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수급불균형 심각...전셋값 상승 부담없이 전세 사는 요령임대의무기간 4년-계약 중 소유주 변경돼도 재계약 가능한 주택임대사업자 주택 선택해야
전세금 상승폭 기존 대비 5% 이하 장기적인 관점서 거주 안정성 확보, 거래 정상화도 구현
  • 오은석
  • 승인 2018.11.12 10:36
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서울 시내 아파트 전경. 사진=뉴시스

9.13 부동산 대책을 검토하던 중 우려할만한 사항이 눈에 걸렸다. 주택임대사업자로 등록할 경우 임대주택의 양도세를 중과하지 않고 종합부동산세 합산도 배제했던 점을 모두 원점으로 되돌린 점이다.

작년에 발표한 8.2 부동산 대책에서 다주택자들이 주택임대사업자로 등록할 경우 세제 혜택을 주었던 이유는 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리하자는 취지였다. 그러나 임대주택 등록 혜택을 악용하는 투기 세력 때문에 집값이 올랐다고 판단한 정부는 불과 1년 만에 혜택을 축소해버렸다.

다주택자들이 임대주택을 등록하는 것은 여러 가지 사회적 의미가 있다. 투명하고 공정한 과세를 실현시키는 목적도 있지만 임대시장이 안정화되는 것에 미치는 영향도 큰 것이다. 즉 세입자들의 안정적인 주거생활을 지속하고 전세금과 같은 임대료 상승에 따른 부담을 줄일 수 있는 것이다.

그런데 주택임대등록 혜택이 축소되면 신규로 공급될 임대주택의 수가 감소될 수 있다. 공급은 줄어드는데 수요는 늘어날 가능성이 크다. 부동산 시장에 대한 규제가 커지면서 매수심리가 주춤하게 되면 매매를 원하던 수요가 전세를 찾는 수요로 바뀔 수 있기 때문이다.

전ㆍ월세 시장 불안

수급불균형이 예상되는 상황에서 현재 전·월세 시장 역시 불안하다. 국토교통부가 발표한 전·월세 거래량을 살펴보면 서울의 8월 거래량은 4만8464건으로 7월 대비 4.5%(4만6369건), 전년 동월(2017년 8월) 대비 3.8%가 상승했다. 8.2 대책 전후 전·월세 거래량보다 증가한 셈이다. 한국감정원이 발표한 전국 주택가격동향에서도 서울 전셋값은 7월에 상승세로 전환한 후 8월 0.20%, 9월 0.26%로 상승폭이 계속 확대되고 있다.

서울의 전세 물건이 많지 않은 상황에서 전세 수요가 증가하게 되면 자연스럽게 전셋값은 상승하게 된다. 전세가가 상승하면 전세가율이 높아지면서 갭투자가 다시 성행할 가능성이 커지고 매매시장이 흔들릴 수 있다. 갭투자는 전세금을 끼고 매입하거나 잔금을 전세가로 맞춰서 할 수 있는 투자인 만큼 대출 규제의 영향을 받지 않아 전셋값이 상승 내지 폭등할 경우 현 정책으로 막기에는 역부족이기 때문이다.

우리는 이미 수급불균형이 초래한 매매가와 전세가의 급등을 경험했다. 부동산 시장의 안정화를 위해서는 매매가뿐만 아니라 전세가도 안정되어 한다는 것을 뼈저리게 깨달았다. 그러나 서울 도심의 매매물량은 재건축 규제로, 전세물량은 주택임대사업등록 혜택 축소로 감소가 예상되는 상황에서 각종 규제로 서울의 전세수요가 증가하면 전세 시장은 당연히 불안해 질 수밖에 없다. 전셋값이 상승한다면 가계 부담은 더욱 가중될 것이다.

서울 서초구 부동산 업계들. 사진=민주신문DB

임대주택 거주 추천

그렇다면 불안한 전세 시장을 대비해 전셋값 상승부담 없이 전세로 거주하는 방법은 없을까? 전세세입자가 만약 내 집 마련을 할 수 있는 상황이 안 되고 계속 전세로 살아야 하는 상황이라면 주택임대사업자가 등록한 임대주택에 거주하는 것을 추천한다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 거주의 안정성을 확보할 수 있다. 주택임대사업자가 등록한 임대주택은 임대의무기간(4년 또는 8년 이상)이 있으므로 그동안 전세세입자는 안정적으로 거주할 수 있다. 즉 전세 계약이 만료되어도 전세세입자가 재계약을 희망할 경우 집주인은 세입자의 귀책사유 등이 없는 한 이유 없이 이를 거부할 수 없다. 만약 계약 도중 주택임대사업자가 변경되어도 재계약을 할 수 있다. 거주의 안정성이 보장되는 것이다.

둘째, 전세금 상승 부담을 덜 수 있다. 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 계약 만기 후 재계약을 할 때 전세금을 기존 전세금 대비 5% 이상 올리지 못한다. 만약 전세보증금이 4억원이었는데 2년 뒤 4억7000만원으로 올랐더라도 주택임대사업자가 등록한 임대주택은 4억2000만원까지만 올릴 수 있는 것이다.

따라서 앞으로는 이런 임대주택을 찾는 세입자가 늘 것으로 본다. 다만 올해 임대사업자를 등록한 임대주택은 처음 전세 계약 시에는 적용되지 않고 그 전세세입자가 2년 뒤 재계약 할 때 적용된다.

혜택은 소수 불과

문제는 등록임대주택이 턱없이 부족해서 이런 혜택을 볼 수 있는 서민들이 소수에 불과하다는 것이다. 장기적인 관점에서 임대주택 수가 증가하면 전세시장이 안정될 수 있을 것이다. 전세시장이 안정되면 전세가 상승으로 인한 갭투자도 자연스럽게 감소될 수 있다. 또한 주택임대사업자가 세제 혜택 등을 받기 위해 최소 4년 또는 8년 동안 보유를 해야 하기 때문에 주택 거래가 안정되고 주택 가격 정상화에도 큰 도움이 될 것이다.

전셋값이 상승할 때마다 대출 가능금액만 확대하거나 이율을 낮추는 등의 임시방편적인 해결책으로 서민들을 지원하는 것은 결국 그들을 빚쟁이로 만드는 것밖에 안 된다. 문제가 발생해 해결하느라 급급해하기보다는 문제가 생기지 않도록 사전에 예방해 서민들도 안정적인 주거 생활을 할 수 있길 희망해 본다.

Who is he?
- 북극성 대표
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널

오은석  webmaster@iminju.net

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