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부동산시장 혼란기...땅ㆍ건물 투자로 부자되려면 시간을 투자하라경험ㆍ노력 축척돼야 수익 내는 부동산 옥석 가리는 안목 길러져
물건 매수 전 체크리스트 만들어 확인 뒤 확신 설 때만 투자해야
  • 오은석
  • 승인 2018.04.30 10:16
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서울 시내 아파트 전경. 사진=뉴시스

지난 몇 년간 부동산 시장이 호황기를 맞아 매매 가격 상승세가 이어지자 투자자부터 실수요자까지 많은 사람들이 부동산에 관심을 갖게 됐다. 현재의 삶보다 경제적으로 더 나은 삶을 기대하며 책도 읽고, 강의도 듣고, 부동산 커뮤니티에서도 활동도 하며 다양한 정보를 얻는 모습이다.

부동산 투자 열풍이 일자 40~50대 뿐 아니라 20~30대 젊은 층까지 이쪽에 관심을 보이고 투자에 가세하면서 갭투자(전세끼고 매입하는 투자)라는 신조어까지 탄생시켰다.

8.2 대책이 발표되고 그 효력이 적용되는 4월이 지나면서 부동산 시장이 혼란기 속에 있지만, 시장의 추이를 보며 대응하려는 모습을 확인할 수 있어 여전히 부동산에 대한 관심이 뜨거운 것을 알 수 있다.

실제로 지역마다 부동산 시장 상황이 다양하게 나타나고 있다. 가격이 상승하는 지역은 물량도 없고 대기하는 수요자까지 있는 반면, 하락하는 지역은 매매와 전세거래가 모두 실종되는 모습을 보이고 있다. 이런 상황에 시세에 비해 몇 천만 원씩 저렴하게 낙찰 받는 지역이 늘어나자 분양과 일반매매보다는 경매에 관심을 갖는 사람도 부쩍 증가하고 있다.

분명 지금은 누구나 투자하면 수익을 낼 수 있는 시점이 아니다. 지역과 투자 가치를 면밀히 검토하고 치밀한 계획으로 선점해야 하는 시장임에 틀림없다. 하지만 상황이 어렵다고 지레 포기하는 것 역시 어리석다. 이런 시장 속에서도 누군가는 지혜롭게 행동해 본인만의 수익과 경제적 여유를 누리고 있기 때문이다.

이런 혼란기 속에서 현재 내 집 마련을 계획하고 있거나 부동산 재테크를 어떻게 해야 할지 고민하고 있는 투자자들에게 몇 가지 조언을 하고자 한다.

돈보다는 시간 투자 중요

첫째, 돈보다 시간 투자가 중요하다. 대부분 돈이 없을 때에는 부동산에 관심이 없다가 돈이 생기면 그 때부터 부동산 투자에 관심을 갖는다. 이곳 저곳 중개사무실도 방문해 보고, 부동산 컨설팅도 받는다. 그러면서 하루라도 빨리 집을 매수하려는 조바심을 보인다.

하지만 생각해보자. 이제 막 부동산 투자에 관심을 갖기 시작했는데, 과연 투자 수익을 낼 수 있는 부동산이 무엇인지, 내 집으로 살면서도 오르는 집값에 기분 좋아질 지역이 어떤 곳인지 선별해 낼 안목이 생겼을까?

아니다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 자신의 투자 원칙 없이 주변에서 어디가 좋다고 하면 그 말만 믿고 묻지마 투자를 한다. 부동산 투자는 다른 재테크에 비해 자산의 가장 큰 비중을 차지하는 경우가 많다. 그런데 그 큰 돈을 운용하면서 돈이 생겼다고 앞뒤도 재어보지 않고 무조건 사기만 하는 것은 위험천만한 일이다. 경험과 노력이 축척된 시간으로 투자를 해야 수익을 얻을 수 있음을 명심해야 한다.

