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재건축초과이익 후폭풍...강남 판도 변화 조짐, 대안 1대 1 재건축 눈여겨보자강남 압구정 아파트지구 특별계획 3구역 최초 등장…실효성ㆍ파급효과 희비쌍곡선
희소성 바탕 중대형 명품 단지 프리미엄 가격대 형성 장점…공급물량 부족 우려도
  • 오은석
  • 승인 2018.05.28 10:25
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서울 강남구 압구정동 현대아파트. 사진=허홍국 기자

아직 관리처분인가를 받지 못한 대부분의 재건축 단지는 지난해 말 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 관리처분인가 신청을 서둘러 마친 단지와 달리 방향을 잡지 못하고 우왕좌왕하는 모습이다. 특히 반포현대 아파트 재건축 부담금이 가구당 1억 3569만원으로 통보되면서 재건축 조합 예상의 약 16배가 넘자 재건축 시장이 크게 술렁이고 있다.

현재 재건축 단지의 가장 큰 이슈는 바로 재건축초과이익환수금이다. 그 금액의 단위가 시장의 예상을 훨씬 뛰어 넘으면서 재건축을 진행해야 할지, 어떻게 하면 환수금을 줄일 수 있을지 등을 놓고 고심하는 분위기다.

이런 와중에 지난 2월 강남 압구정 아파트 지구 특별계획 3구역 추진위원장이 ‘1 대 1 제자리 재건축’ 공약을 하면서 1 대 1 제자리 재건축의 실효성 및 파급효과를 두고 의견이 분분하다.

1대1 재건축이란 현재 있는 가구수와 동일한 가구수로 재건축하는 것을 의미한다. 현재보다 더 많은 기구수로 재건축하고 더 건축한 세대를 일반 분양하는 경우보다 가구당 전용 면적은 넓으나 건축비 부담은 늘어나는 것이 특징이다.

초과이익환수금 최소화 장점

건축비 부담이 늘어나는 1 대 1 재건축을 왜 추진하는 것일까? 1 대 1 재건축의 특성상 조합원에게 분양하는 것 이외에 일반분양은 매우 적거나 없다. 따라서 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재건축 초과이익환수금을 대폭 줄일 수 있다. 일반분양을 최소화해 분양수입을 줄이는 대신 명품 단지로 거듭나기 위해 건축비용을 크게 늘려 지출이 많아지면 환수할 초과이익이 그만큼 줄어든다는 계산이다.

또한 일반분양이 없기 때문에 분양가 상한제도 피할 수 있고 단지 고급화 전략에 방해도 받지 않는다. 기존보다 면적이 30% 이상 늘어나면 총 가구 수의 60%를 전용면적 85㎡ 이하의 소형가구로 구성하고 임대아파트도 반드시 지어야 하지만 1 대 1 재건축시 이 규정을 적용받지 않기 때문에 소형 주택 의무도 없어진다.

압구정 아파트 지구 특별계획 3구역은 강남의 노른자 땅 중에서도 가장 핵심 지역으로 평가받는다. 현대 1,2차는 40평형대 이상으로 구성돼 있다. 재건축 이후에도 중대형 이상 중심으로 조성되는 명품 단지로 변모를 한다면 예상을 훨씬 뛰어 넘는 가격이 형성될 가능성이 높다. 바로 ‘희소성’ 때문이다. 지금도 뛰어난 입지로 인한 높은 가격으로 진입장벽이 만만치 않다.

성공할 땐 공급물량 확대 난관

그러나 중대형 이상의 아파트가 강남의 핵심 지역에 우뚝 서게 된다면 소위 말하는 ‘그들만의 리그’가 되어 부르는 것이 값이 되는 상황이 발생될 수 있다. 홍콩이나 베이징처럼 말이다. 또한 1 대 1 재건축이 성공을 한다면 그 파급효과로 인해 중소형 이하 아파트를 짓는 대신 1대1 재건축을 선택하는 단지가 많아지면서 재건축을 통한 공급물량 확대가 어려워져 주변 집값에 적지 않는 압력으로 작용될 수 높다.

물론 난관도 많다. 일반분양으로 인한 수익이 없고 명품단지를 조성하기 위해 막대한 건축비가 들어가는 만큼 조합원부담금은 매우 커질 수밖에 없고 이로 인해 자금의 여유가 없는 조합원들의 반발이 심해지면서 재건축 절차 진행 과정이 순탄하지 않을 수 있다. 자칫 초과이익환수금보다 조합원부담금이 더 커지는 상황이 발생할 수도 있다. 순조롭게 진행된다고 하더라도 인허가 과정에서 발목을 잡히거나 도정법의 개정 등으로 인해 추가적인 허들이 생길 수도 있다. 재건축이 끝난 시점이 부동산 시장의 하락기와 맞물린다면 가격 하락으로 인한 부담은 더 커질 수 있다.

압구정 현대아파트 위치도. 사진=허홍국 기자

안착 할땐 집값안정 흔들릴 수도

결국 재건축 조합원들에게는 1대1 재건축이 ‘모’ 아니면 ‘도’가 될 공산이 크다. ‘모’든지 ‘도’ 든지 부동산 시장에 미치는 여파가 결코 적지는 않을 것이다. 다만 공급을 늘려 장기적으로 집값을 안정시키겠다는 정부의 의도와는 다른 방향으로 흘러가면서 강남으로 시작된 공급물량 부족이 서울 전체로 확산될 경우 급등하는 집값에 서민들은 또 한 번 눈물을 흘릴 수 있다. 과도한 규제보다는 시장에 최대한 맡기되 부동산 시장이 안정화 될 수 있도록 유도하는 정책이야 말로 이러한 부작용을 최소화하고 정부가 의도하는 집값 안정에 기여할 수 있을 것이다.

Who is he?

- 북극성 대표
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널

오은석  webmaster@iminju.net

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