상단여백
HOME 연재 재테크Tip
식어가는 부동산시장...길게 보고 꾸준하게 지켜봐라각종 규제에 주택시장 가격조정 가능성 높아져...상가 및 오피스텔은 세입자관점서 접근
  • 임채우
  • 승인 2018.06.11 10:54
  • 댓글 0
임채우 KB국민은행 부동산
수석전문위원

급등하는 집값을 잡기 위한 여러 가지 부동산 정책들이 쏟아지면서 2018년 주택시장은 안정세로 돌아서고 있는 느낌이다. 단, 여전히 서울지역과 경기도 일부(과천, 분당 등)지역은 강세를 보이고 있지만 언제까지 상승을 지속할 수 있을지는 미지수이다.

서울 지역의 급등하는 집값을 보면서 최근 2~3년 사이에 집을 구하지 못하는 사람은 언제 집을 사야할 지 고민을 하고 있고, 노후 준비를 앞두고 있는 사람은 오피스텔이나 상가 투자를 저울질 하고 있다. 또한 30억원 이상의 자산가들은 건물시장에서 눈길을 떼지 못하고 있다. 

하지만 DSR(총부채원리금상환비율), RTI(부동산 임대업 이자상환비율) 등의 시행으로 자기자금이 부족한 사람이 많은 대출을 안고 부동산을 구입하는 시대는 저물어가고 있다. 이에 향후 주택시장의 흐름과 노후 준비로 관심이 많은 상가, 오피스텔, 건물 시장에 대한 진단과 전망을 하고자 한다. 

주택시장, 하향 안정화로 돌아서나

금융규제, 분양권전매제한 규제, 양도세 중과 제도, 청약1순위 자격요건 강화가 시행되고 있고, 추가적으로 보유세 인상 실행 가능성이 높아지면서 올해 주택 시장은 보유세 인상이 발표되는 시점을 전후로 ‘하향 안정화’될 가능성이 높을 전망이다. 

최근의 주택가격 상승은 재건축 아파트가 주도한 측면이 강하다. 개포 주공1단지와 4단지, 잠실 주공5단지, 둔촌 주공아파트, 목동 주공아파트, 압구정 현대아파트 등 재건축을 앞둔 낡고 허름한 아파트가 가격 상승을 주도했다. 특히 새 아파트에 대한 수요 대비 공급이 부족한 강남권 재건축 아파트의 시세 상승이 두드러졌다. 

또한 최근에 재건축을 완료한 대림아크로리버파크나 재건축이 진행 중인 헬리오시티, 개포 주공2, 3단지 분양권도 가격이 연일 최고치를 갱신하고 있다. 아크로리버파크 전용 85㎡(34평형)은 금년 2월에 26억8,000만원에 거래됐다. 덩달아 재건축 인근의 반포래미안 퍼스티지 전용 85㎡(34평형)도 24억원을 찍어 최고치를 갱신했다. 

하지만 최근의 재건축을 포함한 아파트 가격의 상승이 지속될 지는 쉽지 않아 보인다. 가장 큰 폭탄은 재건축초과이익환수제이다. 재건축 추진으로 발생하는 이익에 대해 최고 50%까지 환수하는 제도로서 재건축 추진이 사실상 어려워질 가능성이 높다. 

두 번째 안전진단 강화이다. 과거에는 주차여건이 부족하고 녹물이 나오는 등 주거환경이 좋지 않으면 재건축이 가능했지만 이제는 아파트가 붕괴될 정도로 구조안정성에 문제가 있어야 재건축이 가능한 E등급을 받을 수 있다. 

세 번째 보유세 인상과 대출규제이다. 아직 보유세 인상에 대한 구체적 그림은 나와 있지 않지만 종합부동산세 등을 강화할 예정이고 대출도 신DTI(집이 있는 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 때 기존 대출금의 원금과 이자상환액과 신규로 대출받은 원리금 상환액을 합해 부채로 계상), DSR(신용대출 등 모든 대출 포함) 시행 등으로 거래가 둔화되면서 가격이 조정될 가능성이 높아지고 있다. 

