지역개발 청사진, 발전 가능성 따진 후 반드시 현장조사 거쳐야
유동ㆍ배후 인구 증가, 교통 호재 있는 곳 부동산 1순위 투자처
경매 부동산은 법원의 매각 서류만 봐서는 해당 부동산의 미래 투자성을 파악하기 어렵다. 법원에서 작성한 ‘현황조사서’와 ‘매각물건명세서’는 기본적인 현황 자료로서 장기 비전에 대한 정보를 거의 제공하지 않는 탓이다.
경매 투자는 큰 수익을 안겨주기도 하지만 부동산 투자에 실패하는 사례가 적지 않다. 특히 일반 투자자들이 여러 번 유찰된 값싼 부동산에 현혹돼 낙찰 받았지만 매수한 부동산을 세를 주지도 못하고 팔지도 못해 수년째 애물단지로 방치하는 경우가 비일비재하다. 이유는 멀리 내다보지 못하고 투자하기 때문이다. 부동산 경매는 거액을 묻어야 하는 투자여서 멀리 내다보고 발전성 있는 골라야 하는 것이 기본이다.
부동산 투자는 미래에 대한 투자이기 때문에 도시가 완성된 곳보다는 성장하는 곳에 투자해야 개발에 따르는 과실을 챙길 수 있다. 그러려면 부동산 시장의 큰 흐름을 읽어야 한다. 시장 침체가 깊어질수록 관심이 가는 부동산이 경매 물건이지만 자칫 장기 불황과 맞물려 투자 물건의 가치가 급락하는 경우가 생길 수 있다. 이 때문에 경매 입찰에 참여할 때는 종목과 지역의 부동산 흐름에 따라 관심이 가는 호재를 짚어내 투자에 활용하는 것이 필수적이다.
특히 법원 경매 부동산은 매각 서류만 봐서 해당 부동산의 미래 투자성을 알 수 없다. 기본적인 현황 자료로서 오류가 많고 장기 비전에 대한 정보는 거의 제공하지 않기 때문이다. 경매 물건을 멀리 보고 투자하려면 투자할 곳의 장기 지역 개발 청사진과 발전 가능성을 따져봐야 한다. 또 돈 되는 경매 부동산 투자 정보는 반드시 현장 조사와 개별 조사를 통해 눈과 입으로 직접 확인해야 한다.
1억 원 미만 분산 투자 유리
지금은 발품을 들여 경매 물건을 답사하기 전에 손품을 들여 기초적인 부동산 관련 자료와 통계를 먼저 살 필수 있는 시대다. 특히 국토교통부와 지자체는 부동산 관련 자료를 늘 업데이트하고 콘텐츠를 보강하고 있어 경매 투자에 필요한 다양한 개발 정보를 습득하기 용이한 창구다. 중앙 정부의 국토ㆍ주택 정책은 경매 투자의 밑그림을 그리기에 유용하고 관심 지역 지자체에서 제공하는 개별 정보는 경매 투자에서 치밀한 입찰전략을 짜는 데 유용하다.
호재 많은 지역 내 경매 물건을 고르려면 상권 규모가 커지면서 장기적으로 유동ㆍ배후 인구가 늘어나고 있는 지역 내 부동산을 고르는 것이 기본이다. 이런 향후 확장 상권 내 알짜 경매 물건을 잡으려면 일정 시간을 두고 평일과 주말 상권을 분석하고 낮과 밤의 인구 유동성도 파악하는 것이 중요하다. 지역 상권이 서서히 살아나고 확대되는 곳은 임차인 구성, 상권 흐름, 공실률 추이를 따져 장래 상권의 활성화 여부를 점칠 수 있다.
