컨설팅업체, 컨비ㆍ복비 등 부대비용 요구 남발
비현실적 투자 권하는 컨설턴트 피하는 게 상책
갭 투자 관련 상담이 최근 들어 부쩍 늘었다. 업계 추산, 95%이상이 갭 투자 컨설팅 업체와 관련된 것이다. 이제는 전화상담 첫 시작 부분에서 ‘갭 투자’ 단어만 들어도 대략 알 수 있는 정도다. 갭 투자 컨설팅의 폐해 역시 많아지고 있다.
시장에서는 캡 투자 상담료를 100만원을 받는가 하면 갭 투자 물건 한 개당 컨설팅비용으로 최소 2000만원에서 최대 5000만원까지 부르는 실정이다. 물론 물건당 중개수수료나 추가비용은 별도다.
상황이 이렇다보니 상담부터 보험가입까지 물건과 지역 검토는 투자자 본인이 전혀 하지 않은 채 갭 투자비용과 컨설팅 비용 등 물건 가치와 물건 가격 대비 배보다 배꼽이 더 큰 거액의 돈이 털리고 있다. 그것도 모자라 변액연금보험까지 논스톱으로 빨대를 꽂아 투자자들의 정신을 순식간에 혼미케 하는 상태다.
부동산 업계에서도 ‘상도덕’이라는 게 밑에 깔려 있어 웬만하면 다른 컨설팅업체나 타 업체 영업방식에 대해서는 예의를 갖추는 것이 도리다. 하지만 지나친 경우 실태를 정확히 알리는 것이 의무이다.
문제점
갭 투자 컨설팅을 받게 될 때 발생할 수 있는 문제는 크게 3가지다. 첫 번째 문제는 일단 갭 투자로 200~300채 보유하고 있으니 투자자도 10채 또는 100채를 만들라고 조언한다. 다 알아서 해주겠으니 돈만 보내라는 식이다. 투자자들은 일단 수백억원의 부자가 된다는 착각에 빠질 수 있다.
그렇기 때문에 갭 투자는 컨설턴트를 맹신하게 되고 가장 중요한 갭 투자 물건을 투자자 본인이 전혀 모르는 상태에서 업체에서 정해주는 물건을 그대로 받을 수밖에 없어 눈 뜬 장님이 된다. 이때 투자자는 거액의 컨비(컨설팅비용을 줄인 말)를 1차적으로 지불하게 되는데 받는 물건은 컨설팅업체 물건이 다수다.
더욱이 상담료 100만원과 물건 한 개당 컨비 500만원에 복비, 부대비용 등을 포함하면 1억~2억원짜리 물건을 본래 가격보다 높여 사게 되고 결국엔 4~5개의 빨대가 꽂혀 영혼을 털리는 기막힌 상황에 직면하게 된다.
두 번째 문제는 수백채 아파트, 오피스텔이 제대로 된 알짜 물건인지를 고려해봐야 한다. 말이 수백이라고 하지만 저가의 외곽 소형 낡은 아파트나 오피스텔은 몇 억만 있으면 100채 구입하는 것은 일도 아니다. 대부분의 컨설팅업체는 이런 처치 곤란한 물건을 매도하기 어려워지나 강매하듯 하나씩 투자자에게 처분하는 방식을 동원한다.
마구잡이
세 번째 문제는 갭 투자 유행은 지난해에 이미 끝나 현재는 2년~3년 전에 낡고 오래된 저가의 아파트나 오피스텔을 마구잡이로 사들이는 형태의 갭 투자자가 적지 않다는 점이다.
투자자들은 새 아파트가 쏟아져 나오고 있고 기존에 낡고 오래돼 매수 수요가 적어 전세금만 목까지 차오른 물건들이 신규 아파트와 연동해 가격이 오를리 없는데 달콤한 유혹에 넘어가고 있다. 아무것도 모르고 어디로 뛰어드는지 모른 채 아파트와 오피스텔 합계가 200채니 300채니 하는 말에 투자에 나서게 된 것이다.
반면 갭투자 컨설팅업체 입장에서는 수백채의 오피스텔을 하나씩 시세보다 높여 컨비와 상담료, 복비에 변액보험상품까지 세트로 판매하며 거액의 이익을 취할 수 있게 된다. 이것이 갭 투자 컨설팅의 민낯이다.
때문에 처방전이 정해져 있는 컨설턴트에게는 가지 말아야 한다. 이미 많은 전문가들이 이러한 갭투자 컨설팅에 대해 주의와 경고를 보내고 있는 상황이다. 주의를 넘어 경보 수준까지 이른 수준이라고 봐도 무방하다.
이미 처방전이 정해져 있어 상담시작부터 상담 끝까지 업체에서 매집해 보유하고 있는 오피스텔이나 가격이 부풀려진 소형아파트를 판매할 목적으로 상담을 한다면 단호히 투자를 중단해야 한다. 갭 투자는 누구에 의지해 하는 것은 금물이다.
더욱이 배보다 배꼽이 더 큰 거액의 컨비를 털리면서까지 하는 것은 너무나 우매한 일이다. 기존 아파트를 전세 끼고 하는 갭 투자는 가급적 투자자 본인이 스스로 발품을 통해 터득해야 하고 시기적으로도 잘 판단을 해야 가장 현명하다.
마지막으로 갭 투자 컨설팅은 아예 받지 않는 것이 귀한 거액의 비용을 털리지 않는 첩경이다. 일반적인 갭 투자도 상당히 주의해 신중하게 진행해야 한다.
Who is?
- 富테크연구소 대표
- 네이버 카페: 김부성의 부동산스터디 매니저
- 목원대 부동산학 박사, 세종대 부동산학 석사
- KBS, 일본NHK, MBC, SBS, OBS등 출연 및 실전투자 경력 15년
- 주요저서 <위기의 시대, 사야할 부동산 팔아야할 부동산>외 다수