경부고속도로 상공에서 바라본 강남 일대. 사진=민주신문DB

상가·오피스텔, 긴 안목으로 살펴봐야

은퇴 준비 선호 상품으로 가장 선호하는 상가는 안정적인 임대수익과 투자 차익을 제공하는 효자상품이다. 하지만 상가는 상권의 부침이 심한 상품으로, 유동인구의 흐름, 상권의 변화, 분양가 등을 잘 파악하여 매입을 해야 한다. 

최근 2기 신도시와 택지지구의 개발로 상가가 많이 공급되고 있다. 위례신도시, 김포한강신도시, 동탄2신도시, 하남미사지구, 다산신도시, 마곡지구 등이 대표적이다. 이런 곳은 아파트나 업무시설의 입주가 상가보다 늦게 들어오는 경우가 있고 한꺼번에 상가가 공급되면서 단기간 공실이 발생하고 가격 하락 우려도 있어 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다. 

상가는 기본적으로 임대수익을 중요시하는 상품이기 때문에 5%이상 임대수익이 나올 수 있는 상품을 찾고, 상주인구와 유동인구 유입이 가능한 상가를 구하는 것이 좋다.

자금력이 높지 않은 사람이 노후 준비용으로 선호하는 상품이 오피스텔이다. 오피스텔도 지난 8.2대책으로 투기과열지구와 청약조정지역의 경우 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 안되고, 거주자에게 우선적으로 20% 분양된다. 

1인가구의 증가로 오피스텔은 수요가 충분이 많은 편이다. 하지만 공급이 일시적으로 집중되어 있는 지역은 입주물량이 몰리면서 임대가와 매매가격이 일시적으로 조정 받을 가능성이 있어 긴 안목으로 개발호재를 보고 접근하는 것이 좋다. 단, 준공된 지 10년 이내의 오피스텔을 매입하는 것이 좋다. 오피스텔은 업무단지를 끼고 있어야 임차인을 쉽게 구할 수 있고, 임대수익도 높다. 

꼬마빌딩,  대체투자 부족에 꾸준한 관심

누구나 한번쯤은 나만의 건물을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 10억원대의 자금이 있으면 50%의 대출을 활용하여 20억원대의 건물을 구입할 수 있다. 노후준비도 할 수 있고, 내 땅이 있어 나중에 신축도 할 수 있어 건물은 활용도가 높다. 

실제로 중소형 빌딩 시장에서 소형 빌딩으로 간주되는 50억원 이하의 건물이 전체 거래 건수의 65% 내외를 구성할 정도로 비중이 높다. KB국민은행을 거래하는 고객은 부동산 전문가의 상담을 받아 우량한 건물을 소개 받을 수 있다. 작년에 이러한 서비스를 활용하여 건물을 구입한 고객은 50여명에 달한다. 

주택시장과 달리 건물은 여러가지 규제에서 벗어나 있어 풍선효과가 기대되는 상품이기도 하다. 실제로 작년에 중소형 빌딩 거래금액은 6조 4,500억원으로 2016년 5조 4,100억원에 비해 1조원 이상이 증가할 정도로 뜨거웠다. 

하지만 올해는 부동산임대업 이자상환비율(RTI, Rent To Interest Ratio)의 시행으로 임대수익이 낮은 물건은 대출이 작게 나오고, 금리상승이 지속될 가능성이 높아 거래 둔화는 일정부분 불가피할 전망이다. 그럼에도 불구하고, 다른 대체 투자안이 부족한 상황에서 상가나 건물에 대한 자산가들의 애정은 지속될 가능성이 높다. 단, 금리인상이 예정되어 있어 임대수익률이 4%이상 나오고 입지가 양호한 곳 위주로 투자에 나설 필요가 있다. 

임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원

임채우  webmaster@iminju.net

<저작권자 © 민주신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

icon인기기사


기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
포토뉴스
여백
여백
여백
Back to Top