경험에 비추어 레버리지를 활용한 부동산 투자를 할 때 투자금 대비 얻은 수익률을 확인해 보면, 오로지 돈으로 투자한 부동산은 아무리 수익률이 높아도 몇 백 %(프로) 밖에 되지 않았다. 하지만 경험과 노력이 축적된 시간으로 투자한 부동산은 그 시간이 오래 되면 될수록 몇 천 %(프로) 이상의 수익률을 얻었다. 다른 투자자보다 빠른 시간 내에 경제적 자유를 얻기를 원한다면 돈이 아닌 시간으로 수익을 낼 계획을 해야 하며, 그 시간 내에 도전과 노력, 그리고 다양한 경험이 축적되면 될수록 자산의 증식속도 역시 기하급수적으로 증가할 것이다.

평택 고덕지구. 사진=민주신문DB

이유 분명할 때 매수

둘째, 매수 할 때는 이유가 분명해야 한다. 늘 부동산 재테크에 관심 있는 멘티들에게 입버릇처럼 조언하는 말이 있다. “조바심 갖지 말고, 본인의 투자 원칙과 목표를 명확히 하고 인사이트를 키워야 후회 없는 투자, 리스크가 적은 투자, 수익률이 높은 투자를 할 수 있다.”

그 중에 투자 원칙을 명확히 세우는 것이 매우 중요하다. 스스로 부동산 투자를 할 때 투자의 기준이 될 수 있기 때문이다. 기준 없는, 원칙 없는 투자는 아무런 준비 없이 돈만 쓰는 투자에 불과하다. 적어도 관심 있는 물건을 매수할 의사가 있다면 이 물건을 왜 매수해야만 하는지 그 답을 스스로 자신 있게 말하기 전까지는 매수하지 않는 것이 바람직하다. 이를 위해서는 부동산을 매수하기 전 어떤 것들을 꼭 확인할 것인지 미리 체크리스트를 만들고 그 내용에 부합하는 부동산인지 확신을 가진 후 매수해야 한다.

마지막으로는 훌륭한 멘토를 만나라는 것이다. 아직 부동산 재테크의 경험이 없는 투자자라면 경험이 많은 훌륭한 멘토를 만나는 것이 중요하다. 한 명의 멘토가 멘티의 인생을 바꿀 수 있는 탓이다. 그렇다면 어떤 사람이 훌륭한 멘토일까?

훌륭한 멘토는 지역이나 물건을 구체적으로 제시하기보다는 투자할 지역을 찾을 수 있는 안목을 길러준다. 지역이나 물건을 알려주는 것은 몇 가지 정보를 각색해 누구나 할 수 있지만 투자 인사이트를 알려주는 것은 그만한 경험이 없다면 절대 불가능하기 때문이다. 물고기를 잡아 주는 것은 쉽고 빠른 듯 보인다. 하지만 물고기 잡는 사람이 사라질 경우 더 이상 물고기를 얻을 수 없다. 물고기 잡는 법을 가르치고 배우는 시간은 오래 걸린다. 그러나 노하우를 익히고 나면 언제든 스스로 물고기를 잡을 수 있고 그것으로 무엇이든 할 수 있다.

경제적 자유를 얻기 위해서는 수익을 내는 것도 중요하지만 자신의 자산을 지키고 꾸준히 안전하게 자산을 키워나가는 것이 더욱 중요하다.

따라서 가장 빨리 부동산 부자가 되는 방법은 어쩌면 가장 느리게 걸으면서 놓쳐서는 안 될 것들을 철저히 준비하며 투자하는 것으로 볼 수 있다. 성급하게 이루려다 시행착오를 거치고 돌아가기보다는 정도(正道)를 묵묵히 꾸준히 걷는 것이 목표에 도달하는 가장 빠른 길인 것처럼 말이다.

 

Who is he?

-북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction)

- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트

- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원

- KBS, MBN, RTN 등 패널

 

 

오은석  webmaster@iminju.net

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