경매 물건 중에서 최소 2~3년의 시간적 여유를 두고 개발 착공을 눈앞에 둔 개발 지역의 소액 투자 물건을 찾아내 투자하면 고수익은 따논 것이나 다름없다. 또 한 곳에 큰 금액을 투자하기보다는 5000만~1억 원 안팎으로 분산투자하는 것이 유리하다. 수도권 일대 토지거래허가구역에서 해제돼 토지 용도 변경이 가능한 토지나 이용 의무가 해제된 부동산도 유망한 경매 투자 대상이다. 토지나 소형 상가·주택 등에 2ㆍ3ㆍ5년 단위로 나눠서 묻어두면 효과적이다.
값싼 경매 물건들은 단기 호재보다도 장기 호재 요인을 안고 있는 지역에 많이 공급된다. 정부 정책에 따른 대형 개발 프로젝트 예정지들은 개발 압력으로 장기적인 시세 상승이 가능하고 거래도 비교적 쉽다. 개발 호재는 지역 개발 사업으로 서서히 바뀌는데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를만한 종목을 찾아내야 한다.
교통 호재 몰린 곳 노려라
멀리 내다보고 경매 투자에 나설 때 부동산 값 상승에 가장 확실한 것은 교통 호재가 몰리거나 새로 길이 뚫리는 곳이다. 경제 중심지 및 요충지를 통과하는 전철과 도로가 새로 개통되거나 확장되면 교통사정이 열악했던 소외 지역 내 부동산들이 수혜 지역으로 바뀌면서 장기적인 가격 상승으로 인해 부동산 값 회복 가능성이 매우 높아진다. 교통 인프라가 새로 깔리는 지역 내 주택과 땅, 상가는 경매 투자 1순위 지역으로 손색이 없다.
또 눈여겨 볼 지역은 인구가 늘고 주택보급률이 낮은 곳이다. 이런 곳들은 투자 유망한 경매 부동산들이 몰려 있다. 실제 2~3년 연속 인구가 꾸준히 증가한 지역은 활발하게 거래되며 가격 상승폭이 큰 편이다. 이들 지역 경매물건은 대기업 산업단지를 끼고 있거나 소득수준이 높은 수요자들로 인해 부동산의 몸값이 높게 형성돼 있다. 아울러 인근 대도시보다 감정가가 낮고 개발 지역과 가까워 개발 잠재력이 높은 것이 특징이다. 소형 부동산의 가치가 높아 소액투자가 가능하다는 것도 장점이다.
내 집 마련ㆍ교체ㆍ투자 수요 등 3대 수요가 늘고 있는 지역 내 부동산은 장기 경매 투자용으로 전망이 밝다. 특히 신규 청약률이 1순위에서 마감되는 등 경쟁률이 높아지고 있다면 배후에 부동산에 대한 실수요자가 늘고 있어 기존 주택과 상가, 토지에 대한 인기가 높아지고 있다고 봐야 한다. 이 여파로 인해 경매 주택은 낙찰가율이 상승세다.
멀리 보고 경매 투자에 나설 때는 충분한 탐색시간을 갖고 우량 물건 사냥에 나서야 한다. 경매 물건을 고를 때는 관심 지역 내 공공기관 자료를 통해 1차 확인하고 다음에는 현장과 지자체 방문 과정을 거쳐야 한다. 입찰 1~2개월 전 대상 지역을 선정하고 개별 물건 입찰 가능 리스트에서 검증된 몇 건을 선별해 내면 돈 되는 물건을 고르기 쉽다. 선뜻 마음에 드는 경매 물건이라도 성급한 결정은 금물이다. 서너 번 더 현장을 답사한 뒤 최종 결정을 내리는 것이 현명하다.
경매 투자는 부동산의 한 분야다. 개발 호재가 많아 돈 되는 유망 지역 내 부동산이라도 갑자기 사업성이 나빠지면 개발 사업이 무산돼 가격이 급락할 가능성이 존재한다. 멀리보고 투자용 부동산을 장만하더라도 단기 수익에 초점을 맞추면 실패할 가능성이 높은 게 경매 투자이다.
Who is he?
-메트로컨설팅 대표
-광운대학교 경영대학원 강사
-메트로부동산투자연구소 소장
-키라컨설팅그룹 선임연구원