돈의 가치 하락 속도 잡는 것은 건물, 토지 등 재테크
입지, 미래 가치, 수요 대비 공급 가능성 따져 매입해야
참으로 어려운 시기다. 경제는 침체되고 금리는 오르는데 정치마저 불안하니 서민으로서는 어떻게 해야 잘 살 수 있는지 앞이 보이지 않는다. 사람들의 표정은 연말연시인데도 어둡고 음식점들은 손님이 없어 썰렁하고 길거리조차 한산하기 짝이 없다.
서민들이 지금의 어려운 형편을 타개할 수 있는 거의 유일한 방법은 지금보다 돈을 더 많이 버는 길이다. 하지만 월급이 두 배 이상 오르기는 불가능하다. 오히려 갑자기 잘리지만 않으면 다행이다. 개처럼 충성하고 소처럼 일해 봐야 언제 잘릴지 모른다. 잘리면 이런 직장 다시 얻는 것은 불가능하다. 그러므로 직장에서 잘리지 않도록 박봉에도 찍 소리 안하고 다녀야 한다.
그럼 회사를 때려 치고 사업을 해봐? 아서라. DNA 사업인자를 갖고 태어나지 않은 이상 월급쟁이가 사업해서 성공하기는 하늘의 별 따기 만큼이나 어렵다. 어릴 적부터 부모에게 용돈을 받아쓰고 직장에서는 꼬박꼬박 나오는 월급에 익숙해 있어 스스로 돈을 만들고 벌기는 꿈도 꾸지도 못할 일이다. 그럼 주식이라도 할까. 요즘처럼 변동성이 큰 시장에서는 개미들은 기관투자가들의 들러리나 될 뿐 돈을 딴다는 것은 기적에 가깝다.
아무리 생각해도 돈을 더 벌 방법이 없다. 그렇다고 그냥 가만히 월급이나 받으면서 살려니 앞날이 보이지 않는다. 자식들은 하루가 다르게 커 가고 들어가는 돈은 늘어나는데 월급은 제자리걸음이니 사는 게 너무 빡빡하다. 노후 재테크는 100세 시대를 맞이해 ‘필수가 아니라 생존’이라는데 먼 나라 아득한 얘기일 뿐이다.
유일 방법 부동산 재테크
월급쟁이가 지금보다 나은 삶을 살 수 있는 거의 유일한 방법은 부동산 재테크로 돈을 버는 길이다. 다른 방법이 있으면 제발 알려 달라. 물론 어렵다는 것은 잘 안다. 실패하면 그나마 모아뒀던 목돈을 아니 전 재산을 날리는 패가망신을 할 수 있다는 것도 잘 안다.
돈을 모으거나 주식 투자를 해서 또는 출세를 하거나 사업을 해서 돈을 벌 수 있는 방법이 전혀 없다면 부동산 투자라도 해야 한다. 서민들이 그렇지 않고서 지금보다 나은 삶을 살기란 쉬운 일이 아니다. 돈을 모으는 것은 인플레이션에 의해 돈을 모으는 속도가 돈의 가치가 떨어지는 속도를 따라잡을 수 없다.
하지만 부동산은 인플레이션을 해지할 수 있고 자산 가치 상승에 의해 상당한 시세 차익을 얻을 수 있다. 사실 부동산 투자는 잘만 하면 월급쟁이가 1년 벌 연봉을 순식간에 벌수도 있기 때문에 매력적이다.
그러나 왜 부동산 재테크를 하지 못하는 걸까. 그건 두렵기 때문이다. 한 번도 해보지 않았기 때문에 실패할까 무서운 것이다. 강 건너에 금은보화가 있는 것이 보이지만 강을 건너다 익사할까봐 건너지 못하는 것과 같다. 한 번 혹은 실패했기 때문일 수도 있다.
부동산 재테크를 두려워하는 투자자들은 부동산 재테크가 무엇인지 잘 몰라 헤맨다. 어떻게 해야 제대로 할 수 있는지를 모르기 때문에 두려움에 떠는 것. 갓난아기가 걸음마를 하기 전 다리를 떨며 주저하는 것을 상기해 보라. 자동차 운전면허를 갓 따서 시내 주행에 나가기 전 얼마나 떨었던가.
