부동산 11.3 대책, 각종 규제로 시장 매수ㆍ매도 타임 ‘갈팡질팡’
목표ㆍ원칙 입각해 큰 흐름 속 시장 분위기 가늠 후 투자 나서야
주택시장의 불확실성이 확대되면서 부동산시장이 침체의 터널로 들어가고 있다. 집을 내놔도 안 팔린다는 언론 보도가 매일 쏟아지고 있다. 실제 서울 아파트 중위 매매가격은 최근 2개월간 5억9828만원에서 5억9585만으로 0.4% 하락했다. 하락폭은 미미하지만 시장에서는 하락률보다 지난해 2월 이후 첫 하락이라는 점에 주목한 것으로 보인다.
정부는 얼마 전까지만 해도 빚내서 집을 사라고 부추겼다. 투자자나 실수요자는 부동산 11.3 대책과 최근의 정부 움직임을 보면서 집을 사라는 건지 팔라는 건지 혼란스럽기까지 하다. 더욱이 올해는 대선(大選)이라는 큰 변수도 있어 부동산 시장이 어떻게 움직일지 가늠하기 쉽지가 않다.
혼돈
내 집 마련을 고민하는 실수요자는 최근 몇 년간 집값이 무섭게 상승하는 것을 지켜보고 지금이라도 집을 사야하나 말아야하나 생각이 많아졌다. 집 값 상승이 주춤한 이 시기에 집을 사는 게 좋을지 아니면 집 값 하락을 기다려본 후에 사야할지 고민이다.
부동산 재테크를 하는 투자자들도 요즘 같이 방향성이 애매모호한 시기에 걱정과 근심은 더 커진다. 최근 몇 년간 부동산이 크게 올라 부동산 재테크에 관심이 생겨 이와 관련된 서적도 몇 권 읽고 강의도 듣고 나름 현장도 찾아가보며 성공의 꿈을 키워나가고 있는데 시장이 흔들리고 있어 어떻게 대응해야할지 선택의 기로에 섰다. 이들은 부동산 관련 호재가 나오기를 기다리는 것과 나름 부동산 투자를 꽤나 한다는 고수를 찾아가 어떻게 해야 하냐고 물어보는 것뿐이다.
고수의 조언을 받는다고 달라질 것은 없다. 어떤 고수는 지금이 매수적기라고 하는 반면 부정적인 뉴스들이 터져 나온다. 또 다른 고수는 사지 말고 관망하라고 한다. 하지만 이 시점에 사지 않으면 싸게 살 수 있는 기회를 영원히 놓치는 것만 같은 생각이 든다.
머릿속에는 ‘역발상 투자라는 말이 맴돈다. 이처럼 혼란스러워 하는 것은 뚜렷한 자기 자신만의 투자 원칙과 경험이 부족하기 때문이다. 이 때문에 현재 투자자나 실수요자들에게 필요한 것은 부동산이 앞으로 상승할지 아니면 하락할지에 대한 정답보다 부동산 시장을 바라보는 안목을 키우고 자신만의 원칙을 세우는 것이다.
실제로 이 같은 불안정한 부동산 시장에서 고수들은 사야 할 부동산들이 있지만 투자 자금이 부족한 것에 대해 아쉬움을 토로하는 반면 하수들은 돈은 있는데 투자할 곳이 없다고 한다.
차이
왜 이들은 동일한 시기에 똑같은 경제 상황을 바라보면서 다른 생각을 하는 것일까. 부동산을 매입해 수익을 많이 내는 소위 고수 투자자와 그렇지 못하는 하수 투자자의 차이는 무엇일까.
그 차이는 세 가지로 볼 수 있다. 첫째 하수는 타인의 말을 믿고 투자하지만 고수는 자신의 원칙에 따라 투자한다. 하수는 대부분 누군가에게 의존하려는 경향이 크다. 주변에 투자를 잘하는 지인이 주는 정보를 믿고 투자를 하거나 잘 아는 부동산 중개사가 소개해 준 물건에만 투자한다. 문제는 본인의 경험이나 지식이 부족하다 보니 물건을 잡은 후에도 어떻게 관리하고 언제 매도할지를 알지 못한다는 것이다. 결국 부동산은 매도를 해야 수익이 난다는 사실을 한참 뒤에야 깨닫게 된다.
반면 고수는 공부와 임장 등으로 쌓은 경험을 통해 자신만의 목표와 원칙을 세우고 투자를 한다. 또 투자 후에도 지속적인 모니터링과 관리로 매도 타이밍을 체크해 수익을 극대화시키거나 리스크를 최소화하기 위해 노력한다.
둘째, 하수는 매수시장의 분위기에 휩쓸려 투자하고 고수는 매도시장의 분위기를 예상해 투자한다. 하수는 부동산 시장이 매우 좋을 때 투자를 한다. 가격이 몇 달 사이에 몇 천만 원씩 상승한다는 소식을 접하니 마음이 조급해지고 더 늦기 전에 매수해야 한다는 심리적 압박을 받는다.
하지만 막상 투자를 하려고 하니 어느 지역의 어떤 물건에 투자해야 할지 막막하다. 결국 임장 갔던 지역의 부동산 중개사 말에 현혹돼 계약을 하지만 몇 달 지나지 않아 자신이 상투를 잡았다는 사실을 깨닫게 되는 경우가 적지 않다.
반면 고수는 투자하기 전부터 확실한 목표를 세우고 매도 타이밍을 세운다. 2년 뒤에 매도할 목적으로 물건을 검색하고 매도할 때 호재가 겹치거나 공급이 부족해 매도자 우위 시장이 형성될 수 있는 지역을 찾기 위해 끊임없이 노력한다.
셋째 하수는 물건을 보고 고수는 흐름을 본다. 하수는 임장을 할 때 물건이 로열동·로열층인지, 인테리어가 잘 돼 있는지, 내부 구조가 좋은지 등을 본다. 반면 고수는 투자 대상 물건이 2년 후에도 상승을 지속할 수 있을지, 전 고점과 전 저점은 얼마인지, 2년 단위로 쪼개서 상승폭과 하락폭 등 시세 추이를 분석하면서 매수 또는 매도 타이밍을 적시에 잡을 수 있을지, 대출을 최대한 활용할 수 있는지, 임대를 놓는 데 문제가 없을지 등을 검토한다.
물론 하수도 운 좋게 한두 번 정도 수익을 얻을 수는 있다. 하지만 천운을 타고나지 않는 이상 지속될 수는 없다는 게 분명한 현실이다.
분명한 것은 자고 일어나면 몇 천만 원씩 부동산 가격이 상승했던 과거 모습은 시간이 지날수록 점점 보기 어려워질 것이란 점이다. 때문에 끊임없이 노력하고 철저히 분석하며 최선을 다해 손품과 발품을 팔아야만 월계관을 쓸 수 있는 자격을 얻을 수 있다.
Who is?
- 북극성 대표
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널