종부세·보유세 강화와 함께 청약제도 개선 담아...정부의 강력한 의지 담은 대책에 부동산 시장 술렁
부동산 시장을 긴장시켰던 ‘9.13 부동산 대책’이 드디어 공개됐다.
9.13 부동산대책은 끝을 모르고 상승하는 집값을 잡기 위해 정부가 내놓은 역대급 고강도 종합대책으로, 세제·금융·공급대책 등 다방면으로 시장에 영향을 끼칠 예정이다.
서민주거와 주태깃장 안정이라는 목표를 갖고 있는 9.13 대책, 과연 부동산 시장은 어떤 변화를 일으킬까. 키워드별를 통해 9.13 대책 이후 변화되는 점을 살펴봤다.
종합부동산세
9.13 부동산대책의 첫 번째 키워드는 바로 ‘종합부동산세’다. 3주택 이상 보유자는 현행보다 0.1~1.2%p 세율을 인상해 최대 3.2%까지 과세하도록 조치된다.
이와 동시에 조정대상지역 2주택자의 경우도 3주택자 이상자와 동일하게 과세를 강화 받게 되는데, 이는 투기수요를 철저히 차단하겠다는 정부의 의미가 담겨있다.
추가로 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율 인상안도 있다.
이번 9.13 부동산대책으로 인해 과표 3~6억원 구간이 신설되는데, 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하 구간은 현행세율을 유지하지만, 3억원 초과구간은 세율이 0.2~0.7%p로 인상된다.
마지막으로 세부담에 대한 조정도 있다. 현행 유지였던 당초 정부안과는 달리 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 150%에서 300%으로 세부담이 상향된다.(1주택자 및 기타 2주택자는 현행 150% 유지)
다주택자
두 번째 키워드는 ‘다주택자’다. 2주택이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지된다. 1주택세대도 동일한 규제를 받지만, 실수요나 불가피한 사유로 판단되는 경우는 예외가 허용된다.
또한 규제지역 내 공시가격이 9억원을 초과한 고가주택 구입시에는 실거주목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다.
그리고 양도소득세에 대한 강화책도 있는데, 일시적 2주택 양도세 비과세기준이 현행 3년에서 2년으로 단축된다.
주택임대사업자
세 번째 키워드는 ‘주택임대사업자’다. 먼저 주택임대사업들의 대출규제가 강화된다. 9.13 부동산대책으로 인해 주택임대사업자는 투기지역·투기과열지구 내 주택담보대출이 80%에서 절반인 40%로 조정된다.
그러나 공시가격 9억원 초과 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 또한 주택임대사업자의 세제혜택부분도 조정된다.
기존에는 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대주택으로 등록하면 양도세를 중과하지 않고 종합부동산세도 비과세였지만, 이제는 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록하면 양도세를 중과 및 (2주택의 경우 일반세율+10%p, 3주택 이상인 경우 일반세율+20%p)종합부동산세를 합산과세하게 된다.
주택공급
네 번째 키워드는 ‘주택공급’이다. 서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 추가 공급한다. 입지가 우수한 도심 내 주택공급을 확대하겠다는 내용이다.
주택공급 건에 대해서도 추후 지자체 협의가 완료되는 대로 발표할 예정(소관부처 국토교통부)이며, 9월21일 1차 발표일로 계획하고 있다.
조세정의
조세제도에도 작은 변화가 있다. 바로 종합부동산세 공정시장가액비율 추가 상향조정 건이다.
당초 정부안에는 현행 80%에서 연 5%p씩, 90%까지 인상하겠다는 발표가 있었지만, 9.13부동산대책으로 인해 현행 80%에서 연 5%p씩, 100%까지(2022년) 인상하기로 수정됐다.
이는 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선을 위함이다. 또한 부동산 투기, 편법·탈법, 상속·증여 등에 대한 자료출처 및 세무조사도 지속적으로 강화할 전망이다.
청약제도
마지믹 키워드는 ‘청약제도’다. 무주택자 위주로 청약시장이 재편되는 내용이다. 분양권이나 입주권 소유자를 무주택자에서 제외하기로 하였고, 추첨제로 당첨자를 선정할 때 무주택 신청자를 우선 선정한 후 유주택 신청자 순으로 추첨하기로 했다.
또한 분양가상한제가 적용되는 수도권 주택에 대한 전매제한 기간도 확대되어 청약시장에 투기세력이 들어오는 것을 차단할 방침이다.
9.13대책은 세제 강화와 전방위적 대출 규제를 골자로 하고 있다. 우선 종부세 인상 범위를 대폭 확대했다. 지난 7월에 발표된 종합부동산세 개편 방안에 대해 시장은 당초 예상보다 강도가 낮았다는 반응을 보였다. 오히려 불확실성 해소로 집값 재상승의 도화선이 되는 등 정책 효과를 제대로 발휘하지 못했다는 점을 인식한 것으로 보인다.
다주택자들이 세 부담을 줄이기 위한 방편이나 대출의 수단으로 역이용된 측면이 있었던 주택임대사업자 혜택도 크게 축소했다. 종부세 인상과 함께 주택임대사업자 혜택을 동시에 축소함으로써 이전 대책들의 규제 공백이 메꿔지게 됐다.
이에 따라 유주택자들의 주택 추가 구매 심리가 위축되고 서울 중심으로 한 집값 급등세에 제동이 걸릴 전망이다. 특히 고가주택은 추가대출이 막히면서 진입장벽이 더욱 높아지게 됐다. 고가주택이 몰려있는 강남권의 타격이 예상된다.
이번 대책이 주택시장에 적지 않은 심리적 압박 요인으로 작용할 것으로 보이지만, 단기적인 집값 상승 억제 효과에 그칠 가능성도 배제할 수 없다. 참여정부 당시 종부세 도입이 부동산 시장의 단기적인 가격 안정화를 가져왔을 뿐, 집값 상승을 막지 못했고 현 정부의 수요억제 위주의 정책 역시 여러 번 한계를 드러냈기 때문이다. 이후 추가적으로 나올 주택공급 방안의 구체적인 내용에 따라 정책효과의 지속성이 달라질 것으로 보인다.