[줄지은 부동산 규제] 시세차익, 임대료 상승하는 곳에 답이 있다

부동산 투자에는 여러 방법이 있지만 일반인들이 가장 선호하는 것은 아마도 시세 차익을 실현하는 일일 것이다. 특히나 아파트가 인기가 좋다 보니 괜찮은 아파트를 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아 상당한 이익을 달성하는 것이야말로 부동산 투자의 핵심이라고 생각하는 사람들이 거의 대부분인 듯하다.

잘만 하면 월급쟁이들이 몇 년을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 못 벌 돈을 한방에 벌 수 있으니 지금도 많은 사람들이 아파트 시장을 기웃거리고 있다. 그런데 ‘괜찮고 싼’ 아파트를 잘 골랐다고 해도 문제가 하나 있다. 부동산 시장이 꾸준히 호황을 이루어서 주택 가격이 계속 올라야 한다는 전제조건이다.

하지만 몇 년 후 주택 가격을 정확히 예측하는 것은 쉬운 일이 아니다. 게다가 요즘처럼 정부의 부동산 규제 정책이 줄지어 발표되고 기준금리가 인상될 조짐이 보이는 시기에는 시세 차익 투자를 주저할 수밖에 없다.

임대료 상승 → 시세차익

임대사업 투자를 꺼려하는 사람들은 꼬박꼬박 월세가 나오기는 하지만 ‘결정적인 한방’ 즉 상당한 시세 차익을 달성하기 어렵기 때문에 관심이 가지 않는다고 말한다. 과연 이 판단이 맞는 걸까. 임대사업 투자도 상당한 시세 차익을 실현할 수 있다. 이는 임대료 상승에 의해 자산가치가 증식되기 때문이다.

예를 들어 보증금 1000만 원에 월세 50만 원하는 원룸 주택을 1억 3000만 원에 구입했다고 하자. 이렇게 되면 본인 투자금은 1억 2000만 원이므로(50만×12 )÷1억 2000만＝5%가 임대수익률이 된다. 시간이 흘러 임대료가 80만원으로 올랐다면 임대수익률은 8%가 된다. 임대료가 증가함으로 인해 임대수익률은 3%가 상승했다.

1억 3000만 원에 구입했던 이 원룸 주택의 가격은 얼마나 됐을까. 이 지역의 시장환원율이 내가 구입했던 당시와 같은 5%라면 (80만×12)÷5%=1억 9200만인데 여기에 보증금 1000만원이 있으므로 매매가는 2억 200만 원이 된다. 시세 차익은 2억 200만-1억 3000만=7200만 원이 된다. 이렇게 자산가치가 증식되는 임대사업 투자는 매월 월세 50만 원을 받는 것 외에 향후 매도했을 때 7200만 원이라는 시세 차익도 달성할 수 있다.

부동산 고수나 부자들은 현금흐름 창출 외에 자산가치가 증식돼 시세 차익도 실현할 수 있다는 점에서 임대사업용 부동산에 관심을 쏟는다. 시장 전망에 의존해야 하는 시세 차익 투자는 불확실성이 많고 현금흐름이 용이하지 않다는 점에서 매력적인 부동산 투자 방법은 아니다.

임대사업 투자는 현재의 임대수익률을 정확히 계산할 수 있다는 점에서 투자 확실성이 높다. 수요자와 공급자의 시장 법칙에 의해서 임대료가 책정되기 때문에 거품이 낄 여지가 없다. 인근 지역의 유사부동산 몇 개의 임대료만 조사하면 되기 때문에 고평가된 부동산을 매입해 손해를 볼 여지도 별로 없다.

그러나 임대수익률이 상승해야 하는 매물을 고려한다면 불확실성이 개입하게 된다. 임대료가 상승하려면 향후 유동인구가 늘어나 땅값이 상승하는 지역을 선택해야 한다. 이는 유동인구가 늘어나지 않는데도 불구하고 가격 상승이 이루어지는 거품과는 다른 차원이므로 불확실성이라고 해도 어느 정도는 예측이 가능하다.

가장 확실한 방법은 지하철이 새로 들어설 예정이거나 백화점이나 할인마트, 대형병원 등 인구 유발집중 시설이 들어서는 곳을 선점하는 것이다. 또한 수요에 비해 공급이 적은 지역, 가령 신축건물이 들어서기 곤란한 서울의 도심을 선택하는 것이다.

논현ㆍ반포ㆍ역삼 공급량 적어

논현동이나 반포동, 역삼동 등은 수요에 비해 공급이 적은 지역으로서 향후 지속적인 땅값 상승이 예상되는 지역이다. 이런 곳은 빌라나 오피스텔, 아파트 등의 신축 건물이 더 이상 들어설 확률이 아주 적기 때문에 임대료는 계속 상승할 수밖에 없다.

하지만 이런 서울 도심의 임대용 주택은 인기에 비해 물량이 적기 때문에 가격이 상당히 비싸 요즘 임대수익률이 4%도 되지 않는다. 아파트나 오피스텔은 3% 미만이다. 그럼에도 신축 물건이 나오기만 하면 동이 나는 이유는 가격 상승력이 보장돼 있는 ‘안전 자산’이기 때문이다. 따라서 이런 지역의 접근은 당장의 임대수익보다는 장기적인 시세 차익 관점에서 접근해야 한다.

김포공항 주변 지역이나 발산동 등은 아직 땅값이 싼 편이기 때문에 임대수익률이 5%를 넘어선다. 요즘 눈여겨 볼만한 지역인 검단신도시 경우에는 대출을 끼고 구입하면 10%나 되는 수익률을 올릴 수 있는 물건도 간혹 나온다. 이런 지역도 향후 유동인구가 늘어날 곳이므로 시세 차익은 분명 가능하나 도심에 비해 환금성은 다소 떨어진다는 점에 유의해야 한다.

따라서 임대사업 투자를 고려할 때 현금흐름 창출에만 목적을 둔다면 서울 등 대도시의 도심에서 벗어나도 상관없지만, 시세 차익을 위한 매도를 고려한다면 도심으로 접근할수록 유리하다.

Who is he?

- 경희대 언론정보학과 졸업

- 83~98년 동아일보사 기자

- 중앙일보, 조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트, 부동산 전문가 멤버십 '심코' 전문위원, RTN 부동산TV