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안 팔리는 아파트! LH가 사준다고?역대 최대물량에 정부규제까지, 부동산시장 '휘청'...거래 어려운 소형아파트는 LH '임대아파트 매입사업' 통해 매각
  • 이미윤
  • 승인 2018.07.16 10:47
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이미윤 부동산114 수석
연구원

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분할 경우 양도소득세 중과 적용이 4월부터 시행되면서 서울 아파트 매매거래량이 크게 줄었다. 

서울부동산정보광장에 따르면 다주택자 양도세 중과 시행 직전인 3월 서울 아파트 매매건수는 1만3847건으로 7개월 만에 최대치를 기록한 후, 4월에는 54% 줄어든 6268건이 거래됐다. 5월에는 이보다 줄어든 5308건이다.

이는 전년 동기 대비(1만194건)의 졸반 수준이다. 아파트 매매 거래 감소폭이 큰 것은 양도소득세 중과와 재건축 규제 및 보유세 개편 예고 등의 영향으로 투자 수요가 줄었기 때문이다. 

이런 상황에서 기존 아파트시장에는 악재가 늘고 있다. 올해 입주하는 아파트물량 역대 최대이기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 44만8000여가구로 역대 최대 물량이다. 최근 3~4년 동안 아파트 분양시장이 회복되면서 2015년 51만가구, 2016년 45만가구의 물량이 쏟아졌다. 이들 단지들이 지난해부터 본격적인 입주가 시작됐다. 

아파트 입주물량이 집중된 경기도와 지방은 집값과 전세금이 동반 하락하고 있다. 앞으로 대출규제까지 강화되면서 잔금을 마련하지 못한 집주인들의 급매물이 늘어나면 집값 하락은 장기화될 전망이다. 

특히 소형아파트의 타격이 클 것으로 보인다. 아파트 입주물량이 역대 최대인 가운데 소형 면적에 집중됐다. 올해 전체 입주물량 중 전용 85㎡이하 물량이 91%를 차지한다. 2008년 금융위기 이후 건설사들이 "잘 팔리는 소형 아파트"만 집중해 짓다보니 결국에는 공급과잉이 부작용으로 돌아왔다. 

소형아파트 대세론 꺾이나? 

가파르게 가격이 올랐던 '소형 아파트 대세론'이 꺾이고 있다. 실제로 지방은 전용면적 60㎡이하 소형아파트 값이 떨어지고 있다. 

부동산114에 따르면 올해 상반기(6월1일 기준)에만 전용면적 60㎡이하는 0.45% 가격이 하락했다. 반면 △60~85㎡이하는 0.02% △85㎡초과는 0.53% 상승해 소형과 대조적인 모습을 나타냈다. 이는 소형아파트 대체 상품인 원룸, 도시형생활주택, 오피스텔 공급이 늘어 소형주택시장의 물량 압박이 컸기 때문이다. 더욱이 철강·조선업의 지역경제 기반이 어려워지면서 경상권의 임차 수요도 줄어 소형주택 시장에 타격이 크다. 

주택 거래시장 환경은 더 나빠지고 있다. 지난해 발표한 8.2부동산 대첵에 나온 규제들이 빠짐없이 시행되면서 거래량이 크게 줄었고, 서울 재건축 아파트값도 한달 째 하락세가 이어지고 있다. 

재건축 시장은 조합설립인가 이후 일부 대상을 제외하고 '조합원 지위양도'가 금지돼 강남권 재건축 시장이 직격탄을 맞고 있다. 여기에 입주물량 증가에 따른 전셋값 하락으로 매매가격과 전세가격 차이가 벌어져 '갭투자(전세끼고 매입)' 리스크까지 커졌다. 주택시장의 가격경쟁력이 낮아지는 것이다. 

기존 주택시장은 수요가 줄어들고 집값이 떨어지는 반면 '로또분양'이 나오는 신규 분양시장은 사람이 몰리며 '양극화 현상'만 심화되고 있다. 향후 집값 하락 전망이 우세한 가운데 기존 주택시장의 매수심리가 위축돼 신규 분양시장으로 수요가 집중될 전망이다. 

 빠른 거래를 원한다면, LH를 활용 

부동산규제가 전방위적으로 뻗어 주택시장이 장기 침체로 전환되면 집주인들은 집을 파는데 어려움을 겪을 것으로 보인다. 정부의 보유세 인상 방안까지 준비 중이라 과거보다 매수세가 줄어들고 있다. 실제 현장에서는 "가격을 낮춰도 집보러 오는 사람이 줄어 팔리지 않는다"며 하소연을 하는 집주인들이 늘고 있다. 

한국토지주택공사(LH)는 소형아파트를 매입해 재임대하는 사업을 하고 있다. 사진-민주신문DB

이런 상황에서 빠른 매도를 원한다면 공공기관에서 운영하는 주택 매입제도를 활용해보자. LH(한국토지주택공사)를 이용하면 집주인에게 불리는 가격 흥정을 하지 않아도 되고, 합리적인 감정가를 통해 '제값 받고' 소형 아파트를 처분할 수 있다. 

현재 LH에서는 청년·신혼부부 매입임대리츠사업을 진행 중이다. LH청년·신혼부부 매입임대리츠사업은 전용면적 60㎡이하 소형 아파트를 대상으로 단지규모 150세대 이상, 매입가격은 수도권 4억원, 그외지역은 3억원 이하에 해당되는 아파트를 매입해 신혼부부와 청년에게 임대하는 사업이다.

다만 개발이 예정되어 있거나, 사용승인 기준 15년을 경과한 주택, 잔금일까지 기존 입주자의 퇴거가 불가능한 주택, 부동산 권리관계가 정리되지 않은 주택의 경우에는 매입을 하지 않는다. 

LH의 임대아파트 매입절차는 크게 6가지로 나뉜다. 먼저 서류절차를 거친다. 서류절차에서는 '아파트 매입신청서'에 작성하면된다. 주택소재지를 기준으로 LH관할 지역본부에 신청하면 된다. 관련서류로는 △집합건축물대장 △토지이용계획확인서 △집한건물등기부등본 △임대차계약서 사본 또는 전입세대열람확인서 △소유자 신분증 사본 등이 필요하다(상세 서류는 개별문의).

서류절차를 마치면 '현장실태조사'에 들어간다. 서류절차와 현장조사를 모두 거쳐 통과되면 LH에서 대상주택을 선택한 후 매입을 위한 본격적인 '감정평가'에 들어간다. 감정평가는 2개의 공인감정평가기관에서 평가한 금액의 산술평균금액으로 결정한다. 이를 바탕으로 매도자와 LH간의 매매협의를 거쳐 본격적인 계약체결을 진행한다.

이미윤  webmaster@iminju.net

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