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동서고금 부자치고 부동산 재낀 사람 없다경색기 맞은 부동산시장에서 주의해야할 4가지 행동...몇 년새 급변한 정책, 차근차근 준비하면 성공
  • 윤정웅
  • 승인 2018.03.13 10:54
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윤정웅 수원대 사회교육원 교수

곡식을 거두면 다음해를 위해 씨앗을 남겨 놓는 게 농부의 첫 번째 일이다. 옛날 배고픈 시절에 소나무 껍질을 벗겨 먹었을지라도 씨앗은 먹지 않았다. 요즘도 배고파 죽은 사람은 없어도 생활에 어려움을 받는 사람들이 많다.

내 이웃에 어려움을 겪는 사람이 없는지 살펴가며 살자. 이웃이 있어야 부동산도 있고, 투자도 있게 된다. 독불장군으로 혼자 사는 세상이라면 무슨 재미가 있겠는가. 돈과 명예를 영원히 짊어지고 가는 사람은 이 세상 어디에도 없더라.

그런데 동서고금을 막론하고, 돈 버는 일에서 부동산을 멀리한 사람은 없다. 성년이 되어 부동산투자에 손을 대기 시작하면 씨앗을 골라 땅에 심는 이치가 된다. 성년은 청춘이요 봄이며, 부동산은 5복 중 재물복의 씨앗이다.

한 번 간 사람은 다시 못 올지라도 봄은 다시 왔다. 부동산씨앗을 뿌리기 위해 발길이 바빠졌다. 가긴 가야하는데 요즘 갈 곳이 마뜩찮으리라. 주택시장으로 가자니 창살 없는 감옥이요, 토지시장으로 가자니 워낙 낯이 설고, 상가 등 수익성 시장으로 가자니 돈이 부족하시겠지.

다음 몇 가지를 참고하며 봄 부동산재테크를 하자. 대개 보면 부동산 공부를 좀 했다고 하는 사람들이 실수를 하더라. 부동산투자는 다방면으로 공부를 해야 하기 때문에 자칫 선무당이 될 수 있다.

1) 서로 팔려고 경쟁하면 집값 내려간다.

재개발이나 재건축을 빼놓고 기존주택이 안 팔리기는 서울도 마찬가지다. 지은 지 20년쯤 되는 집을 팔고 새로 지은 집이나 살기 좋은 곳으로 이사를 하려해도 내 집을 사겠다는 사람은 없다. 안 팔릴 때는 값을 내려도 안 팔리는 게 집이다.

서로 팔려고 경쟁을 하다보면 값이 내려간다. 결국 내 집 싸게 팔고 다른 집 비싸게 사면 빚이 늘어난다. 주택시장의 작은 주기는 최소한 2년 단위로 변한다. 1-2년 꿈 참고 헐값에 팔지 않도록 버티기를 잘하는 일도 돈을 버는 일이다.

2) 살던 집 안 팔려서 새 아파트 못가겠네.

지금 수도권도 그렇고, 지방도 그렇다. 살던 집이 팔려야 새 아파트로 이사를 할 텐데 살던 집이 안 팔리면 살던 집과 새 아파트 둘 중 한 채를 전세 놓게 된다. 일시적 1가구 2주택이 되고, 3년 안에 살던 집을 팔아야 한다.

그러나 살던 집은 2년을 거주했어야 비과세를 받을 수 있고, 나중에 산 새 아파트를 먼저 팔면 세제혜택이 없다.

5-6년 전에 양도세혜택을 줬던 미분양 아파트도 기한을 넘겨 팔면 5년 이후 분은 양도세를 내야 한다.

봄이 되면서 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 사진=뉴시스

3) 2-3년 전에 2억에 산 땅이 4억이 됐는데 팔까?

주택은 500만 원이나 1천만 원 단위로 야금야금 오르지만, 땅은 조용히 엎드려 있다가 갑자기 두 배가 오르는 시세형성이 된다. 2-3년 만에 두 배가 오른 땅은 앞으로 많이 오를 땅이다. 이런 땅이 씨앗이 될 수 있다.

2억이 남아도 양도세 38%내고 취득세, 수수료 제외하면 절반타작이 된다. 오래 가지고 있으면 장기보유 혜택도 볼 수 있으므로 오래토록 보유할 수 있도록 계획을 세우고, 농지는 농지은행에 대리경작을 맡기는 게 유리하다.

4) 상가는 값도 내렸고 월세도 잘 안 들어와

건축물 명도소송이 가장 많은 게 상가다. 장사가 안 되면 보증금 까먹을 때까지 월세를 내지 않고 버틴다. 그러다 보면 몇 년 훌쩍 지나게 되고, 결국 이사비용 요구하는 임차인들도 있다. 5년 동안 받은 월세가 1억인데 이사비용으로 1억을 달라는 임차인도 있더라.

건물명도 소송은 짧아도 8개월이 걸린다. 또 권리금 받을 때까지 기다리라면서 기한이 넘었는데도 명도를 해주지 않은 임차인들도 많다. 그뿐인가? 장사가 된다 싶으면 임대인이 직접 하려고 무작정 나가라는 가게도 있다.

지금 부동산시장은 2-3년 전과 많이 달라졌다. 달라진 일은 과거에 불과하다. 부동산은 지금부터가 중요하다. 지금까지 아무 이득 없이 9회 말까지 왔더라도 지금부터만 잘 하면 한 방의 홈런을 날릴 수 있는 게 부동산 투자다.
당신이 가지고 있는 장단점을 보완하시라. 그리고 창의력을 가미해서 새롭게 성장하자. 당신도 부자가 될 것이다. 


 

윤정웅  webmaster@iminju.net

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