세종시, 평택시, 제주도 땅값 상승시 차액 66% 세금으로 토해야
3000만~7000만원 상당 토지 저가 투자 가장 ‘위험’…주의 요망
대한민국 땅 투자에서 낭패를 보는 투자자들이 속출하고 있다. 주거용 아파트등과는 달리 토지의 경우 좋은 땅은 대부분 임자가 있게 마련이고, 무분별하게 전화를 돌리거나 각종 인터넷사이트 등에서 홍보할 정도의 토지는 투자 가치가 거의 없다. 또 적게는 몇 배에서 많게는 수 십 배의 비싼 가격으로 쪼개 파는 물량이 대부분이거나 심지어 여러 투자자들이 지분을 공유하는 지분 투자 물량이 적지 않다. 이런 물량들은 대부분 낭패를 보게 되는 것이 십상이다.
3곳 주의
현재 세종시와 평택시, 제주도는 대표적인 땅투자 주의보 3인방 지역으로 꼽히고 있다. 땅 투자의 경우 외지인이 투자하는 경우 비사업용 토지(부재지주)로 설사 기적처럼 나중에 땅값이 오르더라도 양도세의 66%를 토해내야하고 환금성이 떨어지는 등 낭패를 보기 쉽기 때문이다.
또한 개발호재가 많은 지역에서는 어김없이 전국의 난다 긴다 하는 기획부동산들이 꽈리를 틀고 실수요자들을 현혹하고 있다. 이 때문에 소위 ‘영원한 내땅(?)’을 갖고 매년 토지세 납부고지서 나올 때만 되면 정신건강에 해를 입고 머리가 하얗게 세는 경우가 허다하다.
심지어는 인터넷 모임 등에서 버스를 대절해서 토지답사를 하면서 고가에 쪼개파는 업체들도 난립하고 있어 투자자들의 각별한 주의가 요구된다.
좋은 땅은 기업, 디벨로퍼, 개인 등 매수자들이 비밀리에 토지소유주들에게 매도의사를 타진 후 소리 소문 없이 사들이므로 텔레마케터들을 수십~수백명 고용해 전화를 돌려 파는 땅은 이미 기획부동산들의 먹잇감이 되기 쉽다.
소액 ‘조심’
토지는 소액투자를 가장 조심해야한다. 아파트는 소액투자가 가능하고 소액투자로 환금성도 높고 시세차익도 충분히 가능한 물량들에 얼마든지 접근해 어느 정도 공개된 정보하에 별다른 어려움이나 리스크없이 투자가 가능하다. 하지만 토지 소액투자의 경우는 사정이 전혀 다르다.
토지는 3000만원, 5000만원, 7000만원 등 소액투자가 가장 위험하다. 토지는 여유자금 최소 현금 5억원 정도의 중량급 금액으로 홍보되는 땅은 완전히 배제한 채 투자해야 하고 최소 10년 이상, 길게는 다음 세대 등에 물려줄 생각으로 여유자금을 가지고 하는 것이 유리하기 때문이다.
소액이라고 해 3000만원, 5000만원, 7000만원짜리 투자가치 없는 소위 전문가들이 얘기하는 ‘쓰레기 토지(?)’를 구입하는 것은 다른 소액투자 기회비용까지 날리게 되는 최악의 투자가 될 가능성이 높다.
실거주하기 좋은 아파트 보유자산 빼고 현금 여유자금 5억 이상을 10년 이상 묶어둘 자신이없는 분들이라면 토지는 쳐다도 안 보는 게 상책이다. 아파트 시대는 끝났다고 하면서 토지투자를 부추긴다면 이런 종류의 투자 유치자들은 거의 일말의 양심조차도 없는 기획부동산이라고 보면 된다. 홍보되는 소액 저가의 땅은 투자목록에서 삭제하는 것이 현명하다.
현재 개발호재가 많아 전국의 기획부동산들과 땅꾼들이 대거 집합한 세종시, 평택시, 제주도등의 땅 투자는 기획부동산들의 좋은 먹잇감이 되고 있는 실정이다.
70% 세금
땅 값이 올라도 세금을 70%가까이 내고 나면 남는 것이 없다. 대부분 이런 종류의 홍보되는 소액, 이른바 ‘쓰레기토지’는 구입한 후 양도세를 내는 일이 없다. 시세상승이 되지 않기 때문에 양도세가 나오지 않는다. 더구나 아파트처럼 월세도 나오지 않고 매도할 때는 부동산에 거액의 수수료까지 뜯기는 경우가 허다하다.
땅 투자로 돈 번 투자자들은 대부분 수십년전부터 보유하고 있던 토지나 농지등이 개발되면서 막대한 시세상승을 보는 경우이거나 개발호재가 터지기 전에 사전에 알짜 토지를 토지주에게 저렴하게 비밀리에 사들인 전문 기업이나 개인투자자들이다.
반대로 지금 난무하는 저가 소액 투자 토지에서 양도세 낼 가능성은 거의 없고, 투자했다간 머리만 하얗게 셀 가능성이 높다. 개발호재 지역에서의 초보 토지 투자도 각별한 주의가 요망된다.
가급적 토지는 여유자금 5억원 이상, 최소 3억원 이상은 돼야 좋은 토지를 구입할 수 있다. 10년이고 20년이고 묶어둘 수 있는 여력과 불량 토지를 분별할 줄 아는 최소한의 능력이 있을 때 덤비는 것이 좋다는 얘기다.
Who is he?
-부동산 富테크연구소장
- 목원대학교 대학원 부동산학 박사