정치적 혼란으로 인한 불확실성, 대형ㆍ소형 재건축 심의 통과가 이끌어
집값 상승 지속성…저평가 중소형 매물ㆍ기존 주택 급매물에 투자해야
강남권 재건축을 중심으로 한 서울 강남권과 강북권 일대 아파트 가격 상승세가 심상찮다. 특히 19대 대선 이후 가파르다.
더욱이 재건축 최대어라 불리는 서초 반포주공1단지 재건축 사업이 이달 8일 조건부 의결로 사실상 서울시 건축심의를 통과해 건설업계의 치열한 수주 경쟁을 예고한 상황이다. 이 단지는 저층, 한강변 조망, 학군, 지하철 9호선 구반포역과 신반포로 사이에 들어선 입지로 주목을 받고 있다.
또 강남 일대 가구 수가 많지 않은 중소형 단지 재건축이 속도를 내고 있다. 서울시 도시계획위원회는 강남권 중소 아파트 재건축 심의도 대거 통과시켰다. 이번에 통과된 단지는 강남구 일원 개포한신과 도곡삼호, 송파구 잠실우성4차 등이다. 모두 단지 규모가 작다. 도곡삼호아파트는 144가구, 일원개포한신은 364가구에 불과하고, 가장 많은 송파구 잠실우성4차도 555가구다. 이 같은 호재로 강남권 재건축 시장은 상승세다.
그러나 강남권 재건축시장이 전면적인 상승국면으로 접어들었다고 보고 추격매수에 나서는 것은 다소 신중해야 할 것으로 보인다.
강남권 재건축 아파트단지들의 상승세는 몇 가지 이유들이 거론되고 있기는 하지만 가장 중요한 요인은 지난해 11.3규제 대책을 기점으로 이후 연이어 터진 정치적인 혼란과 우여곡절을 겪으면서 불확실성이 높아진 것이 큰 요인이다.
이런 요인들에 의해 심리적 위축세와 관망세가 이어져 오다 대선 이후 규제 움직임이 강남권 수요자들 입장에서 당초 예상했던 것보다 약하다는 판단을 하면서 그동안 미뤄온 중산층 이상의 수요층에서 강남권 내집 마련과 투자에 나서는 흐름이 강해졌다.
더구나 금리인상 리스크도 크지 않다는 것이 시간을 두고 명확해지면서 여전한 저금리 기조와 증시호황에 따른 자산가들의 유동성 증가가 작용했다는 분석이다. 자산가들은 증시 차익의 일부를 부동산에 재투자하려는 수요가 높은 분위기다.
고가주택 투자 신중
그러나 강남권 고가주택을 순수 투자목적으로 단기 접근하려는 경우에는 신중할 필요가 있다. 가장 큰 이유는 상승세의 지속성 여부 측면에서 지속세가 생각보다 약할 수 있기 때문이다. 무엇보다 규제 정책에 의해 제동이 걸릴 가능성이 상당히 높다는데 이 같은 분석이 나오고 있다. 또한 부수적인 측면에서는 현재 상승세가 우선적으로는 곧 임박한 재건축 초과이익환수제를 피해가는 단지들 중심으로 반사 이익성으로 단기간 수요가 몰린 가운데서 나타난 상승세라는 점을 고려해야 한다. 물론 초과이익환수를 적용받는 단지들조차도 상승세를 보이고 있는 것은 사실이지만 상승탄력성이 높은 단지들은 초과이익환수를 피해가는 단지들이다.
다시 말해, 자칫 1-2개월 단기상승세를 보인 강남권 재건축시장에 중장기 실거주개념을 동반하지 않는 순수 투자성 추격매수는 정책적인 변화에 의해 단기간 가격이 이전가격으로 하락되거나 심한 경우 더 내려갈 가능성을 전혀 배제할 수 없는 상황이라는 점을 고려해 접근해야 한다는 의미다.
더욱이 현재 일부 강남권 재건축 일부 지역에서의 상승세 문제는 연일 언론에 조명되면 정부입장에서는 시장개입이 불가피하게 돼 강남권을 타겟으로 한 규제책이 나올 가능성도 있다.
부동산 시장은 정책에 민감하다. 특히 고가주택의 경우 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없기 때문에 현재 일시적으로 과열된 강남권 중심의 현상을 마치 전방위적인 상승 대세 추세로 오인해 투자목적의 추격매수로 낭패를 볼 가능성이 높다. 이에 따라 시장상황과 정책변화 흐름을 지켜보면서 움직여도 늦지 않다고 판단된다.
수도권 정책 영향 덜해
또한 이들 강남권 재건축물량과 서울권 일부지역에서 상승한 단지들 외의 서울ㆍ수도권지역들은 11.3대책과 대선을 거치면서 현재까지는 강남권처럼 큰 움직임은 없는 상태로 정중동의 양상을 보이는 형국이기 때문에 규제정책이 나오더라도 상대적으로 강남권 재건축단지들처럼 단기에 상승한 지역들에 비해 정책적인 영향은 덜하다. 따라서 실수측면의 내집마련이나 갈아타기 측면의 일반적인 주택매수는 걱정을 할 필요가 없다. 저평가되고 호재가 있는 중소형 신규아파트나 기존 재고주택 급매물매수는 적극적으로 투자해도 된다는 의미다.
전체를 요약하면 10억~30억 사이의 강남권 재건축 고가 단지들 중 초과이익환수를 피해 반사이익을 볼 것으로 생각되는 단지들의 초 단기간 내 상승세에 너무 성급하게 편승해 추격 매수에 나서지 말라는 것이다. 자칫하면 정책적인 변화에 의해 초 단기간 내 1억~3억원 정도의 잠재적 손실이 발생할 가능성도 배제하지 못하기 때문이다. 핵심은 5년 이상 중장기+실 거주기반을 통한 목적이 아닌 투기성 단기 투자와 추격 매수는 리스크가 크다는 점이다. 강남권 집값 변동(등락)은 향후 정책적인 변화에 의해 다른 지역들보다 상대적으로 높을 수밖에 없을 전망이다.
Who is he?
- 김부성부동산 부테크연구소장
- 네이버카페 김부성의 부동산스터디 매니저
- 목원대 부동산학 박사/세종대 부동산학 석사/연세대학원/연세대 졸