매수자 우위 시세 대비 10~20% 싼 물건 잡아야 2~3년 후 수익 창출 가능
시장침체 속 동탄, 광교, 위례 상가 공실 만연...원룸, 점포주택 투자 피해야
한국 가계의 평균자산은 3억5000만 원쯤 된다. 서울에서는 내 집을 가지고 있으면 평균이상이 되고, 수도권에서는 작은 집 한 채 가지고 있으면 오르락내리락하는 돈이다. 농촌에서는 집값을 계산할 수 없기에 전답으로 3000 평쯤 가지고 있으면 평균자산이 될 수 있다. 지금 당신의 자산은 얼마쯤 되는가?
5억짜리 전세 살고 있는 사람은 평균자산에서 1억5000만 원이 초과된다. 대출이나 전세를 안고 집을 여러 채 가지고 있는 사람은 타인자본을 공제해야 하므로 빚을 다 빼고 남은 금액이 순자산이 된다. 임대사업자로 등록한 사람 중 어떤 사람은 집이 604채인 사람도 있는데 이 사람의 순자산은 얼마나 될까.
어느 임대사업자는 집이 100채인데 부채 빼고 나니 마이너스가 되어 파산신청을 했다고 한다. 임대사업자가 파산결정을 받게 되면 100명의 임차인들은 80%정도의 금액만 보증금으로 회수할 수 있다. 집 많다고 좋아할 일 아니다. 집값이 떨어지면 비 맞은 흙 담 무너지듯 자빠질 수 있다.
정부 규제 역효과 임대사업자 증가
세상 참 묘하다. 집이 필요한 사람은 집이 없어 못사는데 임대사업자는 달마다 늘어난다. 지난 7월말 현재 임대사업자는 32만300명에 이르렀다. 1명당 5채씩만 계산해도 160만 가구를 차지하고 있는 셈이다. 가진 자로 하여금 집을 팔게 하려 했던 것이 정부의 목적이었는데 방향은 다른 곳을 향하여 가고 있다.
부동산 방망이를 아무리 휘둘러도 이 방망이가 값을 내리는 방망이 노릇을 하는 게 아니라, 도깨비 방망이가 되어 값을 올려 버렸다. 또 어찌하던 집은 가지고 있어야 한다는 심리가 꽉차있어 10가구 중 3가구는 실제 살고 있는 주택 외에 집을 가지고 있다. 거주와 재테크 목적을 아울러 가지고 있음이리라.
일반 서민들의 부동산에 대한 꿈이 뭔지 아는가? 1층에 점포 한두 개 있고, 2~3층은 월세가 나오고, 4층은 자신이 살거나 세를 놓을 수 있는 점포주택 한 채를 갖는 게 소원이다. 이런 집들은 수도권에서는 20억쯤, 서울에서는 40억에서 50억을 줘야 한다. 꿈에도 소원은 점포주택일 게다.
이런 큰돈을 만지기는 어려운 일이고, 어찌어찌해서 5억쯤 모아지면 40억을 빨리 만들기 위해 얼른 투자를 하는데 대개 상가 투자를 한다. 그러나 상가처럼 위험한 부동산도 없다. 내 돈 5억, 대출 5억 합계 10억으로 신도시에 상가를 분양받았으나 공실로 남게 되면 1년도 못돼 망하게 된다.
지금 이런 일이 현실로 나타는 곳이 있다. 동탄. 위례. 세종. 광교가 다 그렇다. 나중에 점포주택이나 꼬마 빌딩을 사려는 마음으로 1차 투자를 한 것인데 점포는 1년째 공실로 남아 있고, 대출이자는 매달 꼬박꼬박 들어간다. 원인은 뭘까? 우선 공급과다요, 자영업이 안 되고 있기 때문이다.
임차인 찾기는 하늘의 별따기요, 월세가 들어오면 감사하고 황공할 따름이다. 부동산재테크에는 이런 위험도 있다는 사실을 알아야 한다. 마치 벌이 자기 꿀에 빠져 죽는 꼴이 된다. 공실상태가 오래 지속되면 값이 내리기 마련이고. 대출이자가 연체되면 결국 경매에 붙여진다.
세종시에서는 임차료를 절반으로 내리거나 1년 무상으로 세입자를 구하고 있지만, 시중 경기가 나빠 들어오고자 하는 사람도 없다. 위례신도시, 광교신도시도 마찬가지다. 지금은 돈을 버는 게 문제가 아니라 어찌해야 손해를 줄일 것인지 아무리 머리를 짜도 뾰쪽한 수가 없다.
점포마다 사람이 바글바글하고, 문을 여는 가게마다 돈을 벌었다고 좋아하며 가게 가진 사람은 황금알을 가지고 있다고 자랑할 날은 언제나 오게 될까? 옛날 경기가 좋을 때는 그런 때도 있었다. 포장마차 1대로 억대를 벌었던 사람도 지금은 입맛만 쩝쩝 다실뿐이다.
장기간 가격 하락 투자 조심
시중 경기는 불경기가 아닌 불경기다. 경제는 답답하고 부동산은 막막하다. 이럴 때 오랜 시일이 걸리더라도 손해 안 볼 부동산에 투자함이 원칙이다. 서울에 집이 부족하다고 인근에 또 쏟아 부으면 몇 년 후 집값은 불을 보듯 뻔하다. 집도 조심하고 상가도 조심하고, 특히 원룸이나 점포주택 투자도 조심하자.
그러나 이럴 때는 투자를 잘해야 하는 것이 요령이다. 부동산시장이 가라앉게 되면 급매물을 잘 찾는 게 우선이다. 부동산시장은 앞으로 상당기간 갈아 앉을 것이다. 팔아야 할 사람들은 값을 낮추어 팔아야 하므로 시세보다 낮추어 팔아야 하는 급매물을 눈여겨 볼 필요가 있다.
급매물은 시세보다 10-20% 싸게 거래된다. 5억짜리를 4억에 살 수 있다면 이게 급매물이다. 급매물은 대개 2-3년 후 원래 시세를 회복한다. 평소 친히 지내는 중개업소에 부탁하자. 얼마대의 어떤 급매물이 나오면 연락해 달라고 당부하자. 그러면 그런 사람에게는 꼭 좋고 값싼 매물을 알선해 준다.
부동산시장은 국지적시장이기 때문에 거래가 없는 지역은 전혀 없게 된다. 가정사정이나 사업상 급히 팔아야 할 부동산은 어찌해야 할까? 싸게 파는 수밖에 다른 길이 없다. 이런 시장은 매수자 우위시장으로 개편되면서 거래가 이뤄지는데 기존 주택시장, 미분양시장, 토지시장 공히 마찬가지다.
Who is he?
- 수원대 사회교육원 교수
- 21세기부동산힐링캠프 부동산카페 대표
- 부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사
- 조인스랜드부동산 칼럼니스트