하지만 알고 나면 어렵지 않다는 것을 알게 된다. 아, 이런 거였어? 괜히 떨었구만 하며 안도한다. 시간이 지나고 나면 그때 두려움에 떨었던 것조차 잊고 만다. 하기 전엔 어렵지만 하고 나면 쉽다.
부동산 재테크도 이와 같다. 하기 전에는 무섭지만 원리만 알고 나면 이것만큼 쉬운 것도 또 없다. 제대로 된 물건을 제대로 사기만 하면 부동산 가격은 오른다. 인플레이션에 의해 물가가 오르기 때문이며 땅이 모자라는 우리나라에서는 수요에 비해 늘 공급이 부족해지기 때문이다.
부동산으로 돈을 벌려면 방법을 혼자 터득해야 한다. 진리는 간단하다. 부동산의 가치는 입지에 있고 미래 가치는 수요에 비해 공급이 모자란 데서 생긴다. 쉽게 말하면 강남이나 용산, 마포 등 입지 좋은 곳에 있는 부동산 중에서 향후 어떤 물건이 공급이 부족할지를 예측해 구입하면 돈을 벌 수 있다.
강남이나 용산, 마포 등의 부동산 중에서 수요에 비해 공급이 적은 물건, 예를 들어 돈이 많은 사람은 빌딩이나 상가, 돈이 좀 없는 사람들은 아파트, 그보다 더 적은 사람들은 원 룸이나 투 룸을 사면 된다. 돈이 부족하면 좀 빌려야 할 것이다. 임대료가 꾸준히 상승하는 물건이면 더욱 좋다.
이런 이유로 서울 변두리나 수도권의 아파트 같은 물건은 돈이 되지 않는다. 오히려 공급 과잉으로 애물단지가 될 수 있다. 지방의 소형 아파트도 마찬가지다. 인구가 줄어들기 때문에 도심에서 먼 아파트나 주택들은 빈 집이 될 확률이 있다.
강남 등 도심의 물건을 사라고 하니까 그런 물건은 비싸다며 ‘돈이 있어야 사지’ 하고 눈을 흘기는 분들도 있을 것이다. 그런데 사실 그런 물건도 큰 돈 들이지 않고 살 수 있는 방법이 있다. 부동산 투자라는 게 쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야 하는 거 아닌가 반문하는 일반 투자자들도 있을 것이다. 하지만 그렇기 때문에 당신이 지금까지 실패했다는 사실을 명심해야 한다.
싼 게 ‘비지떡’
싼 건 비지떡이다. 부동산 투자란 더 오를 수 있는 물건을 사야 한다. 그런데 지금 싼 물건은 좋지 않기 때문에 앞으로 절대 오를 수 없다. 부동산 투자의 핵심은 ‘비쌀 때 사서 더 비쌀 때 팔라’라는 것이다.
게다가 올해는 작년과 달리 시장이 침체될 것이 분명하다. 부동산 투자는 침체기 때 하라는 말이 있다. 그래야 좋은 물건을 보다 싸게 살 수 있다.
부동산 재테크를 제대로 배우려면 부동산으로 돈을 많이 번 고수나 전문가들에게 배우는 것도 한 방법이다. 그들은 돈을 만드는 방법을 터득한 사람이고 부동산의 흐름에 정통하며 어떤 물건이 돈이 되는지를 이미 알고 있다. 부동산 재테크는 그들에게 그리 어렵지 않은 분야다. 다만 사기꾼을 조심해야 하는데 사기꾼일수록 자기가 얼마를 벌었다고 큰소리친다. 진정한 고수들은 자신이 돈을 많이 벌었다는 사실을 되도록 숨긴다. 부동산 투자의 진리는 간단하다. 좋은 물건을 잘 사는 것이 핵심이다. 좋은 물건은 찾는데 공을 들이면 된다.
Who is he?
- 착한부동산투자연구소 대표
- 전 동아일보 기자
- 중앙일보조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원