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도시계획 변경 예정지 소형 주택ㆍ상가 잡아라도심 개발지 환금성 좋고 임대수요 꾸준 투자 리스크 낮아
공람 공고나 경매 입찰명세서 통해 개발 정보 얻고 확보를
  • 윤재호
  • 승인 2017.10.30 11:15
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서울 북부지역 도심에서 나온 단독 주택 경매 물건(북부지방법원 2017타경 5891). 사진출처=법원경매사이트

서울 강동구에서 외식업체를 운영 중인 임모씨(49ㆍ여)는 제대로 준비하고 발품도 팔아 경매 재테크에 성공한 케이스다. 사업에만 전념하던 그녀는 지난해부터 종자돈으로 소형주택 경매에 나섰다. 오래전에 걸쳐 차근차근 경매에 대해 공부하고 일주일에 한 번씩 입찰장을 찾아가 현장 분위기를 익혔다. 그러다 마음에 쏙 드는 소액 물건을 발견했다. 그 물건은 경기도 시흥시 뉴타운 호재를 갖고 있는 지하 다세대주택이었다.

해당 주택은 대지 지분 26㎡, 건물 59㎡로 감정가 7800만원에서 1회 유찰돼 최저가가 5460만원까지 떨어진 상태였다. 전입신고를 마친 소액 임차인(전세보증금 3000만원)이 거주하고 있을 뿐 다른 권리 관계는 하자가 없는 안전한 경매물건으로 판명됐다. 장기 호재로는 뉴타운에 편입될 수순을 앞두고 있었다.

임씨는 6명이 벌인 입찰경쟁에서 6120만원을 써내 최고가 매수인으로 결정돼 잔금납부 후 바로 세입자를 내보내고 40대 부부에게 보증금 2000만원, 월 35만원에 월세를 줬다. 이후 뉴타운 사업이 진행되면서 집값이 꾸준히 올라 낙찰 받은 지 1년 만에 9800만원에 처분했다. 그가 얻은 시세차익은 무려 3600여 만 원 가량이다.

부동산 투자정보에 능한 부자들이 투자에 적극적인 관심을 가지는 경우는 대체로 두 가지 부류다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이다. 이들 물건은 부동산 값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있기 때문이다.

도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 게 통례다. 부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다.

또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다. 법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다. 통상 시가 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받을 수 있으며 입찰경쟁률도 낮은 편이다.

최근 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화하는 조짐을 보이고 있다. 공공임대주택과 역세권 개발, 수도권 그린벨트 해제와 함께 서울과 수도권 역세권 일대는 소형주택 개발을 위한 주거ㆍ상업지구로 개발하는 지구단위계획을 확정했다. 지자체마다 고도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재개발이 속속 추진되고 있다.

도시계획 변경 확인 필수

이런 경매물건을 노리려면 여러 가지 사항을 점검해야 한다. 우선 투자 관심지역 일대 도시계획 변경 내용부터 확인해야 한다. 용도지역이 주거지역에서 상업지역으로 바뀌는지 공업지역에서 주거지역으로 바뀌는지 등을 알아봐야 한다. 용도지역 변경이 정해지면 지자체에서는 도시계획 결정 및 변경결정 공람 공고를 일간신문에 게재하거나 관보, 지자체 홈페이지 공고 란에 올려 이해 관계자로부터 의견을 듣게 된다. 공람 기간, 공람 장소, 도시계획 용도지역 변경결정안과 위치ㆍ면적까지 상세하게 공고한다. 공람기간은 통상 14일인데 일반인들로부터 의견을 듣고 관할 관공서로부터 도시계획 변경에 따른 의견을 조율하는 기간이다.

지역 내 개발 정보를 관심 있게 지켜보았다가 개발 조짐이 있다고 판단되면 발 빠르게 움직여 투자가능 지역 내 저가 매입 물량을 확보하는 게 중요하다. 경매물건의 경우 여러 물건이 경매에 부쳐지므로 가격이 저평가된 땅이나 소형주택 등 우량물건을 고르는 게 투자 포인트이다.

경매 매각정보나 입찰명세서에서도 지역 개발정보를 얻을 수 있다. 경매정보지의 물건 내역을 보면 도시계획에 대한 정보가 기재되는 게 통례다. 경매 정보지의 자료는 통상 입찰명세서의 감정평가 내용을 그대로 전재하는데 그 물건의 도시계획 변동 상황이 표기된다. 예를 들어 도로변에 있는 부동산인 경우 역사문화미관지구에서 일반미관지구 해제지역으로 표기되거나 건축 층고 제한 해제지역이라고 표시하기도 한다.

또 도시재개발 입안, 지구단위계획, 고도제한 해제, 지구단위계획 구역입안 등 도시계획상 중요한 변동사항이 있는 경우 도시계획 확인서에 기재돼 있는 내용이 표기되는 경우가 많다. 물건 상의 정보파악을 위해 도시계획상 중요한 내용을 독자에게 이해하기 쉽게 알려주기 때문에 투자에 따른 기초 자료로 활용할 만하다.

사진출처=법원경매사이트

지역전문가 확인 후 입찰 결정

되도록 지역 내 개발정보에 정통한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시계획과 공무원으로부터 그 개발내용을 어느 정도 파악한 후 입찰을 결정해야 한다. 비전문가나 경매 브로커로부터 투자 자문을 받을 경우 법적 하자 물건을 구입할 가능성이 크다. 특히 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 허다하기 때문에 정확한 투자근거를 갖춘 전문가에게 투자자문을 받는 게 유리하다.

아울러 개발 호재지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이뤄지는 것이 아닌 만큼 지역중개업소나 단기 투기꾼의 분위기 띄우기에 현혹돼 투자를 결정해서는 안 된다. 최소 2년 이상 장기적인 계획을 세우고 투자해야만 바라는 결과를 얻을 수 있다.

 Who is he?

-메트로컨설팅 대표

-광운대학교 경영대학원 강사

-메트로부동산투자연구소 소장

-키라컨설팅그룹 선임연구원

윤재호  webmaster@iminju.net

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