시장 매도심리 높아 시세 하락 시 투자 적기
매매가 보합세일 때 수익 낼 수 있는 ‘포인트’

사진=민주신문 DB

주택시장이 새해 힘겨운 출발을 시작했다. 지난해 11.3 부동산 대책 이후 거래량이 분양시장에서부터 감소하더니, 주택담보 대출 심사 강화 등이 더해 일반 매매시장에서도 거래가 뚝 끊겼다. 서울 부동산 정보 광장 통계 자료에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 4215건으로 집계됐다. 거래량은 지난해 같은 기간 5431건에 비해 1216건이 감소했다. 비율로 보면 22%다. 적지 않은 변동 폭이다. 현재 부동산 시장 분위기는 이런 통계 수치를 거론하지 않더라도 뉴스나 주변 사람들의 이야기를 통해 인지되고 있다.

주위 투자자들은 불과 몇 개월 전만 해도 ‘어디를 사야 하느냐’는 질문을 가장 많이 했다. 최근 들어서는 부동산을 사야 좋을지 아니면 관망하는 게 좋을지 묻는 질문이 많아졌다. 대부분의 투자자들은 뉴스와 통계 자료를 보고 부동산 하락론에 막연히 동조할 가능성이 더 큰 것으로 보인다.

그렇다면 부정적인 부동산 시장에 어떻게 대처하는 것이 좋을까? 한 템포 쉬어갈까? 아니면 오히려 투자 방식으로 남들이 투자 안할 때가 기회라고 보고 부동산 매입에 나설까? 이도저도 아니면 시장 방향성이 확실히 정해질 때까지 기다리고 막연히 관망하는 게 좋을까?

위 세 가지 중 부동산 투자에 대해 도저히 모르겠으면 시장 방향성이 확실히 정해질 때까지 관망하는 게 가장 좋은 전략이다.

그렇다고 관망만 하라는 소리가 아니다. 시장 방향성이 정해진 다음 움직이면 큰 수익을 내기 어렵다. 지금 같은 시장 상황에서 투자한다면 단기 꼭지를 잡을 가능성이 크다.

이 때문에 ‘부동산 경매’ 공부가 필요하다. 부동산 경매를 알면 굳이 상승장에만 연연한 필요 없이 하락장에서도 안정적인 투자를 할 수 있기 때문이다. 부동산 경매를 알면 부동산이 하락한다고 우울해 지거나 조바심 내지 않는다. 부동산 경매를 모르면 상승장에서만 부동산 투자가 가능하므로 조급하게 투자에 나서 실패할 가능성이 높다.

역행 수익

부동산 시장이 상승장일 때에는 부동산 가치가 상승하면서 시세 역시 높아진다. 매수자가 증가하고 매도우위 즉 팔고자 하는 사람이 주도권을 쥐는 시장이 형성된다. 경매 직전인 물건이나 경매가 진행 중인 물건의 소유자는 낙찰되기 전까지 조금이라도 높은 가격을 받고 처분해서 채무를 줄이거나 청산하려 한다. 결국 경매 시장에 물건이 들어오기도 전에 일반 매매 시장에서 물건이 매도되면서 경매가 취하되고 경매 물건의 수는 줄어들게 된다.

또한 부동산 상승장일 때에는 매도자들이 좀 더 높은 가격을 받기 위해 호가를 올리거나 물건을 거둬들인다. 이렇게 시장에 물건이 줄어들면 실거주자나 투자자들은 부동산 가격이 더 상승하기 전에 매수를 해야 한다는 생각 때문에 조급해진다. 이런 조바심 때문에 추격매수를 하게 되면서 매매가격의 추가 상승에 일조를 하게 된다. 부동산 시세를 형성하는 데 매수심리가 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여주는 대목이다.

경매시장은 비싼 부동산시장에서 조금이라도 저렴한 물건을 찾다보니 투자자들이 몰려든다. 그렇지 않아도 경매 물건 수가 줄어들고 있는데 경매 입찰자까지 늘어나면서 입찰경쟁률은 높아지고 낙찰가율도 증가한다. 그 결과 시세와 비슷하거나 급매 수준에서 낙찰되는 경우가 많아진다.

그렇다고 수익이 나지 않는 것은 아니다. 매매가격과 전세가격이 잔금과 명도를 하는 사이에 상승하면 실투자금을 줄일 수 있고 그만큼 수익률도 커질 수 있기 때문이다. 실제 한 부동산 커뮤니티 회원은 2016년 7월에 24평형 아파트를 3억7200만원에 낙찰 받았다. 명도를 마무리하고 11월에 전세를 놓을 때에는 낙찰 받은 가격과 맞먹는 3억7000만원에 놓을 수 있었다. 그 사이에 매매 시세 역시 3억8000만~3억9000만원이었던 것이 몇 달 사이에 4억원대로 올랐다.

하락장 시세

반대로 부동산 시장이 하락장일 때에는 부동산 가치가 하락하면서 시세 역시 낮아진다. 당연히 매수자가 감소하게 되고 매수우위, 즉 사려는 사람들이 주도권을 쥐게 되는 시장이 형성된다. 부동산이 잘 팔리지 않으면 채무를 감당하지 못한 물건들이 경매 시장에 빠른 속도로 유입되면서 경매 물건 수는 증가한다.

일반 매매 시장이 하락하므로 대부분 관망세로 돌아선다. 경매 시장도 입찰자가 줄어들면서 입찰경쟁률이 낮아지고 낙찰가율 역시 떨어진다. 이런 상태가 1년 이상 지속되면 낙찰가율의 하락 속도가 매매가격의 하락 속도보다 더 빨라진다.

매매가격의 하락세가 멈추고 보합세가 나타날 때가 경매로 가장 큰 수익을 낼 수 있는 포인트다. 과거 경험상으로 볼 때 이 같은 시기는 부동산 상승기에 비해 두세 배 정도 수익을 냈다. 올해부터는 수도권 및 지방 일부 지역부터 보합 내지 약보합세가 나타나기 시작해 매매가격 조정을 받은 지역이 증가할 것으로 예상된다.

경매는 지금 시작해야 할 적기다. 3년~4년 후 부동산 상승장일 때 뛰어들면 후회할 공산이 크다. 지금부터 경매를 시작하는 것이 인생의 터닝 포인트가 되길 바란다.

Who is he?

- 북극성 대표

- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트

- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원

- KBS, MBN, RTN 등 패널

 

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