 이상의 고가주택에 종합부동산세와 양도소득세 기준을 강화하자, 서울 주택시장이 급격하게 냉각됐다는 것이다. 

채 연구위원은 이런 배경을 근거로 "내년 서울 집값은 하락할 것"이라고 판단했다. 그는 "종부세 세율과 공시가격 반영률이 현실화되면 결국 세금 부담 때문에 집을 팔수밖에 없는 다주택자들이 쏟아져 나올 것"이라며 "이로 인해 서울 집값은 8% 정도 하락할 것으로 생각된다"고 내다봤다. 

실제 국회는 종부세 세율을 올리고 3주택 이상 보유자에게 세부담 인상 상한선을 전년대비 300%까지 올리는 세법개정안을 이미 통과시켰다. 여기에 시세의 50~70%에 불과한 공시가격이 현실화될 경우 다주택자들은 상당한 규모의 종부세 부담에 시달릴 것이란 게 채 연구위원의 분석이다. 

이 과정에서 채 연구위원은 "서울의 대형 평형 아파트의 가치가 올라가게 될 것"이라고 예상했다. 그는 "정부의 규제로 인해 1주택자 다주택자가 될 수 있는 방법이 사실상 막혔기 때문에 결국 실수요자들이 더 쾌적하고 넓은 공간이 보장된 대형평형 아파트로 이동할 것"이라고 밝혔다. 

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